[光化門에서/이새샘]1년에 24% 오른 서울 分讓價… 原因 살펴 늦지 않게 對處해야

東亞日報
入力 2024年 3月 18日 23時 42分

이새샘 記者

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2月 서울 아파트 分讓價가 지난해 2月對比 24% 넘게 올랐다. ㎡當 922萬6000원이었던 分讓價는 1145萬7000원이 됐다. 萬若 지난해 8億 원에 分讓했던 아파트라면 올해는 完全히 똑같은 아파트를 10億 원에 分讓받아야 한다는 意味다.

지난해 1月初民間宅地分讓價上限制가 廢止됐다. 價格이 統制되던 時期에서 그렇지 않은 時期로 바뀌었다는 것이다. 分上帝를 전후해 分讓價가 크게 오른 것은 ‘政策變數’가 있다는 얘기다. 하지만 2月分讓價는 比較時點이 이미 分喪制라는 變數가 사라진 以後다. 그런데도 크게 올랐다.

서울뿐 아니라 地方도 올랐다는 데 注目해야 한다. 全國基準 2月分讓價는 前年同月對比 13.5% 올랐다. 分讓價가 下落한 蔚山, 分讓이 없어 比較가 不可能한 大邱와 世宗乙除外한 모든 試圖에서 비싸졌다. 地方은 如前히 未分讓問題를 겪고 있는데도 分讓價는 오히려 오름勢다. 原價上昇勢가 그만큼 가파르다는 意味일 것이다.

2000年代後半 한창 집값이 急落하던 時期 서울에서도 未分讓이 쏟아졌다. 盤浦洞이나 도곡동 等江南圈에서도 未分讓이 大擧 나와 割引分讓을 할 程度였다. 需要供給에 따른 現象이었다. 只今은 다르다. 數年前부터 供給이 막혔기 때문이다. 서울에선 再建築超過利益還收制, 再建築安全診斷基準强化, 分讓價上限制等으로 核心地域整備事業의 발목이 잡혔다. 不動産市場이 달아오르고 分讓與件이 좋을 때 빠르게 이뤄졌어야 할 事業들이 모두 미뤄지거나 中斷된 것이다. 供給이 받쳐주지 않으니 分讓價上昇을 막을 制御裝置가 없다.

分讓價上昇은 그 自體로 不動産市場의 不安要因이다. 最近 서울 地域請約競爭率이 높아진 데는 分讓價上昇이 어느 程度役割을 하고 있다고 봐야 한다. 分讓價가 높더라도 서울은 그나마 下落可能性이 낮다고 보는 것이다. 新築供給이 원활히 進行되면 이런 不安心理를 진정시킬 수 있겠지만, 最近의 工事費上昇은 再建築事業을 더 어렵게 만들고 있다.

結局 매듭을 푸는 건 政府일 수밖에 없다. 工事費가 오를수록 一般分讓으로 分擔金을 줄이는 式의 ‘空짜 再建築’은 不可能하다. 最近의 再建築工事遲延 및 中斷事態等은 이런 變化限現實에 對한 組合과 建設社, 그리고 組合員間認識差異에서 비롯됐다고 봐야 한다. 政府가 民間事業에 介入하는 데는 限界가 있지만 基準을 세우고 調整할 수는 있다.

重大災害處罰法으로 인한 費用負擔이 어떻게 分讓價로 轉嫁되고 있는지, 建設勞組不法行爲 같은 不必要한 引上要因이 없는지도 살펴야 한다. 金融費用이 많이 들고, 市場狀況과 需給이 어긋날 수밖에 없는 先分讓中心의 住宅供給制度自體도 다시 생각해볼 必要가 있다.

집값이 오를 때는 部處의 力量이 집값을 잡는 데 集中된다. 過去數年이 그렇게 흘러갔다. 只今은 注目을 받지 못하더라도 살필 것도, 해야 할 일도 많다. 이런 티 나지 않는 일들을 어떻게 하느냐에 따라 앞으로 10年間의 不動産市場이 바뀔 수 있다. 그런 일이 바로 政府의 일이란 걸 記憶하길 바란다.

이새샘 産業2部次長 iamsam@donga.com

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