國土面積이 每年 늘어나는데, 서울에 내 땅은 왜 없을까[황재성의 黃金알]

東亞日報
入力 2024年 4月 13日 08時 00分

황재성 記者

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1: 지난해 國土面積 5.8㎢ (汝矣島 2倍) 增加
2: 未登錄土地整備와 埋立地造成等이 原因
3: 最近 10年 새 法人用 늘고, 個人土地는 減少
4: 100年 넘은 지도 現代化作業은 느림보 걸음

국토교통부는 최근 공개한 ‘2024년 지적 통계’에 따르면 지난해 지적공부에 등록된 국토면적은 10만 449.4㎢로 전년보다 5.8㎢ 증가했다. 이는 여의도 면적의 2배에 해당한다. 사진은 프랑스 잡지 르 프티 주르날(Le Petit Jurnal) 1894년 9월호에 게재된 한반도 지도. 울릉도와 독도를 우산도(둥근 점선), 동해를 조선령으로 표기했다. 현재 독립기념관에 보관돼 있다. 동아일보 DB — 國土交通部는 最近公開한 ‘2024年指摘統計’에 따르면 지난해 地籍公簿에 登錄된 國土面積은 10萬 449.4㎢로 前年보다 5.8㎢增加했다. 이는 汝矣島面積의 2倍에 該當한다. 寫眞은 프랑스 雜誌 르 프티 주르날(Le Petit Jurnal) 1894年 9月號에 揭載된 韓半島地圖. 鬱陵島와 獨島를 雨傘도(둥근 點線), 東海를 朝鮮令으로 表記했다. 現在獨立記念館에 保管돼 있다. 東亞日報 DB

< 黃金알: 황재성 記者가 選定한 今週에 알아두면 좋을 不動産情報 >

每週數十件에 達하는 不動産關聯情報가 쏟아지는 時代입니다. 돈이 되는 情報를 찾아내는 玉石 가리기가 決코 쉽지 않습니다. 동아일보가 讀者 여러분의 수고를 덜어드리겠습니다. 每週 알짜 不動産情報를 찾아내 그 意味를 整理해드리겠습니다.

우리나라 國土面積이 每年 커지고 있다면 믿으실 수 있나요?

一般的으로 土地의 量은 固定돼 있다거나 生産할 수 없다는 게 常識으로 통합니다. 不動産槪論에서도 土地의 自然的特性으로 ‘土地의 部症性(不增性)’을 꼽기도 합니다.

하지만 實際로 우리나라 土地는 每年 늘어나고 있습니다. 國土교통部가 最近 ‘2024年指摘統計’ 發行을 알리는 報道資料에서 “2023年 한 해 동안 國土面積이 5.8㎢增加했다”고 發表했습니다. 이는 서울 汝矣島面積(2.9㎢)의 2倍에 該當하는 規模입니다. 期間을 좀 더 넓혀 最近 10年 동안 面積變化를 보면 無慮 165㎢가 늘어났습니다. 汝矣島의 約 57倍에 該當합니다.

土地의 浮症性을 거스르는 이런 樣相은 어디에서 비롯된 것일까요. 祕密은 政府가 發表하는 國土面積이 우리가 肉眼으로 볼 수 있는 物理的인 面積이 아니라 土地 및 林野臺帳等과 같은 工夫(公簿)上面積이라는 데 있습니다. 卽 사람처럼 住民登錄이 發給된 땅이라는 뜻입니다.

이는 實際物理的인 國土面積이 훨씬 더 클 수 있음을 示唆합니다. 1980年代中國을 聯想하면 理解할 수 있습니다. 當時中國政府가 産兒制限을 위해 實施한 ‘1家口 1子女政策’에 따라 戶籍에 登錄되지 않은 人口가 적잖았습니다.

專門家들은 浮症成果衝突하는 問題에 對해서도 “바다나 江을 막는 埋立地도 그 물 아래에 땅이 있어 메워질 수 있는 것”이라며 “물 아래도 元來土地였기 때문에 埋立으로 땅이 늘어난 것처럼 보여도 실은 物理的絶對量은 增加한 것이 아니다”고 說明합니다.

工夫에 新規登錄한 土地는 크게 3가지 類型으로 나뉩니다. 첫 番째가 未登錄土地整備事業으로 追加되는 土地입니다. 1910年代最初登錄當時圖面과 臺帳에 登錄되지 않은 土地를 調査測量한 뒤 新規登錄하는 境遇입니다.

지난해 늘어난 未登錄土地整備事業으로 늘어난 土地는 全體面積(5.8㎢)의 約 30%假量(1.7㎢)에 該當합니다. 이런 土地들 가운데에는 土地所有主가 財産價値가 낮다고 判斷하거나, 稅金回避를 目的으로 工夫登錄申請을 하지 않은 境遇도 적잖습니다.

