最近 不動産業界 話頭는 프롭테크(proptech)다. 不動産 資産(property)과 技術(technology)의 合成語로 人工知能(AI), 빅데이터, 블록체인 等 尖端 情報技術(IT)과 椄木한 不動産 서비스産業을 일컫는다. ‘直房’이나 ‘虎갱盧盧’ 같은 不動産 情報 提供 플랫폼을 떠올리면 理解하기 쉽다. 프롭테크 關聯 市場도 나날이 成長勢를 보이는 趨勢다. 國土교통部에 따르면 2018年 26個였던 프롭테크 企業 數가 지난해 末 基準 284個로 10倍 以上 늘었다.

코로나19 事態로 非對面 서비스가 脚光받으면서 프롭테크를 活用해 不動産 投資에 나서는 사람도 많아졌다. 會社員 방유성 氏 亦是 손품으로 不動産 情報를 蒐集해 資産 불리기에 成功했다. 그는 지난해 1月 1年 가까이 프롭테크 애플리케이션(앱)으로 情報를 살펴본 京畿 光明뉴타운 1區域 아파트 組合員 入住權(專用面積 84㎡)을 프리미엄을 주고 買收했다. 지난해 末 基準으로 近處에 位置한 같은 坪型 新築 아파트 實去來價는 方 氏가 投資한 프리미엄價보다 3倍가 넘는다. 프리미엄價와 비슷한 入住權 分讓價를 除外하고 投資金 對比 收益率이 100%가 넘는 셈이다. 2025年 入住 豫定이라 不動産 價格이 急落하지 않는다면 收益率은 더 높아질 것으로 豫想된다. 그는 再開發 아파트 買收 後 土地에도 關心을 갖고 꾸준히 關聯 앱을 살펴보고 있다.

平素 不動産에 關心이 많았던 方 氏는 會社에 다니면서 2019年 건국대 不動産大學院에 進學해 建設開發을 專攻했다. 이 過程에서 新槪念 投資 分野인 프롭테크에 눈뜨게 됐고, 直接 實戰 投資에 나섰다. 얼마 前에는 大學院 同門 2名과 함께 그間 쌓아온 프롭테크 投資 노하우를 整理한 冊 ‘하루 30分 不動産 投資’(무블出版社)를 펴냈다.

손품으로 簡便하게! 房구석 不動産 投資

프롭테크에 關心을 갖게 된 契機는 무엇인가.

“開發事業에 關心이 많아 不動産大學院에 들어갔다. 그러다 코로나19 팬데믹 狀況이 오면서 온라인 授業이 始作됐다. 日常生活의 많은 部分이 非對面으로 바뀌면서 不動産 임장도 如意치 않은 狀況이었다. 效率的인 方法을 苦悶하던 次에 프롭테크 分野를 接하게 됐다. 直接 臨場을 가지 않아도 스마트폰이나 컴퓨터만 있으면 不動産 情報 蒐集이 可能한 新世界였다. 例를 들어 ‘直房’ 앱에 接續하면 必要한 不動産을 檢索할 수 있고, ‘마이빌딩北’ 앱에서는 建物 賃貸 管理가 可能하며, ‘카社’ 앱을 통해서는 빌딩 間接投資까지 挑戰할 수 있었다. 다양한 形態로 活用되는 不動産 앱을 알게 되면서 自然스레 프롭테크에 關心을 갖게 됐다.”



프롭테크 앱의 長點을 꼽자면?

“信賴할 수 있는 데이터를 바탕으로 不動産 投資를 도와주는 게 가장 큰 長點 아닐까. 빅데이터와 不動産이 만나면 便利하고 누구나 公平하게 市場을 豫測할 수 있다. 韓國은 2013年부터 國民 生活과 密接한 公共데이터를 國家 重點 데이터로 指定해 段階的으로 開放하고 있다. 이런 데이터를 基盤으로 不動産市場의 短點인 情報 非對稱 問題가 解消되기 始作했다. 데이터를 效率的으로 活用하려면 于先 願하는 情報를 提供하는 不動産 앱 等 온라인 서비스를 찾아야 한다. 以後 데이터를 꼼꼼히 살펴보면서 그 意味를 제대로 읽어내는 노하우가 必要하다.

