美國 聯邦準備制度理事會(연준)의 金利引上 豫告로 全 世界 金融市場이 흔들리는 가운데 리츠가 安定的 投資處로 注目받고 있다. 2月 7日 韓國去來所에 따르면 올해 들어 코스피가 7.81% 下落하는 동안 國內에 上場된 18個 리츠 株價는 平均 2.05% 下落했다. 年 5~6% 水準인 配當收益率까지 勘案하면 리츠의 相對的 成果가 더욱 두드러진다는 分析이다.
리츠(Real Estate Investment Trust·REITs)는 多數의 投資者로부터 資金을 모아 不動産 및 不動産 關聯 證券 等에 投資하고 그 收益을 投資者들에게 되돌려주는 不動産 間接投資 商品이다. 賃貸收益과 함께 賣却을 통한 時勢差益을 期待할 수 있으며, 實物資産人 不動産을 基礎로 하고 物價上昇分을 賃貸料에 反映할 수도 있어 代表的인 인플레이션 헤지 資産으로 꼽힌다.
1960年代 美國에서 처음 導入된 리츠는 國內에서도 存在感을 키워가고 있다. 國土交通部 리츠情報시스템에 따르면 지난해 末 基準 315個 리츠가 運用 中이며, 總資産 75兆 원을 突破했다. 投資 對象이 되는 리츠 類型에는 △빌딩으로 대표되는 오피스 리츠 △大型 쇼핑몰이 中心인 리테일 리츠 △호텔과 리조트 等 宿泊施設을 所有하는 호텔 리츠 △아파트나 高級 住宅 等을 保有하는 住居 리츠 △倉庫 및 流通센터 等에 投資하는 物流·産業 리츠 △다양한 類型의 不動産으로 構成하는 複合 리츠 等이 있다.
國內 證市 上場 리츠만 18個
리츠 投資를 願할 때는 먼저 一般 株式처럼 證券社 計座를 통해 上場 리츠를 直接 買收하는 方法이 있다. 現在 國內 證市에 上場된 18個 種目 가운데 가장 規模가 큰 리츠는 運用資産이 2兆3609億 원에 이르는 롯데리츠다(표1 參照). 롯데그룹이 保有한 百貨店, 마트, 物流센터 等을 基礎資産으로 編入했으며 年 換算 配當收益率은 公募價(5000원) 基準 5.7%이다. 決算 週期는 6月과 12月로, 지난해 6月에는 株當 139원을 配當했다. 지난해 9月 上場한 SK리츠는 서울 中區 SK서린빌딩과 함께 SK에너지 116個 注油所를 基礎로 하며, 運用資産 規模가 1兆8786億 원에 이른다. 最初로 3月, 6月, 9月, 12月 分期別 配當을 實施해 눈길을 끌었고 지난해 9月 週當 54원을 配當했다.
ESR켄달스퀘어리츠는 物流센터 專門 리츠다. 流通 物流센터 12곳에 投資하며 年 換算 配當收益率이 公募價(5000원) 基準 5.4%로, 지난해 11月 週當 134원을 配當했다. 運用資産이 8771億 原因 제이알글로벌리츠는 벨기에 브뤼셀 所在 파이낸스 타워 等에 投資하는 오피스 리츠다. 年 換算 配當收益率이 公募價(5000원) 基準 7.9%로, 지난해 6月 週當 190원을 配當했다. 파이낸스 타워는 벨기에 聯邦政府 傘下 建物管理廳이 2034年까지 賃貸 契約을 맺었다.
國內 1號 上場 리츠會社인 에이리츠는 높은 配當金으로 視線을 모은다. e便한세상문래 에듀플라츠와 大邱 住商複合新築事業을 投資資産으로 하는 에이리츠는 決算 週期가 12個月인데, 2020年 12月 決算에서 株當 1310원을 配當했다. 公募價(5500원) 基準 年 換算 配當收益率이 23.7%에 이른다.
올해 들어서는 리츠 ETF도 마이너스 收益率
直接 資産 性格과 配當 規模를 比較해 投資에 나서기 어렵다면 리츠 ETF(上場指數펀드)를 選擇할 수도 있다. 國內株式型인 ‘TIGER 不動産인프라高配當’을 비롯해 海外商品型인 ‘TIGER 美國MSCI리츠(合成 H)’ ‘KINDEX 美國다우존스리츠(合成 H)’ ‘KODEX 다우존스美國리츠(H)’ ‘KINDEX 싱가포르리츠’ ‘KODEX 日本리츠(H)’ ‘KBSTAR 글로벌데이터센터리츠나스닥(合成)’ 等이 上場돼 있다(표2 參照). 그中 ‘TIGER 不動産인프라高配當’은 맥쿼리인프라, 롯데리츠, ESR켄달스퀘어리츠, SK리츠, 제이알글로벌리츠 等 國內 上場 리츠를 主要 構成 資産으로 하고 있으며, 年收益率이 24.06%에 이르지만 올해 들어서는 마이너스를 記錄 中이다. 美國 證市에 上場된 리츠를 主要 投資 對象으로 하는 海外商品兄도 狀況은 마찬가지다.
저마다 特色을 지닌 리츠 商品 가운데 어떤 것을 골라야 할까. 이코노미스트 홍춘욱 博士는 “리츠가 代表的인 인플레이션 헤지 資産인 것은 맞지만 金利가 많이 오르면 리츠 收益率도 떨어지기 때문에 投資에 愼重을 期해야 한다”고 助言했다. 또 “코로나19 팬데믹 같은 狀況에서 打擊을 받기 쉬운 리테일 리츠보다는 꾸준한 成果를 낼 수 있는 種目을 選擇해야 한다”고 말했다. 洪 博士가 推薦한 商品은 VNQ와 맥쿼리인프라다. VNQ는 美國 最大 리츠 ETF로, 純資産 規模가 460億 달러(藥 55兆 원)에 이르며 分配金率은 3% 안팎이다. 맥쿼리인프라는 種種 리츠로 誤解받지만 道路 및 都市가스 等 인프라 關聯 株式으로, 리츠 對備 借入 比率이 낮아 金利 上昇期에 剛한 것으로 展望되고 있다. 配當率은 5~6%臺다.
김경록 미래에셋資産運用 顧問 또한 “리츠는 債券과 株式의 中間 程度 資産群으로 配當收益을 얻을 수 있어 좋지만 借入을 해서 不動産을 사는 만큼 金利와 金融市場 梗塞에 敏感하다”며 “向後 金融 緊縮에 對備해 徹底하게 優良한 리츠를 사야 한다”고 말했다. 最近 미래에셋資産運用 代表職에서 물러난 金 顧問은 自身의 隱退資産 포트폴리오에 “오랜 期間 좋은 配當收益을 안겨줄 未來에셋글로벌리츠, 맥쿼리인프라, 제이알글로벌리츠 等을 담았다”고 公開했다.
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