[정충진의 競賣 따라잡기]부동산 去來絶壁, 競賣市場은 投資適期

東亞日報
入力 2022年 3月 22日 03時 00分

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競爭率-落札價率 떨어진 競賣市場… 背景知識 있다면 魅力 누릴 수 있어
上昇期엔 入札價 높여야 落札… 下落-絶壁期엔 낮게 써도 競爭 적어
周邊與件 따져 低評價賣物 고르면, 時勢보다 훨씬 싸게 落札可能

요즘 不動産市場雰圍氣가 殊常하다. 去來絶壁이 持續되고 있고, 市場展望도 不透明하다. 이럴 때일수록 빛을 發하는 게 競賣財테크다. 不動産展望이 暗鬱하다 보니 競爭率이 눈에 띄게 낮아졌다. 鑑定價對比落札價比率인 落札價率도 顯著히 낮아지고 있다. 市場을 제대로 展望할 줄 알고, 低評價된 有望地域을 選別해낼 수 있는 知識만 갖춘다면 競賣의 魅力을 마음껏 누릴 수 있는 時期다.

競賣에서 入札價算定은 重要한 課題다. 入札價를 높게 써내야 落札을 받을 수 있지만, 2等과의 差異도 最少化하고 싶은 게 사람의 心理다. 落札을 받아도 車順位와의 隔差가 크다면 왠지 不安하다. 萬에 하나 單獨으로 落札받게 되면 不安感이 극대화되는 것이 初步者들의 心理다. 不安感이 크다 보니 入札價를 낮게 쓰게 되고 그러다 보면 牌札의 連續이다. 競賣初步가 避해갈 수 없는 必然的인 惡循環이다.

제대로 된 入札價는 꼼꼼한 時勢調査와 徹底한 權利分析을 통해 나온다. 入札價를 算定할 때 競賣高手들이 또 하나 重要하게 考慮하는 것이 있다. 不動産市場이 現在上昇 중인가 下落中인가를 살피는 일이다. 上昇中이라면 收益을 줄이고 入札價를 攻擊的으로 算定한다. 落札받고 明度를 끝내는 몇 個月 동안 時勢는 훨씬 더 올라갈 것이 분명하기 때문이다. 上昇期中에는 多少 높게 써도 一旦落札받는 것이 利得이다.

大勢下落期或은 去來絶壁記라면 생각보다 入札價를 낮게 써도 充分하다. 市場展望이 어두울 때는 競爭率이 顯著히 줄어들기 때문이다. 얼마 前京畿 시흥시 정왕동의 大團地 아파트가 競賣에 나왔다. 專用面積 84m²(34坪型)에 香, 桐, 層等의 條件이 나무랄 데 없는 아파트였다. 隣近에 바로 京畿 시흥시 배곧 新都市, 仁川 연수구 松都新都市가 接해 있고 그 옆으로 開發好材가 있는 안산시도 있어 立地가 좋았다.

鑑定價는 3億9100萬 원이었지만, 한 番流札을 거쳐 最低價는 2億7300萬 원이었다. 去來絶壁이 長期化되다 보니 去來는 끊긴 狀態였지만, 平均時勢는 4億6000萬 원 程度形成되고 있었다. 呼價는 5億 원까지도 나오고 있던 터라, 平素대로라면 4億2000萬 원 以上 써내야 落札될 수 있는 物件이었다.

이 物件에 關心을 가진 K 氏는 幸運을 바라고 入札價를 3億8000萬 원臺로 써냈다. 時勢보다 8000萬 원 가까이 싸게 산다는 건 特需物件이 아니고서야 競賣市場에서도 드문 일이다. 다만 市場展望이 어둡다 보니 入札競爭率은 낮을 것이고, 平素의 높은 入札價는 나오지 않으리라는 確信이 있었다. 이 아파트는 周邊 아파트보다 低評價된 것이 分明해 앞으로 充分히 時勢上昇의 餘力이 있었다. 追加時勢上昇까지 期待해 볼 수 있는 優良 아파트였다.

入札結果無慮 15名이나 入札을 했지만 K 氏가 落札을 받았다. 놀라웠던 건 2等의 入札價가 K 氏보다 2000萬 원이나 낮은 3億6000萬 원臺라는 事實이었다. 車順位入札者가 時勢보다 1億 원 以上低廉하게 入札하는 勝負手를 띄웠지만 落札에는 失敗한 것이다.

競賣는 이렇게 時勢보다 不動産을 싸게 買入할 수 있는 長點을 가지고 있다. 特히 別途의 知識이 뒷받침된다면 더 큰 收益을 올릴 수 있다는 것도 銘心해야 한다. 競賣는 工夫하고 經驗한 만큼 收益을 낼 수 있는 正直한 財테크다.

정충진 法務法人 열린 代表辯護士

#不動産 #去來絶壁 #競賣市場