브레이크가 없다. 2021年 上半期 首都圈 집값은 高點을 모르고 右上向했다. 全國 市道別 賣買가 上昇率을 살펴보면 仁川과 競技가 上半期에만 10%를 넘어서며 1, 2位를 차지했다(그래프1 參照). 仁川은 올해 上半期에만 歷代 最高 水準인 2萬 號 分讓 物量이 쏟아졌는데도 집값의 가파른 上昇勢를 잡지 못했다. 競技 亦是 長期 平均 水準을 上廻하는 5萬 號 分讓이 있었지만 上昇의 불을 끄지 못했다.

京畿 리딩아파트 서울의 折半 水準

歷代級 物量 攻勢에도 두 試圖의 가파른 집값 上昇勢 原因은 서울과 京畿, 仁川의 ‘價格 水準’에서 찾을 수 있다. 都市 간 아파트 價格 水準을 赤裸裸하게 比較하려면 實際 去來된 아파트 價格이 어느 水準에 分布해 있는지, 더 나아가 該當 都市를 代表하며 입所聞에 쉽게 오르내리는 ‘리딩아파트’ 實去來價가 어떤지 빅데이터를 살펴보면 된다. 그럼 都市別 집값 體感 隔差를 따져볼 수 있다.

特定 都市 내 去來 價格을 모두 줄 세운 다음 去來價 上位 10%를 該當 都市의 리딩아파트 價格으로 假定해보자. 이렇게 했을 때 올해 上半期 서울에서 去來된 리딩아파트의 價格 水準은 17億~18億 원 線이다(그래프2 參照). 競技는 7億~8億 원, 仁川은 5億~6億 원 水準. 따라서 競技地域 리딩아파트 값은 서울의 折半 水準에 못 미친다. 仁川 리딩아파트는 京畿地域보다 30%假量 低廉하다고 解釋할 수 있다.



서울 집값 上昇勢가 下半期 保合勢로 轉換되더라도 競技 리딩아파트는 서울 無住宅者에게 如前히 魅力的인 價格으로 認識될 것이다. 設令 서울 집값이 下半期 10% 넘게 떨어진다 해도 顯著한 價格 隔差로 京畿地域의 집값 上昇은 維持될 展望이다. 京畿地域 리딩아파트보다 30% 低廉한 仁川 리딩아파트 時勢는 仁川 집값이 싸다는 認識을 주기에 充分하다. 이는 景氣에 居住하는 無住宅者가 學群, 交通 等 立地가 優秀한 仁川 내 上級地로 移住할 만한 誘因이 된다.

이렇듯 首都圈 都市別 리딩아파트 實去來價 分布는 쏟아지는 分讓 物量에도 京畿와 仁川 집값이 왜 全國 最高 上昇率을 記錄했는지를 說明해준다.

仁川 經濟自由區域 3총사 집값 上昇勢 主導

올해 上半期 全國 아파트 價格 上昇率 1位를 記錄한 仁川은 下半期에도 ‘經濟自由區域’ 3銃士가 上昇勢를 主導할 展望이다. 確實한 開發 好材가 擔保된 地域이라 買收勢가 쏠릴 것으로 豫想되기 때문이다. 두말할 것 없이 ‘交通’ ‘일자리’ ‘學群’ 3拍子를 갖춘 地域이 有望하다. 超高齡化 時代와 關聯해 ‘醫療’도 더욱 重要해졌다. 글로벌캠퍼스 團地가 位置한 仁川 松都는 연세대 松島세브란스病院 着工, 三星바이오로직스 入住 같은 確實한 好材를 갖고 있다.

仁川 靑라는 現在 進行되는 醫療複合團地 入札에 차병원, 牙山病院 等 優良 醫療機關이 參與했다. 서울지하철 7號線 延長이 確定됐으며, 하나금융그룹은 本社를 靑蘿로 移轉할 計劃이다. 經濟自由區域 3총사 中 막내 格인 영종에서는 第3連陸橋 工事가 始作됐다. 開通 時 松島, 靑羅와 交流가 더욱 便해져 英宗의 價値가 높아질 것으로 보인다. 트래블 버블(旅行安全圈域)과 關聯해 旅行社 및 航空社 株式이 上昇勢를 보였다. 영종에는 仁川國際空港이 位置해 있으며 觀光·비즈니스호텔이 櫛比하다. 實物景氣가 回復된다면 英宗의 價値는 下半期 더욱 上昇할 것으로 豫想된다.