例를 들어 앞으로 아파트 價格이 오를지 내릴지 궁금하다면 ‘不動産知人’의 ‘市場强度’가 도움이 된다. 入住 物量, 實去來價, 基準金利, 人口, 年齡別 人口構造, 地方稅, 所得稅, 所得 規模, 貸出, 就業者 數 等 다양한 情報를 分析해 아파트 값이 오를지 내릴지 알아보는 指數를 일컫는다. 市場强度를 한눈에 보려면 不動産知人에 接續한 뒤 로그인하고 ‘地域分析’ 메뉴를 클릭한다. 市場强度는 地域別 賣買强度와 傳貰强度로 區分돼 있고, 이를 통해 내가 賣買할 地域의 住宅 價格 變化 推移를 살펴볼 수 있다. 市場强度를 基準으로 했을 때 왼쪽 上段은 傳貰强度는 높지만 賣買强度가 낮은 低評價 地域이고, 오른쪽 上段은 賣買價와 傳貰價가 모두 높은 人氣 地域이다. 왼쪽 下端은 賣買와 傳貰 모두 낮은 非選好 地域, 오른쪽 下段은 賣買强度는 높지만 傳貰强度는 낮은 高評價 地域이다.

‘아파트實去來價’(‘아실’) 앱에서는 KB國民銀行 리브不動産의 買收·罵倒 指標를 視覺化한 資料를 提供한다. 아실 初期畵面→더보기→매수심리 메뉴에 들어가면 買收優位指數, 賣渡勢, 買收勢 等 3가지 類型의 住宅 價格 心理指數를 確認할 수 있다. ‘價格分析’ 메뉴에 들어가면 未來 價格의 指標가 될 수 있는 價格 變動 推移를 살펴볼 수 있다.”

收益率 100% 이룬 再開發 아파트 入住權

不動産 投資 基本技를 익히고 싶다면 어떤 앱이 좋은가.

“‘虎갱盧盧’ 앱을 推薦한다. 아파트를 팔고자 하는 價格인 呼價뿐 아니라, 實去來價를 보기 위해 만들어진 서비스다. 2015年 誕生 後 每달 300萬 名 以上 使用하고 있으며, 2018年 ‘直房’에 引受됐다. 一般人은 勿論, 不動産 커뮤니티와 專門家 亦是 아파트 價格 照會를 위해 즐겨 使用한다.

國土交通部 實去來價, 建築物臺帳, 人口統計, 人口移動, 幼稚園 알리미, 어린이집 알리미, 管理費, 法院 競賣 情報 等 多樣한 오픈데이터를 바탕으로 信賴할 수 있는 情報를 無料로 提供한다. 特히 實去來價가 變更될 때마다 알람을 통해 情報를 받을 수 있는 알림 서비스가 有用하다. 願하는 아파트를 걸러 볼 수 있는 필터 機能도 長點이다.”

再開發 아파트 入住權 買收 時 프롭테크 앱을 어떻게 活用했나.

“지난해 光明뉴타운 1區域 아파트 入住權을 買收했다. 鷺梁津뉴타운, 북아현뉴타운, 수색증산뉴타운 等 서울地域度 많이 살펴봤으나 可用 金額과 入住 時機 等을 考慮해 最終的으로 광명시를 選擇했다. 여러 곳을 苦悶하다 보니 買收까지 1年 가까이 걸렸다. 購買 當時 光明뉴타운 1區域은 管理處分인가가 나서 移住가 進行 中이었다. 프리미엄으로 支給했던 金額보다 向後 入住 時 期待되는 아파트 價格이 커서 期待收益率도 괜찮은 便이다. 또한 서울 再開發 物件보다 收益은 적지만 그만큼 投資金이 比較的 적게 들어갔다.

