價値貯藏手段이 된 不動産[동아廣場/하준경]

東亞日報
入力 2021年 8月 4日 03時 00分

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‘合理的 거품’ 段階에 접어든 아파트 값
規制 틈새 속 節稅行步도 집값 不安招來
不動産 거품 避하려면 政策 패러다임 바꿔야

하준경 객원논설위원·한양대 경제학부 교수 — 하준경 客員論說委員·한양대 經濟學部敎授

經濟副總理가 집값 高點을 警告했지만 市場은 아랑곳하지 않는 雰圍氣다. 집값 거품이 甚하다는 데 다들 共感하지만 價格下落期待는 오히려 줄었다. 거품은 더 커질 것이고 나중에 或是 거품이 빠져도 只今 집값보다는 비싼 水準을 維持할 것이라는 믿음이 支配的이다.

資産價格에 거품이 꼈다는 事實을 모두 아는데도 거품이 繼續 부풀 수 있을까. 經濟學에선 이런 現象을 合理的 거품(rational bubble)이라고 한다. 거품이 거품 그 自體의 論理로 持續된다는 것이다. 돌이켜보면 서울 아파트 中間값이 6億 원을 넘었을 때 말도 안 되는 거품이라고들 했지만 몇 年이 지난 只今 그 거품은 10億 원을 넘었다. 거품이 이렇게 단단하다면 그것을 支撐하는 合理性이 무엇인지 생각해봐야 한다.

合理的 거품은 金利가 資産價格上昇率보다 낮을 때 만들어진다. 每年金利負擔이 100萬 원인데 價格이 100萬 원보다 많이 오른다면 거품이든 아니든 價格은 繼續 부풀어 오른다. 비트코인 같은 假想資産은 그 쓸모가 不確實한데도 價格上昇期待만으로도 價格이 維持된다. 經濟學者, 財務長官, 中央銀行總裁들이 비트코인은 實質價値가 없다고 아무리 얘기해도 그 價格은 아직도 제로보다 훨씬 높은 數千萬 원 水準이다. 金利가 제로에 가깝기 때문에 發生하는 現象이다. 제로金利를 維持하며 거품을 탓하면 거품이 꺼지겠나. 잠깐 거품이 빠지다가도 바이러스 擴散等으로 低金利期待가 퍼지면 價格은 다시 오른다.

不動産도 비트코인과 비슷한 面이 있다. 稀少性을 基盤으로, 貨幣價値가 不安한 時期에 價値貯藏手段으로 活用된다. 韓國의 新築 아파트는 멀리서 보면 꼭 컴퓨터 칩같이 생겼다. 그 아파트의 한 칸을 直接 가보지도 않고 購入하는 사람들이 있다. 韓國 아파트는 비트코인보다 쓸모가 確實하고 長期貯蓄용이 많아 다루기 더 어려운 相對다.

韓國不動産이 唯獨 비싸고 價値貯藏에 즐겨 쓰이는 理由는 金利와 保有費用이 낮아 合理的 거품의 條件을 쉽게 만족시키기 때문이다. 低金利與도 貸出이 所得에 嚴格히 連繫되면 需要가 無限定 커지지는 않는다. 하지만 韓國엔 느슨한 條件으로 큰돈을 빌려주는 傳貰資金貸出이 있어 低金利가 거품을 만드는 狀況을 制御하기 어렵다. 先進國들처럼 不動産保有稅率이 높다면 그것이 金利의 役割을 一部代身할 수 있지만 아직 갈 길이 멀다.

집값 거품을 正말 잡고 싶다면 不動産을 價値貯藏手段으로 活用하기 어렵게 해야 한다. 삶의 必須條件인 땅을 價値貯藏에 쓰는 經濟는 持續的으로 成長하기 어렵다. 땅은 有限하고 開發에도 限界가 있기 때문에 暴增하는 價値貯藏需要를 堪當하지 못한다. 企業의 株式이나 債券, 國債를 價値貯藏手段으로 삼으면 企業이 더 생기거나 公共財가 늘어나므로 持續可能하지만 땅은 늘어나지 않는다. 좋은 땅 所有者에게 經濟의 部를 몰아줄 뿐이다. 不動産에 富를 貯蓄하는 經濟는 거품에 脆弱해 超低金利를 버틸 수 없고, 弱한 고리부터 무너져 내린다. 超低出産度 이런 脈絡에서 理解할 수 있다.

政府는 住宅投機需要를 줄이려고 1住宅實居住長期保有者中心으로 市場을 再編하고 있다. 그러나 이 亦是副作用을 낳는다. 多住宅者에게 집을 팔라고 하자 똘똘한 한 채로 돈이 몰려 人氣地域 집값이 올라가고, 貸出規制가 弱한 非人氣地域은 키 맞추기로 따라 올라간다. 1住宅實居住를 優待하니 貰入者를 내보내고 子女에게 贈與한다. 海外나 地方에 居住하던 서울 江南 집主人은 貰入者를 내보내고 直接 들어와 산다. 長期保有를 優待하니 都心을 벗어나고 싶어도 눌러 산다. 規制의 틈새에서 發生하는 節稅利得이 너무 커서 나타나는 需要歪曲現象이다. 家口分離로 家口數가 크게 늘어 住宅需要가 오히려 커진 것도 이 흐름과 無關치 않다. 實居住長期保有 1住宅에 破格的價値貯藏惠澤을 주니 무리해서라도 그 要件을 맞추려 한다. 그 結果는 市場不安과 집값 不安이다.

問題를 根本的으로 解決하려면 不動産의 價値貯藏水丹花를 制御할 手段, 卽 빈틈없는 金融規制와 땅값에 比例한 適正保有稅를 回避하지 말아야 한다. 例外가 많을수록 市場은 混亂해진다. 財産에 對한 稅金은 所有者가 누구든 財産價値에 比例해 賦課해야 歪曲이 적다. 保有稅强化는 人氣 없는 政策이므로 쉽지 않지만 課稅移延을 柔軟하게 하고 걷은 돈을 個個人의 實質負擔을 줄이는 데 잘 쓴다면 可能性은 높아질 것이다. 不動産 거품으로 모두가 苦痛받는 늪에서 빠져나오려면 패러다임을 轉換할 수밖에 없다.

하준경 客員論說委員·한양대 經濟學部敎授

#不動産 #價値貯藏手段 #合理的 거품