商街投資前商圈分析은 必須[不動産 빨간펜]

東亞日報
入力 2024年 4月 12日 03時 00分

최동수 記者

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貸出負擔 커지자 商街競賣 늘어
‘묻지마 投資’로 老後資金 잃기도
無料商圈分析 서비스 活用可能

지난해 隱退한 金某氏(57)는 3年前京畿 하남시 新築團地內商街를 分讓받은 後 골머리를 앓고 있습니다. 金氏가 保有한 物件은 專用 27㎡·分讓價 6億5000萬 원짜리 1層商街로 入住 9個月째 空室입니다. 貸出만 4億 원을 받은 金氏는 金利上昇으로 한 달 利子만 220萬 원假量 냅니다. 金氏는 “大型建設社가 直接運營한다고 해서 무턱대고 分讓받았는데 空室이 생길 줄 몰랐다”며 “팔려고 分讓價보다 1億 원 低廉하게 내놓아도 팔리지 않는다”고 한숨을 쉬었습니다.

隱退後老後準備를 위해 商家分讓을 받았다가 最近 어려움을 겪는 분들이 많습니다. ‘新築大團地’, ‘收益率 7% 保障’, ‘背後需要充分’, ‘貸出最大 80% 可能’ 等의 弘報文句만 보고 불쑥 投資했다가 높아진 金利에 貸出利子를 堪當하지 못하는 건데요. 專門家들은 商街投資를 아파트나 오피스텔 等住居用不動産보다 難度가 높은 投資로 꼽습니다. 이番 주는 商街投資時留意할 點과 ‘商圈分析’을 할 때 必要한 有用한 사이트를 알아보겠습니다.

Q. 不動産에 들렀다가 아파트 團地內商街分讓을 推薦받았습니다. ‘收益率 7% 保障’이라는 얘기를 들었는데 投資해도 괜찮나요?

“收益率保障이라는 건 장사를 잘하는 能力 있는 賃借人을 맞이했을 때나 可能한 얘기입니다. 賃借人을 求하지 못하면 收益率保障이라는 말 自體가 無意味해집니다. 間或分讓代行社나 公認仲介業所에서 ‘프랜차이즈나 病院入店確定, 收益率保障’이라며 弘報하는데요. 프랜차이즈나 病院이 賃借期間中間에 나가거나, 營業이 어려워 門을 닫아버리면 月貰를 받을 수 없는 狀況이 發生합니다. 特히 無作定分讓을 받은 後 ‘公認仲介事務所를 통해 賃借人求하면 되겠지’라고 受動的으로 생각하면 投資에 失敗할 確率이 높습니다.

專門家들은 分讓받기 前에 어떤 業種이 들어와야 競爭力이 있는지 商家 수분양자가 스스로 把握할 수 있어야 商街投資에 成功할 수 있다고 얘기합니다. 分讓받을 商家에 프랜차이즈의 入店이 確定됐다고 하더라도 店鋪가 現在上卷에서 生存可能性이 있는지 알고 投資해야 한다는 얘기입니다. 여기서 必要한 게 ‘商圈分析’입니다. 商家 수분양자가 直接營業하지 않더라도 自營業者나 貰入者立場에서 商圈을 分析할 수 있는 能力이 있어야 한다는 얘기입니다.”

Q. 商圈分析이 寞寞합니다. 도움을 줄 만한 서비스가 있나요?

“無料로 쓸 수 있는 有用한 商圈分析 홈페이지가 있습니다. 먼저 小商工人市場振興公團에서 運營하는 ‘上卷情報’라는 사이트가 있습니다. 프로그램은 非會員用과 會員用으로 나뉩니다. 로그인하지 않으면 ‘簡單分析’만 할 수 있지만 會員加入後 로그인을 하면 ‘詳細分析’도 可能합니다. 會員加入과 利用料는 無料입니다.

먼저 簡單分析을 통해 月平均豫想賣出, 業種이 같은 賣場數, 하루 平均流動人口等을 알 수 있습니다. 隣近 다른 商權의 데이터도 함께 提供해 賣場이 있는 상권과 다른 商圈을 比較해 볼 수 있습니다. 詳細分析을 選擇하면 豫想成長率, 業種選好度, 賣出變化, 人口變化, 消費變化等을 把握할 수 있습니다. 詳細分析에선 크게 商圈, 競爭業體, 豫想收益, 賣場立地 네 가지 分析을 提供합니다. 商圈評價와 業種·賣出·人口·所得과 消費·地域分析이 담긴 ‘上卷報告書’도 받아볼 수 있습니다.

商圈評價에선 總 5段階로 이뤄진 商權의 評價等級이 標示됩니다. 業種의 景氣와 賣場周邊施設, 交通與件等을 考慮해 나눠진 等級인데요. 1等級에 가까울수록 商圈이 活性化됐다는 意味입니다. 상권이 屬해 있는 市郡區와 隣近商圈의 評價點數를 比較해 볼 수도 있습니다. 賣出分析項目에서는 業種別, 商圈別, 時期別, 顧客年齡帶別賣出等을 알 수 있습니다. 人口分析 탭에서는 商圈의 流動人口, 住居人口, 職場人口, 住居形態를 把握할 수 있습니다. 流動人口變化 그래프를 통해 該當商圈에 사람이 얼마나 몰렸는지 確認할 수 있습니다. 商圈周邊總家口數와 住居形態別家口數도 알 수 있습니다.

地方自治團體에서 運營하는 無料商圈分析 시스템도 있습니다. ‘京畿道商圈影響分析 서비스’와 ‘서울市商圈分析 서비스’ 사이트가 代表的입니다. 이들 사이트는 願하는 業種의 豫想損益分析과 曜日·時間帶·年齡帶別推定賣出額等을 提供합니다. 特히 서울市商圈分析 서비스 中에 ‘뜨는 洞네’(行政洞) 또는 ‘뜨는 商圈’(商圈別) 서비스가 有用합니다. 商權別로 店鋪數, 賣出, 流動人口, 住居人口의 順位를 볼 수 있습니다. 業種을 選擇하면 該當業種의 店鋪數, 賣出, 流動人口, 住居人口上昇地域을 參考할 수 있습니다. 京畿道商權影響分析 서비스는 業種과 商圈을 定하면 豫想損益分析도 해줍니다.”

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