國土部 ‘LH 權限縮小’ 革新案 發表
民間 公共住宅, LH는 땅만 供給
“前官特惠 確實히 끊어내야” 指摘
鐵筋 漏落이 確認된 仁川 黔丹新都市의 韓國土地住宅公社(LH)아파트.
公共住宅, LH 獨占 깬다… 民間에 開放, 競爭體制로
앞으로 公共 아파트도 民間 建設社가 ‘래미안’ ‘힐스테이트’ ‘자이’ 等으로 지어서 分讓할 수 있게 된다. 韓國土地住宅公社(LH)가 獨占하던 公共住宅 事業 施行을 民間에 開放해 公共住宅 供給에 競爭 體制를 導入하는 것이다. LH의 設計·施工·監理 業體 選定 權限도 다른 公共機關으로 넘긴다. 다만 2021年 땅 投機 事態 때도 ‘解體 水準의 刷新’을 내걸고 改革案을 쏟아냈지만 비슷한 問題가 再發한 만큼 體質 改善을 위해선 政府가 管理, 監督을 徹底히 해야 한다는 指摘이 나온다.
國土交通部는 12日 이 같은 內容을 담은 ‘LH 革新方案 및 建設 카르텔 革罷 方案’을 發表했다. 올해 4月 仁川 黔丹新都市 LH 아파트 地下 駐車場이 鐵筋 漏落 等으로 무너진 뒤 이 같은 不實 工事의 原因이 前官特惠 等 LH의 利權 카르텔이라고 判斷해 마련한 方案이다.
于先 民間 建設社도 單獨으로 公共住宅 事業 施行을 맡도록 開放한다. LH는 땅만 供給하고, 事業 全 過程을 民間이 맡는 것이다. 現在는 LH가 單獨으로 施行하거나, LH 事業에 民間이 參與하는 形態만 可能하다.
LH가 權限을 줄이고 전관 問題를 遮斷하기 위해 設計·施工 業體는 調達廳이, 監理 業體는 國土安全管理員이 各各 選定하도록 權限을 넘긴다. 退職者 再就業 審査는 部長級에서 次長級으로 넓히고 退職者가 3年 以內에 再就業한 業體는 LH 發注 事業 入札에서 排除한다. 國土部 關係者는 “LH의 獨占的 權限을 줄여 民間과의 競爭 시스템을 構築하고, LH 退職者가 就業한 業體가 LH 工事에 參與해 特惠 받는 걸 遮斷하겠다”고 했다.
專門家들은 公共住宅事業 開放과 業體 選定 權限 移讓은 過去 LH 革新案에 없던 方案으로 LH 權限 縮小에 效果가 있을 것으로 봤다. 다만 收益性 側面에서 民間 參與가 保障될지 不確實하고 他 機關에서도 전관 로비 等이 反復될 수 있다는 指摘이 나온다. 2021年에도 전관 業體와의 隨意契約 禁止 等 特惠 遮斷 方案이 나왔는데도 前官特惠가 反復된 만큼 實行이 擔保되지 않으면 龍頭蛇尾 改革에 그칠 것이라는 것이다. 송인호 한국개발연구원(KDI) 經濟情報센터 所長은 “入札 때 審査委員에 對한 로비가 없는지 等을 政府가 徹底히 管理, 監督해야 한다”고 했다.
公共住宅도 ‘래미안’ ‘자이’… LH, 施工-設計-監理 選定權度 넘긴다
LH 獨占 公共住宅事業 民間에 開放
LH 年10兆 發注… 權限-役割 肥大
不實工事-前官特惠 問題 反復
民間, LH宅地 分讓받아 供給 可能… 收益性 쉽지 않아 參與與否 未知數
政府가 韓國土地住宅公社(LH)가 獨占하던 公共住宅事業을 民間에 電擊 開放하고, 施工·設計·監理 業體 選定 權限을 타 公共機關으로 넘기기로 한 건 LH가 지나치게 많은 權限을 獨占하는 게 問題의 發端이 됐다고 봤기 때문이다. 肥大해진 LH가 스스로 革新하지 못하면서 全館 特惠와 鐵筋 漏落 等의 問題가 發生한 만큼 이番에는 外部의 힘을 빌려 競爭 體制를 構築해 革新을 誘導하겠다는 趣旨다. 다만 2021年 땅 投機 事態 때도 LH 革新案이 나왔지만 제대로 實行되지 못한 만큼 政府의 徹底한 管理·監督이 關鍵이라는 指摘이 나온다.
