박재명 産業2部 記者
“이番 團地는 請約을 받을 수 있을까?”
記者가 올해 7月 不動産 分野 取材를 맡기 始作한 뒤 周邊에서 가장 많이 받은 質問이다. 집값이 오르면서 아파트 請約에 對한 世間의 關心은 커졌지만, 정작 請約資格을 모르는 30代 後半 職場人이 意外로 많았다. 그때마다 “잘 모르니 工夫한 뒤 알려주겠다”고 答했다.
그로부터 4個月 동안 住宅請約 ‘스터디’를 했다. 率直히 只今도 “알아보고 電話하겠다”고 答한다. 어떤 加點項目이 存在하는지, 어떤 條件이 1順位 請約資格에 該當하는지, 왜 시골집을 가지고 있어도 無住宅者 期間이 維持되는지 딱 부러지게 說明하긴 쉽지 않다.
住宅業界 從事者들에게 물어봐도 答은 비슷하다. 最近에 만난 建設社 關係者는 “집을 파는 사람은 制度를 알 것”이라고 말했다. 한 公認仲介士는 “나도 모른다. 規定을 만드는 政府는 알 것”이라고 했다. 國土交通部 當局者는 “國土部 홈페이지 내 ‘請約 Q&A’를 살펴보면 된다”고 했다. 該當 資料集은 A4 用紙로 100張에 이르는 分量이다. 난生처음 請約에 挑戰하는 新婚夫婦나 老人들에게는 暗號文에 가깝다.
請約을 抛棄하고 貸出 받아 집을 살 때는 덜 複雜할까. 韓國의 住宅擔保貸出 消費者들은 그동안 住宅擔保認定比率(LTV)과 總負債償還比率(DTI) 等 처음 接하는 各種 制限을 뚫고 집을 購買해 왔다. 이番엔 總負債元利金償還比率(DSR)이란 ‘亂數表’를 만났다.
一線 銀行員들도 새로 適用되는 規定이 낯설긴 마찬가지인 模樣이다. 銀行에서 個人貸出을 擔當하는 知人은 “11月부터 新規 貸出 相談이 들어와도 내 判斷으로 ‘된다’ ‘안 된다’는 이야기를 못 한다. 그냥 最終 審査 結果만 말해준다”고 했다. 窓口마다 貸出이 막히며 紛爭도 늘었다. 複雜해진 貸出 規制를 銀行 窓口職員들이 제대로 說明하지 못하면서, 돈 빌리려는 사람들이 ‘貸出 不可’ 判定을 納得하지 못하는 事例가 늘었다.
現行 住宅請約, 住宅貸出 制度의 共通點은 實務者들도 쉽게 說明하지 못할 程度로 複雜하다는 點이다. 請約制度는 1978年 ‘住宅 供給에 關한 規則’ 制定 以後 只今까지 140番假量 바뀌었다. 旣存 例外 條項에 새로운 例外 條項이 붙고 別途 附則까지 追加되는 方式이다.
制度가 複雜해지면 ‘아는 게 돈’李 된다. 金賢美 國土部 長官이 “投機꾼에게 膳物을 줬다”고 吐露했던 ‘賃貸事業者 惠澤’이 代表的이다. 多住宅者 規制 方案이었지만, 理財에 밝은 사람들은 ‘세테크’를 노리고 虛點을 파고들었다. 住宅請約 亦是 지난해 7番, 올해 4番 改正될 程度로 자주 바뀐 탓에 애꿎은 實需要者가 不正 請約者가 되기도 한다. 지난해 1順位 當籤者의 10%는 ‘項目 計算 誤謬’ 等의 理由로 탈락했다.
住宅 關聯 制度가 複雜해진 根本 原因은 ‘投機 根絶’과 ‘景氣 浮揚’이라는 兩極端을 위한 手段으로 不動産 政策을 運用해 왔기 때문이다. 우리는 그 副作用을 反復的인 經驗을 통해 잘 알고 있다. 住宅市場에 對한 政府 干涉을 줄이겠다는 뜻에서라도 온갖 雜多한 規定과 死文化된 條項들을 整理해 보면 어떨까. 制度가 簡單해야 市場이 더 透明해질 수 있다. 社會的 論議가 必要한 時期가 됐다.
박재명 産業2部 記者 jmpark@donga.com
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