두 番째는 바다나 江을 메워 생긴 埋立地입니다. 지난해의 境遇全羅南道海南郡榮山江 Ⅲ-2地區(1.3㎢)와 京畿 평택시 平澤?唐津港港灣背後團地(0.6㎢) 等이 代表的인 事例입니다.

마지막은 國家語項事業으로 생긴 土地입니다. 지난해에는 忠南唐津市 장고항 國家語項事業으로 確保된 0.08㎢가 國土面積에 包含됐습니다.

늘어난 國土面積은 全體的으로 보면 國富의 增加를 의미합니다. 不動産側面에서도 利用可能한 對象이 늘어난다는 側面에서 意味 있는 變化입니다. 2024年指摘統計를 꼼꼼히 들여다보려는 理由입니다.

● ‘地籍公簿’ 登錄基準土地面積增加

지난해 국토 면적을 17개 광역자치단체별로 보면 경상북도가 가장 넓은 것으로 나타났다. 사진은 풍산 류씨 가문이 기탁한 ‘도성8도지도’(18세기 제작 추정) 가운데 경상도 부분이다. 독도가 우리 영토로 표기되어 있는 지도로 유명하다. 한국국학진흥원 제공 — 지난해 國土面積을 17個廣域自治團體別로 보면 慶尙北道가 가장 넓은 것으로 나타났다. 寫眞은 풍산 류氏家門이 寄託한 ‘都城8賭地도’(18세기 製作推定) 가운데 慶尙道部分이다. 獨島가 우리 領土로 表記되어 있는 指導로 有名하다. 韓國國學振興院提供

指摘統計에 따르면 지난해 大韓民國의 國土面積은 10萬 449.4㎢, 3963萬 2000筆地로 集計됐습니다. 面積基準으로 前年(10萬 433.6㎢)보다 5.8㎢增加했습니다. 이는 윤중로 堤防 안쪽 基準汝矣島面積(2.9㎢)의 2倍에 該當합니다.

다만 이런 增加幅은 最近 10年 새 가장 적은 것입니다. 이 期間 지난해를 除外하곤 모두 增加한 面積이 자릿數를 記錄했습니다. 特히 2016年의 境遇汝矣島의 15倍가 넘는 44㎢가 늘어났습니다.

이런 곳들은 大部分産業的인 目的으로 造成된 埋立地였습니다. 代表的인 게 2016年事例입니다. 國土部가 發表한 2016年國土面積에 對한 報道資料(2017年 4月 17日子)에 따르면 國土面積增加에 寄與한 事業으로 忠南府使地區干拓農地開發事業(11.9㎢)과 京畿 시화地區大單位農業開發事業(7.6㎢), 仁川國際空港殘餘公有水面埋立地(6.8㎢), 松島 11-1 工具(6.9㎢) 等이 꼽혔습니다.

지난해 土地面積을 17個廣域自治團體別로 보면 慶北이 1萬 8424㎢(全國土面積對備比率?18.3%)로 가장 넓었습니다. 이어 江原(1萬6831㎢?16.8%) 全南(1萬2362㎢?12.3%) 慶南(1萬 542.5㎢?10.5%)의 巡으로 뒤를 따랐습니다.

特別?廣域市 가운데에서는 大邱市가 지난해 慶北軍威郡(614㎢)를 編入하면서 1499.5㎢(1.5%)로 가장 넓은 面積을 保有하게 됐습니다.

土地用途別(指目基準)로 보면 지난해 全體國土에서 가장 比率이 높은 것은 林野(63.1%)였고, 答(10.9%), 前(7.4%) 等이 뒤를 이었습니다. 全體國土의 80% 以上을 山林과 農耕地(前?答?果樹園) 等이 차지하고 있는 셈입니다.

다만 最近經濟成長으로 生活基盤施設需要가 꾸준히 增加하면서 山林?農耕地는 줄고, 垈地道路等은 빠르게 늘었습니다. 10年間地目別面積變化를 보면 전(3.7%) 答(5.9%) 林野(1.3%)는 減少한 反面垈地(17.8%)와 道路(14.5%)는 急增했습니다.

工場用地도 크게 늘었습니다. 特히 非首都圈(81.6.2㎢)李首都圈(285.2㎢)보다 面積이 3倍以上增加해 눈길을 끕니다. 國土均衡發展을 理由로 首都圈에 工場新增設을 最小限結果로 풀이됩니다.

