[정충진의 競賣 따라잡기]공시가 1億以下競賣賣物 ‘묻지마 買收’ 禁物

東亞日報
入力 2022年 4月 8日 03時 00分

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取得稅重課 없는 1億以下 아파트, 賣買價-傳貰값 差異 없어 投資人氣
實際로 價値 낮은 곳 많아 잘 살펴야
公示價格은 前年度에 算定된 價格, 올해 값오르면 買收者 못 求할 수도
當場傳貰價率 높아 少額投資해도 下落要因 있다면 再契約時狼狽
物量增加-企業移住等環境 살펴야

强力한 貸出規制와 稅金重課로 住宅去來絶壁이 極甚해지고 있다. 多住宅者는 8∼12%에 이르는 取得稅負擔 때문에 선뜻 不動産投資에 나서기 어렵다. 取得과 同時에 無條件 13.2%의 稅金을 納付해야 하는 法人投資者亦是躊躇되기는 마찬가지다.

요즘 公示價格 1億 원 以下 아파트가 競賣人들 사이에서 人氣가 높다. 取得稅重課를 避할 수 있을 뿐만 아니라 賣買價格과 傳貰값의 差異가 거의 없는 賣物이 많아 少額으로도 投資할 수 있기 때문이다.

이제 首都圈에서 公示價格 1億 원 以下의 아파트를 찾기가 어려워졌다. 있다 해도 人氣 없는 外郭地域에 位置하거나 나 홀로 아파트 等投資價値가 낮은 境遇가 大部分이다.

가끔 競賣에 좋은 立地, 좋은 條件을 가진 公示價格 1億 원 以下의 아파트가 나오면 數十名씩 競爭해 時勢에 가까운 價格에 落札되기도 한다. 落札의 기쁨도 暫時, 이런 投資가 반드시 成功的인 投資라고 壯談할 수는 없다. 公示價格은 前年度에 算定된 價格이기 때문이다. 한 해 동안 急騰한 價格을 反映하면 올해 다시 算定된 價格은 1億 원을 훌쩍 넘을 수 있다.

稅金 중과의 風船效果로 短期間에 價格이 急騰한 것이라면, 그 메리트가 사라지는 瞬間 거품은 꺼지게 된다. 買入할 때는 公示價格 1億 원 以下 아파트지만 罵倒할 때 그 價格을 넘는다면 買收者가 붙을 理 없다. 特히 首都圈外郭地域 아파트는 需要層이 얇다. 오랜 上昇期를 거치면서 賣買價와 傳貰값의 差異(갭)가 줄어들거나 특별한 開發好材가 없는 以上追加的인 價格上昇은 遙遠하다.

또 하나 반드시 짚고 넘어가야 할 것이 있다. 바로 傳貰價率이다. 賣買價와 傳貰값이 딱 붙어 있어 少額投資를 한다고 생각했는데 2年後再契約時傳貰값이 떨어져 버린다면 狼狽가 아닐 수 없다. 時勢上昇은 없고 오히려 떨어진 傳貰값만큼 投資金이 더 들어가야 하기 때문이다.

2年後傳貰값 上昇이나 下落을 豫想하는 것은 어렵지 않다. 周邊地域에 入住物量이 늘어난다면 傳貰값 下落은 必然的이다. 人口가 꾸준히 流出되고 있는 狀況亦是傳貰값 下落의 要因이다. 地域經濟를 살리고 있던 企業들이 移住하는 地域은 特히 操心해야 한다.

지난해 末京畿 평택시 外郭地域所在中規模團地 아파트가 競賣에 나왔다. 選好度 높은 專用面積 85m² 以下의 坪型臺였지만, 交通이 不便하고 底層이라는 短點이 있었다. 平素 같으면 競爭도 작고 낮은 價格에 落札될 아파트였지만, 뚜껑을 열어 보니 入札者는 30名이 넘었고 落札價도 鑑定價보다 數千萬 원이 높았다.

公示價格을 確認해 보니 亦是 9000萬 원 後半臺였다. 風船效果의 影響으로 短期間時勢가 急騰해 現在呼價는 2億5000萬 원을 웃돌고 있다. 올해 公示價格이 1億 원을 훌쩍 넘는 건 분명해 보였다.

隣近入住物量을 分析해 봤다. 2年後待機中인 入住物量이 平均値를 훌쩍 넘고 있었다. 只今은 높은 傳貰값이 賣買價를 支撐해주고 있지만, 傳貰값이 떨어지면 向後賣買가 亦是 곤두박질할 可能性이 컸다. 不動産市場이 下落勢로 돌아서면 失敗可能性은 더 커질 것이 분명했다.

競賣投資도 不動産投資의 한 軸이다. 團地競賣의 特有한 權利分析工夫에만 集中할 게 아니라 不動産投資의 基本的인 知識 또한 갖춰야 한다. 只今과 같은 銳敏한 時期에도 安全하고 成功的인 投資를 할 수 있는 祕訣이다.

정충진 法務法人 열린 代表辯護士

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