8月 12日 ‘不動産 規制의 끝판王’으로 불리는 民間宅地 分讓價 上限制(分讓價 上限制)가 그 모습을 드러냈다. 우리 삶에서 가장 비싼 財貨인 ‘아파트’의 價値를 政府가 評價하는 것이다. 普通 땅값(宅地費)과 工事費(建築費)라는 明確한 名分下에서 公共性의 잣대로 아파트 값이 定해진다. 果然 그 公共性을 ‘民間宅地’에 適用했을 때 市場은 어떤 反應을 보일 것인가. 政府 意圖대로 ‘負擔 可能한’ 住宅이 ‘安定的’으로 供給돼 無住宅 實需要者가 마침내 서울에 집을 마련하게 될까. ‘規制 後 急騰’의 패턴을 벗어나 眞正한 市場 安定에 寄與할 수 있을까. 빅데이터 問答을 통해 分讓價 上限制의 餘波와 서울 不動産의 未來에 對해 알아보자.

Q1 왜 規制地域 指定을 위한 ‘必須 要件’을 變更했나

어느 地域을 分讓價 上限制로 規制하기 위해서는 ‘必須 要件’과 ‘選擇 要件’이 必要하다. 말 그대로 必須 要件은 規制 對象이 되기 위한 必須 條件이다. 國土交通部(國土部)는 住宅 價格과 物價上昇率을 比較하던 ‘指標 基準’에서 ‘投機過熱地區’가 必須 條件이 되도록 變更했다(표1, 그림1 參照). 이는 ‘서울 全域’의 再建築을 ‘只今 當場’ 잡기 위함이다. 投機地域은 서울 一部 地域만 該當되는 데다, 企劃財政部 所管이다. 하지만 投機過熱地區는 서울 全域이 該當되며, 國土部에서 指定할 수 있어 必須 要件으로 安城맞춤이다. 또한 旣存대로 指標 基準을 適用시키자니 서울 집값 上昇幅이 +1% 안팎을 維持하는 狀況에서 追加 上昇을 마냥 기다릴 수만은 없기 때문이다. 

必須 要件뿐 아니라 選擇 要件도 一部 變更했다. ‘分讓 價格’ 要件에 分讓 實績이 不在한 自治區의 境遇 上位 地域(特別市·廣域市)의 上昇率을 適用하도록 追加한 것이다. 例를 들어 陽川區에 最近 1年間 分讓이 없어 基準으로 삼을 分讓價가 없다면 서울市의 分讓價 上昇率을 適用할 수 있다. 政府 統計에 따르면 最近 1年間 서울市 分讓價는 21%나 上昇했다. 굳이 다른 選擇 要件(請約競爭率, 去來)을 考慮할 必要가 없는 것이다. 따라서 ‘投機過熱地區(서울 全域)’ [必須 要件]+‘分讓價 上昇率(서울 21% 上昇)’ [選擇 要件] 만으로 손쉽게 서울 全域의 再建築을 當場 規制할 수 있게 된 셈이다.

Q2 果然 暴騰한 分讓價가 市場 不安의 原因일까

國土部는 分讓價 上限制 導入 背景으로 分讓價 上昇을 집값 不安의 震央(震央)으로 指目했다. ‘分讓價 上昇??→??旣存 住宅으로 需要 移動??→??旣存 住宅 上昇’이라는 論理다. 그러나 서울 집값이 本格的으로 上昇한 2015年부터 現在까지 데이터를 살펴보면 納得이 가지 않는다. 지난 5年間 分讓價는 34% 上昇한 反面, 實去來價 上昇率은 44%였다. 分讓價보다 집값이 10%p 더 上昇했다(그래프1 參照). 이는 모두 政府에서 提供한 統計로 比較한 것이다. 甚至於 2018年은 實去來價보다 分讓價가 더 ‘쌌다’. 勿論 2017年부터 2019年까지 分讓價 ‘上昇幅’은 가팔랐다. 다만 理由는 있다. ‘江南·瑞草 分讓 比重이 以前보다 2倍 增加했기 때문이다. 非江南 分讓價는 3.3㎡當 1500萬~2000萬 원이지만, 江南 分讓價는 3000萬~4000萬 원이다. 江南圈 分讓이 增加하면서 서울의 平均 分讓價가 올라가 보일 수 있다. 供給 不足으로 江南과 非江南의 時勢隔差가 갈수록 커지는 狀況이다. 이를 單純하게 平均 내 ‘分讓價 暴騰’으로 결론짓는 것은 無理가 아닐까. 

굳이 ‘分讓’에서 집값 不安의 原因을 찾는다면 갈수록 바늘 門이 돼가는 ‘로또 分讓’일 것이다. ‘몇十 代 一’ ‘몇百 對 一’의 請約率이 ‘새집 갖기 어렵다’는 시그널을 繼續 보내니, 高齡住宅도 價格이 올라가는 것이다. 그렇다면 로또 分讓의 原因은 무엇일까. 供給 不足과 時勢보다 싼 分讓價가 그 原因이다. 正確한 診斷에서 올바른 處方이 나오는 法이다.

