[정충진의 競賣 따라잡기]경쟁 熾烈할땐 ‘特需物件’에 눈길을

東亞日報
入力 2021年 10月 1日 03時 00分

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法的으로 複雜해 보이는 物件은 入札者가 두세名 뿐일때도 많아
競賣開始決定展賃借權登記貰入者… 配當要求 하지 않아도 自動配當
時勢보다 낮은 金額으로 落札可能

집값 上昇勢가 가팔라지며 競賣市場의 競爭率도 높아졌다. “落札받기 힘들다”는 푸념이 여기저기서 들려온다. 法的인 問題가 없는 좋은 物件에는 數十名이 뛰어들어 競賣落札價가 時勢와 비슷할 程度로 높아졌다.

競爭이 熾烈할 때는 投資戰略을 살짝 바꾸는 것이 必要하다. 當場關心이 뜨거운 地域의 物件에 入札하는 것이 아니라 앞으로 上昇이 일어날 地域을 미리 先占하는 戰略이다. 거듭 强調하지만 競賣는 不動産을 싸게 사는 手段에 不過하다. 高收益을 위해서는 當然히 不動産市場을 展望하고, 低評價된 地域을 찾아낼 줄 알아야 한다. 上昇勢가 가팔라 人氣 있는 地域보다는 只今은 조용하지만 앞으로 上昇勢가 커질 地域을 落札받아 미리 先占하는 것이 競爭도 낮고 收益도 큰 것이다.

또 하나의 方法은 法的으로 瑕疵가 있는 이른바 ‘特需物件’에 入札하는 것이다. 法的으로 問題가 없는 一般物件은 數十名이 競爭하지만, 法的으로 複雜해 보이는 物件은 入札者가 두세 名일 때가 많다. 때로는 單獨으로 落札받는 幸運을 누릴 수도 있다.

얼마 前仁川東區에 있는 66m² 아파트가 競賣에 나왔다. 鑑定價는 約 1億7000萬 원. 中心地에서 조금 벗어나 있었지만 上昇의 兆朕이 보이면서 조금씩 呼價가 오르고 있었다.

問題는 이 物件에 法的인 瑕疵가 있었다는 點이다. 對抗力 있는 貰入者가 있어 落札者가 傳貰保證金 1億5000萬 원을 引受해야 하는 物件이었다. 或是라도 貰入者가 配當要求를 했는지 確認해봤다. 貰入者가 配當을 받으면 그 金額만큼 落札者가 引受하지 않아도 되기 때문이다. 그러나 이 貰入者는 配當要求를 하지 않았다. 이 事實까지만 아는 競賣參加者라면 落札以後貰入者에게 保證金 1億5000萬 원을 돌려줘야 한다고 생각할 것이다. 또 賃借人의 移徙問題도 골칫거리일 것이다.

그런데 登記簿謄本을 살펴보던 中重要한 事實을 하나 發見했다. 貰入者가 保證金을 돌려받지 못하자 對抗力維持를 위해 賃借權登記를 해놓고 移徙를 간 것이다. 判例上競賣開始決定前에 賃借權登記를 한 貰入者는 配當要求를 하지 않아도 配當이 된다.

結局保證金보다 높은 1億6000萬 원 程度로만 入札하면 1億5000萬 원은 貰入者에게 配當되고, 法的으로 아무런 問題가 없는 物件이었던 것이다. 上昇勢가 번질 地域에 法的인 問題까지 있으니 上昇期投資戰略에 딱 맞는 物件이었다.

筆者가 知人에게 1億6000萬 원 程度에 入札을 勸했다. 그러나 當場上昇勢가 큰 地域에 더 關心이 많았던 知人은 入札을 하지 않았다. 結局 1億6000萬 원에 누군가 落札을 받아갔지만 法的인 瑕疵 때문인지 殘金을 未納했다.

이 物件이 再競賣로 다시 나온 걸 確認한 筆者가 知人에게 다시 入札을 勸했다. 두세 달 만에 이 物件의 時勢가 2億5000萬 원으로 뛰어오른 것이다. 2億 원을 살짝 넘겨 써 落札을 받았다. 時勢보다 5000萬 원 가까이 낮은 金額으로 落札받게 됐다. 그러나 여기서 눈여겨볼 것이 있다. 이 物件을 애初 망설이지 않고 1億6000萬 원에 入札海落札받았다면 어땠을까.

只今의 落札價와의 差益 4000萬 원은 고스란히 收益이 됐을 것이다. 低評價된 有望地域을 찾아낼 수 있는 選球眼과 權利分析能力만 갖춘다면 只今의 혼란스러운 競賣市場에서도 큰 收益을 낼 수 있을 것이다.

정충진 法務法人 열린 代表辯護士

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