再開發 物件을 찾기 위해 가장 먼저 도움을 받은 앱은 ‘不動産플래닛’이다. 再開發·再建築 事業의 必須 條件은 老朽度인데, 不動産플래닛에서는 地域 老朽度를 確認할 수 있다. 老後도 條件은 竣工 年度와 骨組 素材다. 鐵筋 콘크리트 建物(普通 아파트)은 30年, 基花鳥·甓돌組 같은 建物(빌라)은 20年 以上이면 노후됐다고 判斷한다. 이런 建物이 全體 地域에서 3分의 2 以上이면 再開發地域으로 指定될 可能性이 있다. 不動産플래닛 初期畵面→探索에서 ‘建築年限’ 필터를 使用하면 老朽度를 알 수 있다. 빨간色은 老朽한 곳을, 파란色은 新築을 의미하므로 빨간色이 많다면 再開發 推進이 수월하다고 보면 된다.

再開發 投資에 도움 받은 不動産플래닛·리치고

不動産플래닛과 더불어 ‘리치고’ 앱도 全國 再開發·再建築 現況 把握에 많은 도움이 된다. 리치고는 39가지 項目의 빅데이터를 AI가 分析해 投資點數, 居住點數, 低評價指數 等을 理解하기 쉽게 보여준다. 아파트 價格이 어떻게 變할지도 豫測해준다. 再開發과 關聯해서는 關心 地域의 再開發 事業 進行 速度와 推進 結果, 完了일 等을 한눈에 確認할 수 있어 便利했다. 再開發事業을 順序에 따라 10段階(基本計劃 樹立-安全診斷-整備區域 指定-組合設立 推進-組合設立認可-事業施行認可-管理處分인가-철거 申告-着工 및 分讓-竣工 및 淸算)로 나눠 主要 推進 結果와 完了日을 一目瞭然하게 提示해주고 있다. 이와 함께 各 段階에서 事業 霧散 可能性이나 投資 危險度, 完工 時 投資收益 같은 情報도 提供한다.”

그 外 再開發·再建築 投資에 有用한 앱을 推薦한다면?

“앞서 말한 虎갱盧盧를 통해서도 全國 再建築 現況을 確認할 수 있다. 프롭테크 앱 外에 ‘整備事業 情報몽땅’(整備事業 綜合情報管理 시스템, cleanup.seoul.go.kr)은 서울市 內 再開發·再建築 等 整備事業과 關聯한 모든 情報를 한눈에 볼 수 있는 綜合 포털이다. 組合이 整備事業 推進 過程을 公開하는 ‘클린업시스템’, 組合이 生産하는 모든 文書를 100% 電子化하고 組合員에게 實時間 온라인으로 公開하는 ‘e-組合 시스템’, 土地 等 所有者別 分擔金 推算額을 算出하는 ‘分擔金 推定 프로그램’ 機能을 한데 모아놓았다.”

再開發·再建築은 危險 負擔이 있지 않나.

“事業 推進 速度와 事業性 把握이 重要하다고 생각한다. 投資를 考慮한다면 事業 進陟이 어느 程度 이뤄진 ‘組合設立認可’ 段階 以上 事業場을 選定하는 게 좋다. ‘管理處分인가’ 以後 團地는 投資 可能한 賣物이 別로 없다. 相當한 웃돈을 줘야 하는 境遇도 많아 實居住 目的으로만 投資하는 事例가 흔하다. 投資하고 싶은 事業場을 골랐다면 組合員 地位 讓渡가 可能한지 다시 한 番 確認한다. 또한 實居住를 겸한다면 投資者 生涯 週期를 考慮해 事業 進行 段階가 맞는 物件을 고르는 것도 要領이다. 나 亦是 光明뉴타운에 實居住할 豫定이라 아이들이 學校에 다니는 時點을 考慮해 入住 時期를 確認했다.

同一한 整備事業 方式이라면 旣存 容積率(垈地 面積 對備 建築 面積 比率)은 낮고, 再建築 時 法定 許容 容積率이 높을수록 投資 價値가 높다. 所有者 數, 卽 組合員 對備 建立 豫定 世代數가 많을수록 一般分讓 物量이 많고 事業性이 優秀하다. 여기에 學群이 좋은지, 施工社가 選定됐다면 브랜드가 投資 觀點에서 괜찮은지도 考慮해본다.”

臨場 等 크로스 체크도 必要할 것 같다.