集合建物面積의 變化도 눈부십니다. 지난해 全體國土面積의 0.72%에 該當하는 721.7㎢로 集計됐습니다. 이는 2013年(513.3㎢?0.51%)과 比較하면 40% 넘게 增加한 規模입니다. 아파트로 대표되는 集合建物選好現象에다 人口의 都市集中深化가 原因입니다.

● 지난해 全體國土의 折半假量은 個人所有

지난해 서울 전체 면적에서 개인 보유 토지가 차지하는 비중은 35.9%로, 전국 평균(49.7%)을 밑돈다. 상대적으로 높은 가격과 집중된 정부 규제가 원인으로 풀이된다. 사진은 남산에서 내려다본 서울시내 전경. 동아일보 DB — 지난해 서울 全體面積에서 個人保有土地가 차지하는 比重은 35.9%로, 全國平均(49.7%)을 밑돈다. 相對的으로 높은 價格과 集中된 政府規制가 原因으로 풀이된다. 寫眞은 南山에서 내려다본 서울市內前景. 東亞日報 DB

土地를 工夫에 登錄하는 것은 所有者를 定한다는 意味도 包含됩니다. 이를 통해 政府는 稅金과 各種賦課金等을 賦課할 수 있습니다. 地籍公簿에 登錄되지 않은 土地는 公共이나 民間에서 施行하는 各種人?許可開發事業과 個人間土地去來를 어렵게 하는 障礙要因으로 作用할 수도 있어, 이를 豫防하는 데 必要한 措置입니다.

이런 理由로 政府는 2020年부터 2022年까지 3年間, 1643億 원을 投入해 地籍公簿未登錄整備事業을 集中的으로 벌였습니다. 當時全國을 對象으로 最初登錄된 大將과 圖面, 測量資料, 航空寫眞을 活用한 精密調査를 實施했습니다.

그 結果境界나 面積等에 誤謬가 있는 6萬 5000筆地를 찾아냈고, 汝矣島面積의 2倍假量인 5.6㎢(7945筆地)를 國有財産으로 新規登錄하는 成果를 올렸습니다. 이 가운데 所有主가 確認되지 않은 土地에 對해서는 ‘茂朱(無主)不動産’으로 6個月間公告한 뒤 主人을 찾아주기도 했습니다. 그만큼 知的整理를 통한 所有主把握은 重要한 일입니다.

지난해 國土를 所有者別로 보면 個人이 折半에 肉薄하는 49.7%(5萬 1014㎢)를 차지했고, 國有地(2萬 5350㎢?25.5%) 公有地(8518㎢?8.5%) 法人(7121㎢?7.1%) 宗中(6574㎢?6.5%) 宗敎團體(1078㎢?1.7%) 等의 巡으로 뒤를 이었습니다.

最近 10年으로 보면 國有地(增加率?3.9%) 公有地(4.2%) 法人(13.5%) 等은 늘었습니다. 特히 法人의 增加勢가 두드러집니다.

國土部는 이에 對해 “지난 10年間法人所有土地의 工場用地와 大地가 各各 203㎢, 123㎢增加했다”며 “이는 1990年代以來持續的인 産業團地開發에 따른 事業用土地의 增加에 따른 것”이라고 說明했습니다. 또 “(法人所有의) 林野와 農地도 各各 177㎢, 66㎢增加한 것으로 나타났다”며 “山林經營이나 農業經營을 위한 事業用土地가 持續的으로 增加한 結果”라고 덧붙였습니다.

反面 이 期間個人(-2462㎢, -4.7%)과 其他團體(-38㎢?-5.0%) 기타(-25㎢?-7.4%) 等은 減少했습니다. 其他團體는 法人이 아닌 마들 共同財産, 桐?리 等의 名義로 登錄된 土地等을 의미합니다. 기타는 外國人 및 外國機關等을 包含한 分類입니다.

不動産市場의 方向舵役割을 하는 서울의 境遇 지난해 全體面積(605㎢) 가운데 個人이 차지하는 比重은 全國平均(49.7%)을 크게 밑도는 35.9%(217㎢)에 머물렀습니다. 釜山(41.1%) 大邱(56.3%) 仁川((52.7%) 光州(46.7%) 蔚山(56.6%) 世宗(46.7%) 等 다른 特別廣域市와 比較해도 적잖은 差異를 보입니다. 相對的으로 높은 價格과 各種不動産規制에 따른 높은 稅金負擔等이 原因으로 作用한 것으로 分析됩니다.