● 公共住宅 LH가 獨占…“權限 줄인다”
12日 國土교통部에 따르면 LH는 公共賃貸와 公共分讓 等 公共住宅 供給量의 72%를, 公共宅地 供給量의 85%를 차지한다. 나머지는 서울住宅都市公社(SH) 等 地方公社가 맡는 構造로 LH가 公共住宅 市場을 事實上 獨占하고 있는 셈이다. LH의 發注 規模만 年間 10兆 원으로 尹錫悅 政府의 270萬 채 供給 計劃 中 LH가 지어야 하는 物量만 102萬8000채(38.1%)에 이른다.
LH가 公共住宅 市場의 큰손이다 보니 業體마다 LH 用役을 따내려 LH 出身들을 競爭的으로 採用하면서 LH 現職과 結託해 이른바 ‘엘피아(LH+마피아)’가 생겼고, 結局 不實 工事로 惡循環이 이어졌다는 指摘이 나온다. 이날 國土部에 따르면 最近 5年間(2018∼2022年) LH 設計 監理 用役을 受注한 10個 業體 中 LH 轉官이 없는 곳은 單 1곳에 그쳤다. 國土部 關係者는 “LH 組織이 肥大해져 不實工事, 前官特惠 等 問題가 反復되고 있다”고 했다.
政府가 LH 革新案에서 公共住宅事業의 施行權을 民間에 單獨으로 附與하는 方案을 앞세운 것도 LH 權限과 役割을 덜어내기 위해서다. 앞으로 民間은 LH가 조성한 公共宅地를 分讓받아 ‘래미안’이나 ‘자이’ 等의 브랜드로 公共分讓에 나설 수 있다. 資材를 自體 調達할 수 있고, 設計·施工도 制約 없이 할 수 있다. 旣存 LH 事業에선 中小企業 資材를 義務 使用하고, 設計와 施工 過程에서 制約이 많았다.
政府는 分讓價와 하자 頻度, 入住民 滿足度 等을 評價해 宅地別 地區單位計劃 樹立 때 公共住宅 事業者를 定하는 方法으로 LH와 民間을 競爭을 붙이기로 했다. 김오진 國土部 1次官은 “LH가 品質과 價格 競爭에서 國民의 選擇을 받지 못할 境遇 市場에서 淘汰되고, 住宅 事業에서 손을 떼게 될 수 있다”고 했다.
● 民間 參與 與否 不確實… “管理·監督이 더 重要”
關鍵은 公共住宅 市場에서 LH와 競爭할 民間의 參與 與否다. 政府는 民間을 끌어들이기 위해 公共住宅 未分讓이 發生할 境遇 LH가 이를 買入하도록 確約하겠다는 條件을 提示했다. 買入한 住宅은 公共賃貸로 쓰인다. 建設業界에서는 公共住宅은 分讓價를 낮게 策定해야 해 收益性을 맞추기 쉽지 않다는 指摘이 나온다. 大型 建設社 關係者는 “브랜드 이미지 때문에 低廉한 資材를 써 分讓價를 낮출 순 없다”며 “서울 等 좋은 立地가 아니라면 中堅·中小 建設社들이 主로 參與할 것”이라고 했다.
設計와 施工·監理 業體 選定 權限을 調達廳과 國土安全管理員에 넘기는 方案도 向後 管理·監督이 重要할 것으로 보인다. 國土部는 民間 專門家委員會를 構成해 審査 方法·基準을 마련해 調達廳에 傳達하고, 調達廳은 審査委員을 構成·評價해 業體 選定을 擔當하게 된다. 함인선 한양대 建築學部 特任敎授는 “調達廳에서 專門性 높은 審査委員을 꾸리고 運營하기에는 力量이 不足할 것”이라며 “特히 設計 業體를 選定할 때는 定性 評價가 많이 들어가는데 調達廳이 選定한 審査委員과 業體 間 로비가 일어나지 않도록 管理·監督하는 것도 重要한 課題”라고 했다.
革新案의 實行力 亦是 關鍵이다. LH는 2009年 한국토지공사와 大韓住宅公社 統合 以後 職員 數만 9000名 안팎에 이르는 大規模 組織이 됐다. 2021年 땅 投機 事態 때에도 LH는 組織 縮小를 위한 職員 數 20% 減縮, 退職者 就業審査 强化 等 革新案을 두 次例 推進했지만, 아직 職員 數 減縮 目標를 達成하지 못한 데다 就業審査도 大部分 許容 判定을 받는 等 革新案이 有名無實하다는 목소리가 컸었다.
최동수 記者 firefly@donga.com
이祝福 記者 bless@donga.com
오승준 記者 ohmygod@donga.com
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