[정충진의 競賣 따라잡기]분양형 호텔 競賣에도 ‘숨은 眞珠’ 있다

東亞日報
入力 2021年 10月 22日 03時 00分

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紛爭 휘말리기 쉬워 投資者外面
契約解止해 分讓代金 돌려받거나
明渡 받아 오피스텔처럼 使用可能
潛在價値捕捉하면 收益 낼수 있어

過去分讓型 호텔이 人氣를 謳歌하던 時節이 있었다. 한때 商街投資보다 收益率이 높았던 적도 있었다.

分讓型 호텔은 客室을 號室別로 區分登記해 마치 오피스텔처럼 受分讓者에게 所有權移轉登記를 別途로 해주는 호텔이다. 所有權은 別途로 移轉하지만 호텔 運營은 施行社가 管理會社에 委託하게 된다. 이 會社가 全體收益中運營費用과 手數料를 除外하고 남은 金額을 受分讓者들에게 配當한다.

收益이 나야 配當해 주는 것이 原則이지만 分讓率을 높이기 위해 施行社가 無理하게 높은 收益配當을 保障하는 構造가 많았다. 그러다 보니 分讓型 호텔이 各種紛爭에 휘말려 投資者에게 外面받고 있기도 하다.

競賣市場에서도 分讓型 호텔은 찬밥 身世다. 얼마 前 서울 中區地下鐵 4號線 명동역 바로 앞에 位置한 專用面積 26m² 分讓型 호텔 客室 하나가 競賣에 나왔다. 오랫동안 패션 쇼핑몰로 運營되던 빌딩을 리모델링해서 600個가 넘는 客室로 쪼개 一般人에게 分讓했던 호텔이다.

鑑定價는 約 4億5000萬 원. 하지만 여러 番流札을 거쳐 鑑定價의 26%인 1億1700萬 원까지 떨어졌다. 新種 코로나바이러스 感染症(코로나19)의 餘波로 觀光宿泊業이 무너진 結果였다.

그러나 外面하기에는 立地가 좋았고 價格도 低廉했다. 그렇다면 分讓型 호텔을 落札받아 어떻게 收益을 낼 수 있을까. 먼저 分讓契約을 解止하는 方法이 있다. 旣存契約을 承繼한 落札者가 施行社에 收益率保障不履行이라는 責任을 물어 契約을 解止하고, 分讓代金返還을 要求하는 것이다.

1億2000萬 원 程度에 落札받아 分讓代金 4億5000萬 원을 돌려받는다면 大박日 수 있다. 다만 分讓代金返還主體인 施行社의 財政狀態가 劣惡하다면 分讓代金을 返還하라는 判決을 받아도 判決文은 休紙 조각이 된다.

委託管理會社와 맺은 契約을 解止하고 直接明度를 받는 方法도 있다. 一旦明度를 받게 되면 登記簿上所有權者인 데다 實物을 占有하고 있으니 마치 오피스텔처럼 活用할 수 있다. 大法院判例에 따르면 委託管理의 對象이 된 客室이라도 一定要件을 갖춘 境遇別途로 明渡받아 直接管理할 수 있다.

委託管理會社가 마음에 들지 않으면 受分讓者를 모아 別途로 委託管理를 進行할 수도 있다. 大法院判例는 하나의 分讓型 호텔에 複數의 委託管理業體를 許容하고 있기 때문이다. 管轄廳의 許可를 받아 獨自的으로 게스트하우스를 運營할 수도 있다.

最惡의 境遇本人이 直接 들어가 居住할 수도 있고, 貰入者를 救해 賃貸를 줄 수도 있다. 面積이 비슷한 隣近 오피스텔의 傳貰時勢는 大略 2億5000萬 원 以上으로 形成되고 있다. 코로나19라는 危機를 버틸 수만 있다면 宿泊業所로는 最上의 立地條件을 갖춘 物件이라 充分한 價値上昇이 期待됐다.

周邊人에게 1億3000萬 원 程度에 入札을 勸했지만 入札을 抛棄했다. 이 物件은 結局 호텔을 分讓했던 施行社가 落札을 받았다. 이 호텔의 未來價値를 누구보다 잘 아는 施行社로서는 놓치기 아까운 物件이었을 것이다. 누구나 外面하는 競賣物件이라도 그 속에 숨겨진 潛在價値를 捕捉해 낼 수만 있다면 充分히 收益을 낼 수 있다. 競賣投資者도 不動産全般에 對한 工夫를 게을리하지 말아야 할 理由다.

정충진 法務法人 열린 代表辯護士

#정충진 #分讓型 호텔 #숨은 眞珠