Q3 分讓價 上限制로 서울 아파트 供給이 減少하고 2年 後 집값이 暴騰할까

過去 分讓價 上限制가 實施된 2007年 以後 서울 分讓 物量은 以前(年平均 4萬5000號)에 비해 낮은 水準으로 持續됐다(그래프2 參照). 深刻한 것은 入住量 減少다. 分讓價 上限制에 對한 反撥로 밀어내기 分讓에 따라 2008年 入住量이 急增했지만, 2009年 以後 다시 減少勢에 접어들었다. 2012年 2萬 號까지 떨어지게 됐다. 安定的인 住宅 供給은 但只 行政上 認許可, 或은 分讓 物量으로 判斷해선 안 된다. ‘實際 入住 可能한’ 아파트의 꾸준한 供給이 持續되는지 與否로 따져야 한다. 團地 事業을 許可했다고 該當 아파트가 100% 完工되는 것은 아니다. 비록 工事는 開始했지만 分讓價 上限制로 市場 萎縮이 深化하면 收益性 惡化에 따른 施工社 不渡로 ‘工事 中斷’ 可能性이 높아진다. 이 모든 리스크를 이겨낸, ‘들어가 살 수 있는’ 아파트의 量을 나타내는 것이 바로 ‘入住量’이다. 普通 認許可 및 分讓 後 2~3年 時差를 두고 反映된다. 올해부터 來年까지 서울에는 年間 4萬 號 入住가 豫定돼 있다. 只今 當場 供給은 安定的이나, 認許可 減少의 時差가 反映될 2021年부터는 結局 ‘供給 減少’가 될 수 있다. 


2年 後 供給 減少 얘기가 膾炙되면서 ‘2年 後 집값 暴騰론’이 擡頭되고 있다. 2021年 入住가 急減하는 渦中에 認許可까지 減少한다면 供給 反騰의 ‘希望’마저 사라지기 때문이다. 그러나 서울은 筆者가 累次 强調하듯이 ‘供給’보다 ‘價格’이 重要하다. 2007年 分讓價 上限制 實施 後 供給量은 減少했으나, 같은 期間 집값 亦是 下落했다(그래프3 參照). 當時 分讓價 上限制 實施 前 한 해에만 10% 넘는 暴騰이 있었다. 


2019年 서울 집값은 過去 邸店 對比 平均 1.6倍 上昇했다. 또한 最近 새 아파트의 價格 急騰으로 大勢 上昇 가늠자인 中年 아파트 亦是 새 아파트를 따라가기에 벅찬 價格 水準이 됐다(그래프4 參照). 이 渦中에 새집 不足 狀況이 入住 10~15年 된 아파트마저 ‘새집’으로 取扱하는 錯視 現象을 불러일으켰다. 結局 去來가 集中되고 價格이 急騰한 것이다(그림2 參照). 該當 年次의 아파트는 向後 再建築 規制가 緩和되더라도 그 對象이 되려면 길게는 30年 以上 남아 있다. 大勢 上昇이 어려워진 狀況에서는 ‘申告가’, 特히 ‘高齡住宅의 岐路에 선’ 아파트에 留意해야 한다.

Q4 轉賣制限 10年 延長, 市場 安定에 도움이 될까

分讓價 上限制와 同時에 ‘轉賣制限 改善’도 함께 發表됐다. 轉賣制限이란 本來 ‘分讓權’, 卽 ‘竣工 前’ 아파트의 名義變更을 制限하는 것이 趣旨였다. 이를 10年까지 制限하면 이미 實物이 돼버린 ‘財産’의 去來를 길게는 8年間 묶어둬야 한다. 結局 認許可 減少뿐 아니라 ‘市中의 새 아파트’ 賣物까지 잠가놓기에 서울의 ‘執脈 경화’를 더욱 深化할 수 있다. 좋은 집은 잠금 裝置에 묶여 있지만, 좋은 집에 살고 싶은 欲求는 繼續 存在하게 마련이다. 買收 抛棄→새집으로의 傳貰 需要 移動이 이어져 傳貰價 上昇이 不可避하다. 또한 새 아파트 品貴 現象이 서울 隣近 首都圈까지 擴散될 수 있다. 서울 出退勤者가 많은 京畿道의 ‘貴한 새 아파트’ 價格이 다시 反騰할 수 있는 것이다.

Q5 分讓價 上限制의 分水嶺은?

이番 國土部 發表가 나오기까지 그 强度와 時點을 놓고 黨政 協議가 쉽지 않았다. 企劃財政部 亦是 分讓價 上限制에 對한 言及을 自制하고 있다. 포털사이트 네이버에서 ‘分讓價 上限制’ 檢索量은 지난해 ‘歷代級’으로 불리던 ‘綜不稅’(158萬 건)를 凌駕하는 185萬 件이다. 그만큼 市場에 미치는 波及 效果가 클 것으로 豫想된다. 施行令 改正이 豫告된 10月까지 가는 길 亦是 順坦치 않아 보인다. 特히 이미 移住와 撤去를 完了한 再建築團地의 境遇 過去처럼 猶豫期間을 두지 않아 波長이 크다(표2 參照). 마침 該當 團地들이 檀君 以來 最大 事業으로 불릴 만큼 ‘世代數’가 많은 것도 問題다. 또한 投機過熱地區 追加 與否, 分讓價의 70%를 차지하는 ‘宅地費’ 山頂의 合理的 基準 마련도 爭點 事項이다. 이 모든 것은 施行令 改正 前인 9月에 輪廓이 나올 것이다. 賢明한 調律안으로 서울에 ‘負擔 可能한’ 住宅이 ‘安定的’으로 供給되길 바랄 뿐이다.