“非對面이 日常이 돼가는 狀況에서 最大限 앱이나 사이트를 통해 다양한 情報를 알아가는 게 重要하다고 생각한다. 事實 프롭테크가 나날이 進化하고 있어 손품만으로도 核心 情報를 大部分 把握할 수 있다. 프롭테크에서 提供하는 投資 物件에 對한 客觀的 스펙과 情報를 基盤으로 오프라인에서는 實際 住居環境을 確認하면 좋을 듯하다. 例를 들어 直接 걸어보니 버스停留場까지 얼마나 걸리는지, 有害環境 要素는 없는지 等을 살펴보는 式이다.”

投資 成功 만드는 하루 30分 不動産 앱 工夫

土地 投資는 어떻게 해야 하나.

“世上에 똑같은 땅은 하나도 없다. 土地마다 用途부터 開發 可能 部分까지 千差萬別이다. 따라서 土地 投資에 나선다면 가장 먼저 土地 關聯 證明書인 登記簿謄本, 土地臺帳, 圖面, 土地利用計劃確認서 等을 發給받아야 한다. 이를 통해 土地利用計劃을 確認하고 用途地域別로 開發 可能性과 建築 制限 等을 알아볼 수 있다. 온라인 發給 사이트인 ‘인터넷登記所’ ‘政府24’ 等을 통해 發給 可能하다. 土地 關聯 證明書를 確認했다면 以後에는 投資 價値가 있는지 分析하는 段階로 넘어가면 된다. 國土교통部가 運營하는 ‘土地이음’(www.eum.go.kr)과 韓國土地住宅公社(LH)가 運營하는 ‘씨:리얼’(seereal.lh.or.kr)에 들어가면 土地利用計劃을 다양하게 分析해볼 수 있다. 土地이음에 住所를 入力하면 圖面과 土地利用計劃의 變更 履歷을 閱覽할 수 있다. 氏:리얼을 通해서는 基本的인 土地 情報, 所有 및 公示地價, 土地利用計劃, 土地利用計劃度, 建物基本情報 等 不動産 綜合情報, 實去來價 等 詳細한 情報를 볼 수 있다. 프롭테크 앱인 ‘디스코’는 土地 投資에 對한 基本 情報와 實去來價, 賣物, 指摘도, 土地利用計劃 等을 提供한다. 다만 土地의 境遇 앱에 記載된 데이터의 업데이트가 제때 되지 않을 수 있으니 반드시 土地 關聯 證明書를 통해 元本 데이터를 確認해야 한다.”

요즘 가장 눈여겨보는 地域은 어디이며, 즐겨 찾는 앱은?

“光明뉴타운 物件을 사기 前 눈여겨봤던 鷺梁津뉴타운을 리치高를 통해 繼續해서 보고 있다. 또 아이들이 있다 보니 學群 좋은 大峙洞이나 木洞에도 關心이 간다. 또한 프롭테크 앱마다 特長點이 다르므로 投資處에 맞는 앱을 찾기 爲해 다양하게 接續해 體驗해봐야 한다. 앱에 따라 有料 서비스를 提供하는 境遇도 있으나, 無料 서비스만으로도 웬만한 情報 서치가 可能하다.”

프롭테크로 不動産 投資에 挑戰하려는 사람에게 傳하는 助言은?

“關心 있는 地域과 不動産 形態를 選擇한 뒤 不動産 앱이나 關聯 사이트를 活用해 하루 30分씩이라도 꾸준히 모니터링할 것을 勸한다. 이 過程을 통해 關心 地域의 價格 變動 推移를 살펴보고, 價格 上昇이나 下落에 作用하는 變數 等을 把握하는 것이다. 情報가 쌓이면 向後 實際 投資에 突入했을 때 成功 確率이 높아질 수 있다.”

앞으로 프롭테크 關聯 活動도 期待된다.

“이番에 出刊된 冊의 共同 著者인 同門 2名과 함께 프롭테크 投資法을 알려주는 講座를 온라인 敎育 플랫폼 ‘脫剩!’에 2月 15日부터 오픈한다. 또한 새롭게 出市되는 프롭테크 앱과 機能들을 알리는 일도 繼續해서 해나갈 생각이다.”

_{*유튜브와 포털에서 各各 ‘매거진東亞’와 ‘투벤저스’를 檢索해 팔로剩하시면 記事 外에도 動映像 等 多彩로운 投資 情報를 만나보실 수 있습니다.}