[고준석의 實戰投資]집값 上昇初入 노려야 競賣差益 높아져

東亞日報
入力 2023年 5月 19日 03時 00分

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法院感情 6個月 뒤 賣却期日 잡혀
집값 上昇期엔 鑑定價比較的 낮아
“價格上昇判斷되면 參與해볼만”

會社員 A氏는 여러 次例 아파트 請約을 했지만, 熾烈한 競爭率에 밀려 番番이 떨어졌다. A 氏는 請約보다 競爭率은 낮고 時勢보다 싸게 買收할 수 있다는 競賣로 눈을 돌렸다. 그러던 中, 2次賣却期日을 앞둔 仁川松島新都市에 있는 한 아파트를 發見했다. 2次入札價는 6億1180萬 원으로 1次入札價(8億7400萬 원) 對比 30%가 떨어진 狀態였다. 그런데 親舊 얘기로는 競賣는 競爭率과 入札하는 時點도 重要하다는데, 只今이 競賣로 내 집을 마련하기 좋은 時期인지 궁금하다.

신한은행 新韓옥션SA에 따르면 올해 4月 서울 아파트의 平均賣却價率과 競爭率은 各各 76.96%, 7.52名으로 나타났다. 3月末(74.25%, 4.93名) 對比平均賣却價率은 2.71%포인트, 競爭率은 2.59名增加했다. 競賣市場이 賣買市場에 後行하는 點을 考慮하면 이 같은 賣却價率과 競爭率上昇은 市場回復을 가리킨다고 解釋할 餘地가 있다.

一般的으로 商品은 價格이 떨어질 때 買收한다. 그리고 價格이 올라갈 때는 특별한 境遇가 아니면 買收하지 않는 것이 常識이다. 아파트도 마찬가지다. 하지만 競賣는 賣買常識과 反對로 하는 것이 좋다. 다시 말해 競賣物件은 價格이 上昇할 때 買受해야 한다. 競賣物件의 價格이 定해지는 時點과 賣却되는 時點이 다르기 때문이다.

例를 들어 市勢 5億 원 아파트가 競賣에 부쳐지면 法院은 現況調査를 통해 거의 時勢와 비슷한 水準에서 1次鑑定價를 매긴다. 그리고 約 6個月以後에 賣却期日이 定해진다. 이때 價格이 20% 程度 떨어졌다면, 아파트 時勢는 4億 원 程度가 된다. 競賣로 사는 것보다 時勢로 買入하는 것이 싸다는 얘기다. 反面賣却期日時點에 아파트 價格이 1億 원 程度 올랐다면, 1次鑑定價 100%인 5億 원에 落札받아도 1億 원 程度의 資本收益을 올릴 수 있다.

A 氏가 發見한 仁川松島新都市 아파트의 境遇 1次流札된 點을 考慮해야 한다. 먼저 지난해 9月 1次鑑定價(8億7400萬 원)가 定해졌고, 7個月後인 올해 4月 1次賣却期日에 流札됐다. 7月 2次賣却期日(賣却價 6億1180萬 원)을 앞뒀다. 그런데 最近仁川松都地域의 아파트 去來量이 늘어나면서 急賣物이 消盡되며 價格 오름勢가 나타나고 있다. 韓國不動産院週刊價格動向에 따르면 松島新都市가 있는 仁川延壽區의 이달 둘째 週 아파트 賣買價는 지난週(0.02%)보다 0.04% 오르며 4週連續上昇했다.

該當 아파트는 지난해 12月 6億8000萬 원에 賣買契約이 締結되며 最高價인 10億9500萬 원 對備 4億1500萬 원이 떨어졌다. 그러나 國土交通部實去來價시스템에 따르면 9日最低가 對比 9000萬 원 오른 7億7000萬 원에 去來됐다. 이러한 市場狀況을 勘案하면 2次賣却期日에 最低價水準으로 買收하면 1億5000萬 원 程度最近去來價格보다 싸게 買收하는 셈이다.

이처럼 競賣로 내 집을 마련할 때는 오히려 價格이 떨어질 때 操心해야 한다는 點을 記憶하는 것이 좋다. 反面價格이 上昇하고 있다고 判斷된다면 積極的으로 競賣에 나서도 된다.

고준석 제이에듀投資諮問代表

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