[김종율의 商街投資]驛勢圈商圈이라고 다 좋은건 아니다

東亞日報
入力 2020年 1月 17日 03時 00分

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新都市商家電鐵驛開通效果微微 왜?

왜 新都市商街는 地下鐵이 開通해도 商圈이 나아지지 않을까.

‘驛勢圈商圈’이라는 單語를 들으면 어떤 생각이 들까. 아마 地圖를 보기도 前에 ‘驛勢圈=좋다’라고 생각할 것이다. 投資를 하는 분이나 創業을 하려는 사람도 驛勢圈商街라면 묻지도 따지지도 않고 選好하는 傾向이 뚜렷하다. 大體로 맞는 理論이지만 반드시 그런 것은 아니다. 特히 首都圈新都市驛勢圈商街를 보면 電鐵이 開通하기 前에 投資者가 期待感을 가지는 것 같아 憂慮스럽다.

왜 唯獨新都市는 電鐵이 開通해도 商圈에 미치는 驛勢圈效果가 微微할까. 理由는 電鐵開通으로 늘어나는 2次商圈이 매우 적기 때문이다. 都市計劃으로 商權과 이를 利用할 有效需要가 定해져 있기 때문에 電鐵이 開通한다 해도 該當驛勢圈商圈을 利用할 需要가 늘어나지 않는다는 뜻이다.

一部에서는 이를 두고 ‘빨대 效果(straw effect)’라고 分析하지만 이는 完全히 틀린 解釋이다. 빨대 效果는 電鐵이 開通하고 그 新都市에서 일어날 小賣店賣出이 全體的으로 조금씩 줄어든다는 뜻이지, 驛이 들어서고 나서 商圈이 나빠졌다고 할 순 없다. 어쨌든 役이 開通하면 상권이 좋아지긴 한다. 新都市는 그 效果가 微微할 뿐이다.

왼쪽 指導는 新盆唐線 ‘光敎중앙역’李開通된 京畿 수원시 광교新都市一帶다. 指導 가운데 驛이 있고, 검은色實線으로 標示된 곳이 商街가 있는 곳이다. 驛이 開通하기 前에 이 商圈을 利用할 主된 有效需要의 範圍를 그리면 붉은色實線과 같다.

그렇다면 地下鐵開通以後有效需要範圍를 그려보면 어떻게 달라질까. 光敎중앙역을 利用할 有效需要는 얼마나 늘어날까. 아마 別로 없을 것이다. 驛勢圈商家의 利用頻度는 小幅增加할 수 있지만 상권이 좋아지는 데 分明히 限界가 있다. 그럼에도 商街分讓價에는 ‘驛勢圈’에 對한 期待感이 고스란히 녹아 있어 높은 金額에 分讓될 수밖에 없다.

反對의 境遇도 살펴보자. 電鐵驛開通後 상권이 좋아지는 곳 말이다. 그런 곳은 반드시 2次商權의 範圍가 커져야 한다. 言及하고자 하는 電鐵驛은 신분당線 성복역이다. 光敎中央驛과 두 停車場 떨어져 있다.

오른쪽 地圖의 검은色 동그라미로 標示된 商圈을 利用할 사람은 어떨까. 分明地下鐵이 開通하기 前에는 붉은色實線으로 標示된 곳이 有效需要의 範圍였을 것이다. 地圖 왼쪽에 붉은色點線으로 標示된 地域의 人口들은 該當商圈을 利用하는 頻度가 顯著히 낮았을 것이다. 그러나 신분당선이 開通하고 나서는 狀況이 바뀐다. 붉은色點線地域의 人口도 서울 江南으로 向하는 電鐵을 타기 위해 성복역으로 移動해야 한다. 分明電鐵이 開通하기 前에는 성복역 隣近으로 오지 않고, 버스나 다른 大衆交通을 利用했을 流動人口다.

이처럼 驛勢圈商圈은 ‘2次商圈’이 늘어나는 곳에서 驛勢圈效果가 나타난다. 오른쪽 指導의 한 便宜店은 地下鐵開通前에 하루 110萬 원 程度賣出을 記錄했다. 하지만 2020年 1月現在 2倍에 가까운 賣出이 나오고 있다. 地下鐵開通直後의 賣出도 1.6倍에 가까울 程度로 ‘垂直上昇’했다. 사라진 競爭便宜店도 없었고, 늘어난 施設物도 特別히 없었다. 오직 붉은色點線地域의 사람들이 電鐵을 타러 移動하면서 이 地域의 商圈規模가 커진 것이다.

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