● 갈수록 쪼그라드는 地積再調査豫算

정부가 2030년 완료를 목표로 2012년부터 추진하고 있는 지적재조사 사업도 국토 면적 변화에 영향을 미친다. 지적재조사는 공부상 토지경계와 실제 토지의 경계가 다른 것을 바로잡고, 디지털 지적으로 바꾸는 작업이다. 사진은 한국국토정보공사(LX) 직원이 드론을 이용해 부산시 영도구에서 지적재조사를 시연하는 모습이다. LX 제공 — 政府가 2030年完了를 目標로 2012年부터 推進하고 있는 知的再調査事業도 國土面積變化에 影響을 미친다. 地積再調査는 工夫上土地警戒와 實際土地의 境界가 다른 것을 바로잡고, 디지털 知的으로 바꾸는 作業이다. 寫眞은 韓國國土情報公社(LX) 職員이 드론을 利用해 釜山市 영도구에서 地積再調査를 試演하는 모습이다. LX 提供

한便國土面積과 關聯해서 注目해야 할 事業 가운데 하나가 ‘地積再調査’입니다. 土地臺帳等工夫上土地警戒와 土地의 實際現況이 一致하지 않는 土地의 境界를 바로잡고, 디지털 知的으로 轉換하는 國家事業입니다.

現在使用하고 있는 知的工夫는 日帝强占期에 進行된 土地調査事業(1910~1918年) 當時測量技術로 만들어졌습니다. 日本 도쿄를 基準(原點)으로 대나무자나 評判(平板?땅 模樣을 集積 재어 그리는 나무板) 等을 利用해 測量한 뒤 손으로 作成했기에 크고 작은 誤謬가 發生했습니다. 종이로 製作된 圖面이어서 6·25 戰爭, 天災地變等을 거치면서 磨耗되거나 變形되거나 毁損되는 境遇도 적잖았습니다.

그 結果事業推進을 위한 豫備妥當性調査結果當時基準으로 全國 3748萬筆地 가운데 14.5%인 542萬筆地가 工夫와 深刻하게 다른 것으로 나타났습니다. 이는 서울市面積의 10倍에 該當하는 規模입니다. 하지만 實際로는 더 많을 것으로 專門家들은 보고 있습니다.

이러한 土地들을 知的佛部合止(地籍不符合地)로 부르며, 이로 인한 訴訟費用等社會的費用만 年間 3800億 원에 達할 것으로 推定됩니다. 이를 바로잡고자 政府는 2012年부터 2030年末完了豫定으로 地積再調査를 進行하고 있습니다.

事業主務를 擔當하는 韓國國土情報公社(LX)에 따르면 지난해까지 地積再調査는 全體計劃의 30.9%가 進行됐습니다. 成果도 눈에 띕니다. 國土面積의 3.2㎢가 늘어났습니다. 土地境界紛爭은 2017年 116萬件에서 2022年 74萬件으로 크게 줄었습니다.

이를 보여주는 代表的인 事例가 江原楊口郡 해안면 一帶無주지(無主地: 主人 없는 땅) 6200萬㎡입니다. ‘펀치볼’로 불리던 이 地域은 6·25 戰爭以後避亂民大部分이 北韓으로 넘어가 돌아오지 못했고, 大規模無주지가 發生했습니다.

以後約 70年間所有權과 耕作權을 둘러싼 紛爭이 이어졌으며, 제대로 된 財産權行事도 어려웠습니다. 이에 政府가 2020年 6月부터 2022年 5月까지 20億 원을 投入해 地積再調査를 實施해 關聯民願을 모두 解決했습니다.

土地境界調整을 통한 土地活用도 增大와 그에 따른 地域經濟活性化效果도 빼놓을 수 없다. 또 디지털 指摘이 構築돼 政府의 디지털 플랫폼 基盤이 造成되고 언제 어디서나 土地情報確認이 可能해지는 等不動産關聯行政 서비스의 先進化도 期待할 수 있습니다.

하지만 아직도 갈 길이 멉니다. 무엇보다 마감이 올해를 包含해 7年밖에 남지 않았는데도 서울(1.5%)과 濟州(9.1%) 釜山(16.2%) 蔚山(20.0%) 等一部地域은 事業進行率이 20% 以下에 머물고 있습니다.

事業不振의 1次的原因은 地積再調査過程에서 發生하는 土地紛爭이나 訴訟에 따른 時間遲延입니다. 豫算不足도 問題를 키웁니다. 國土部는 올해 地積再調査에 449億 원을 編成했습니다. 이는 지난해(542億 원)보다 17.2% 줄어든 規模입니다. 豫算額이 가장 많았던 2022年(716億 원)은 勿論 2020年(450億 원)보다도 적습니다. 政府의 보다 積極的인 豫算編成努力이 必要하다는 指摘이 나오는 理由입니다.

황재성 記者 jsonhng@donga.com