[정충진의 競賣 따라잡기]종잣돈 3000萬원으로 3億 만들기 挑戰을

東亞日報
入力 2022年 1月 14日 03時 00分

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種子돈 循環成功이 核心 포인트, 落札뒤 投資金 오래 묶이면 困難
賣買價-傳貰가 거의 같은 地域賃貸需要 많아 資金回收有利
3番反復한 依賴人, 資産急騰
公示價 1億未滿住宅들 고르면 多住宅者라도 取得稅 1.1% 그쳐

最近筆者의 知人인 K 氏가 相談을 要請해 왔다. 여기저기서 融通해 種子돈 3000萬 원을 겨우 마련했는데, 어떻게 하면 最適의 競賣投資를 할 수 있는지에 對해서였다.

實狀 3000萬 원으로 살 수 있는 不動産은 그리 많지 않다. 낡고 오래된 빌라나 商圈이 무너진 오픈 商家程度나 落札받을 수 있는 少額이기 때문이다. 그러나 競賣投資의 屬性을 알고 ‘레버리지’를 제대로 活用할 줄만 알면 3000萬 원도 充分한 種子돈이 될 수 있다. 筆者는 K 氏에게 ‘種子돈 3000萬 원으로 2年內에 純資産 3億 원 만들기’에 挑戰해 보라는 助言을 해줬다. 一名 ‘3億 원 프로젝트’의 始作이었다.

核心은 바로 種子돈의 循環이었다. 落札은 받았지만 種子돈이 오래 묶인다면 더 以上投資를 進行할 수 없기 때문에 ‘갭投資’보다는 이른바 ‘무피’ 或은 ‘플피’ 投資를 해내야 했다. 무피 投資는 投資金이 묶이지 않는 投資를, 플피 投資는 投資를 할수록 오히려 種子돈이 불어나는 投資를 일컫는다. 不可能해 보이지만 競賣投資의 屬性만 알면 意義로 簡單하다.

傳統的으로 傳貰價가 賣買價와 딱 붙어있는 地域이 있다. 이러한 곳은 賃貸需要가 豐富하다 보니 賣買가 上昇은 더뎌도 每年傳貰價는 꾸준히 오른다. 傳貰價보다 낮게 落札받아 最大限效率的으로 인테리어를 한 뒤 높게 傳貰를 놓는 方式을 K 氏에게 提案했다. 落札代金納付는 利率이 多少 높더라도 P2P 貸出을 活用하기로 했다.

이에 따라 K 氏는 忠南天安市所在構築 아파트를 첫 番째 物件으로 落札받았다. 對抗力 있는 貰入者가 賃借權登記까지 해놓고 나간 터라 權利分析이 複雜한 物件이었다. 1億500萬 원에 單獨으로 落札받았다.

空室이다 보니 쉽게 明度를 마치고 곧바로 인테리어 工事를 한 뒤 1億1700萬 원에 傳貰를 놓았다. 費用을 따져 보니 거의 돈이 묶이지 않는 무피 投資가 이루어졌다. 種子돈이 回收되자, 두 番째 物件으로 京畿安城의 아파트를 公賣로 落札받았다. 會社寄宿舍로 活用되고 있어 明度가 어려울 듯했지만, 事情을 아는 隣近公認仲介士의 도움으로 쉽게 明度를 마쳤다. 1億 원이 채 안 되는 돈으로 落札받아 1億1700萬 원에 傳貰를 놓으니 오히려 投資金이 불어났다.

세 番째 物件으로 亦是安城에 位置한 新築 빌라에 應札했다. 信託社 웹사이트를 통해 進行된 信託社公賣物件이었다. 信託社公賣는 競爭率이 낮아 그만큼 더 싸게 살 수 있는 長點이 있다. 엘리베이터까지 具備된 빌라를 1億 원 程度에 落札을 받았다. 한 番도 入住者가 없었던 新築 빌라이다 보니 인테리어도 必要 없었다.

連이은 落札로 K 氏는 多住宅者가 되었지만, 重課除外對象인 公示價格 1億 원 以下住宅에만 應札했기 때문에 取得稅는 1.1%에 不過했다. 워낙 賃貸需要가 豐富한 地域이라 1億3000萬 원에 곧바로 戰勢가 나갔다.

K 氏는 3億 원 프로젝트를 始作한 지 10個月餘 만에 種子돈이 8000萬 원으로 불어났다. 落札物件의 價格 또한 꾸준히 上昇해서 純資産은 1億2000萬 원이 늘었다.

이런 方式으로 繼續投資를 이어나간다면 K 氏의 種子돈은 繼續해서 불어날 것이고, 純資産亦是無難히 3億 원을 넘어설 것으로 보인다. 種子돈이 없어서 投資를 못 한다는 말은 그저 핑계일 뿐이다.

정충진 法務法人 열린 代表辯護士

#種子돈 3000萬원 #3億 만들기