[정충진의 競賣 따라잡기]위법건축물 落札때도 問題 손보면 收益

東亞日報
入力 2021年 12月 24日 03時 00分

코멘트: 個

좋아요: 個

코멘트: 個

貸出不可等短點 많아 ‘찬밥’… 違法事項-履行强制金于先把握
關聯法改正與否 살핀 뒤 地自體에 情狀參酌要請을
限時的 ‘陽性化制度’ 期待할만

違法建築物은 建築許可內容과 다르게 짓거나 使用하는 建物을 말한다. 발코니 擴張이나 屋上無斷增築等 작은 瑕疵가 大部分이지만 近隣生活施設을 住居用으로 用途變更한 重大한 瑕疵도 있다.

普通建築物大將에 ‘違法建築物’로 오르면 管轄自治區住宅課에서 管理한다. 違法建築物은 原狀復舊命令을 받거나 復舊가 完了될 때까지 履行强制金이 賦課된다. 商街라면 營業許可가 나오지 않고, 住居用建物은 傳貰資金貸出이 안 나와 貰入者를 求하기가 어렵다. 이렇듯 短點이 크다 보니 競賣市場에서 늘 찬밥 身世다. 普通 2, 3次例流札은 基本이고, 鑑定價의 折半까지 떨어지기도 한다.

얼마 前違法建築物人事實을 모르고 專用面積 30m²짜리 驛勢圈新築빌라를 落札받은 K 氏가 찾아왔다. 깜짝 놀란 K 氏는 違法建築物이니 法院으로부터 賣却不許可를 받아 달라고 했다. 하지만 賣却物件明細書를 確認해 보니 ‘集合建築物大將像違反建築物임(무단증축)’이라고 分明히 記載돼 있어 賣却不許可를 받아내기는 쉽지 않아 보였다.

언뜻 보면 競賣에 失敗한 事例라고 생각하기 쉽다. 하지만 違法建築物이라는 短點만 解決하면 充分히 高收益을 낼 수 있는 物件이다. 該當 빌라의 落札價는 1億8000萬 원인데, 傳貰값만 2億7000萬 원에 形成돼 있었다. 産業團地隣近이어서 賃借需要도 많다. K 氏와 함께 違法事項과 履行强制金規模에 對해 알아보고, 收益性을 提高할 方法을 찾아봤다.

먼저 現場을 調査해 瑕疵가 무엇인지 確認했다. 落札받은 빌라는 발코니를 約 1.5m² 無斷으로 擴張해 居室로 活用하고 있었다. 違反事項이 크지 않아 履行强制金은 每年 25萬 원 程度賦課됐다. 區廳에 問議해 보니 建築法이 改正돼 只今은 回數制限 없이 履行强制金이 賦課되지만, 이 빌라는 建築法이 改正되기 前에 摘發돼 每年 1回씩 5番까지만 賦課된다는 答辯을 받았다.

管轄區廳建築課에 建築法上 ‘追認許可’가 可能한지도 確認해 봤다. 秋認許可는 建築許可나 竣工時點에는 違法이지만 그 後關係法令이 바뀌어 뒤늦게 適法해지면 違法建築物에서 벗어나게 해주는 節次다. 擔當公務員으로부터 秋認許可는 어렵다는 對答을 받았다.

다음으로 建築士를 찾아가 原狀復舊費用을 알아보니 1000萬 원 程度면 原狀復舊가 可能했다. K 氏에게는 따로 擔當公務員을 찾아가 원상복구해야 할 範圍를 協議해 보라고 했다. 違反建築物責任은 建築主이지 落札者가 아님을 呼訴하며 復舊範圍를 最少化해 달라는 要請을 해보는 것이다. 復舊範圍가 줄면 費用도 줄일 수 있다.

마지막으로 早晩間施行될 違法建築物陽性化制度를 期待해 보라고 알려줬다. 違法建築物陽性化制度는 ‘建築法을 違反했으나 自發的인 原狀復舊가 어려워 長期間履行强制金을 納付하는 住居用違法建築物에 對해 使用承認을 해주는 救濟對策法이다. 普通 7∼8年마다 限時的으로 施行하는데 마지막으로 施行된 게 2014年이다. 現在關聯法案이 國會繫留中인데 來年쯤 다시 施行이 可能해 보였다.

落札을 抛棄하려던 K 氏는 助言을 듣고 생각이 달라졌다. 最惡의 境遇原狀復舊만 해도 收益을 充分히 낼 수 있다는 걸 알게 된 것이다. 누구나 外面하는 違法建築物이라도 物件에 對해 正確히 把握하고 潛在價値를 捕捉하면 收益을 낼 수 있다.

정충진 法務法人 열린 代表辯護士

#違法建築物 #履行强制金 #陽性化制度 #違法建築物落札