京畿道 아파트 價値는 傳貰價率 살펴봐야

서울의 無住宅 實需要者가 모여드는 競技는 無住宅者의 ‘傳貰?→?賣買’ 轉換의 尺度인 ‘傳貰價率’을 살펴봐야 한다. 傳貰價率이 높고 向後 供給될 入住 物量이 적은 都市는 下半期에도 强力한 上昇勢를 이어갈 것으로 展望된다. 傳貰價率이 70% 水準에 達하고 向後 3年間 年平均 入住 物量이 2015~2020年 年平均보다 적은 都市를 꼽아보자. 主로 西南圈 都市가 빅데이터 레이더網에 捕捉된다. 最近 新舊로선 好材로 關心이 集中된 京畿 시흥시는 平均 傳貰價率이 67% 水準으로 如前히 70% 近處에 머물러 있으며, 向後 3年間 年平均 入住 物量이 過去 對比 30%에 不過하다.

東灘2新都市 南側으로 J字 벨트를 그리는 京畿 오산시와 平澤市 亦是 平均 傳貰價率이 70%에 達한다. 誤算은 向後 3年間 年平均 入住 物量이 過去의 30%, 平澤은 70% 水準이다. 두 都市의 아파트값은 ‘傳貰價率’李 끌고 ‘供給 減少’가 밀어주는 方式으로 下半期 上昇이 豫想된다.

全國 最高 水準의 苦蜜 都市이자 京畿 西部 大將地域인 富川市 亦是 70%의 높은 傳貰價率을 나타내고 있다. 向後 3年間 年平均 入住 物量도 過去의 70% 水準이다. 따라서 良好한 上昇 모멘텀이 捕捉된다.

1期 新都市 ‘리모델링 薰風’이 本格的으로 불고 있다. 富川 中東新都市 리모델링도 水面 위로 떠올랐다. 驛勢圈의 優秀한 立地를 자랑하는 미리내마을과 錦江마을이 中東新都市 리모델링의 雙頭馬車다. 本格的으로 리모델링 事業이 推進되면 中東新都市의 上昇 기울기는 더욱 가팔라질 것으로 보인다.

서울은 競技와 달리 入住 가뭄에 따른 ‘住宅 高齡化’ 늪에 빠져 있다. 귀하디귀한 ‘新築 아파트’ 入住가 集中된 곳이 집값 上昇勢를 主導할 것으로 豫想된다. 서울에서 向後 3年間 入住 物量이 가장 많은 自治區는 강남구로 9000家口에 達한다. 다만, 강남구는 이미 많이 오른 집값과 讓渡所得稅 等 政府 規制에 따른 制約으로 追加 上昇 餘力이 弱하다.

江南區 다음으로 入住 物量이 많은 서울 自治區는 恩平區다. 向後 3年間 7000家口 入住가 豫想된다. 特히 入住가 集中된 수색증산뉴타운과 그 一帶 집값이 上昇할 것으로 보인다. 恩平區 다음으로는 江東區, 동대문구, 송파구가 向後 3年間 各各 5000家口씩 入住한다. 江東區는 고덕地區, 東大門區는 용두동, 松坡區는 巨與·摩天地域과 그 隣近 집값이 住宅 高齡化 時代에 빛을 發하며 집값 上昇의 彈力을 받을 것으로 豫想된다.

地方 집값? 世宗 흔들, 釜山 機張郡 上昇一路

地方都市 中 上半期 가장 가파른 上昇勢를 보인 곳은 大戰이다. 大田의 집값 上昇을 이끈 것은 3.3㎡當 平均 價格이 2000萬 원을 자랑하는 世宗市 德分이다. 2018年 大田 유성구가 上昇 레이스를 始作하던 當時 집값은 世宗 對比 25% 低廉한 水準이었다. 卽 너무 커진 價格差로 世宗으로 向하던 流動性이 大田으로 유턴하면서 大田 집값 暴騰을 가져왔다.

最近 政府의 不動産 規制로 世宗 집값이 흔들리고 있다. ‘넘사壁’李 된 世宗 집값은 調整을 받더라도 公務員이라는 實需要가 있기에 큰 衝擊은 없을 것으로 豫想된다. 世宗 집값이 떨어져 유성구와 價格 隔差가 10% 以內로 줄어들면 大田에서 世宗으로 流出이 加速化해 大田 집값 上昇勢는 終了될 展望이다.

機張郡은 올해 釜山에서 去來量이 唯一하게 上昇한 地域이다. 오시리아 觀光團地 開發이 速度를 내고 있다. 機張郡은 下半期에도 上昇一路를 걸을 것으로 豫想된다. 特히 서울 송파구 롯데월드 規模의 3倍에 達하는 ‘롯데월드 어드벤처 釜山’李 下半期 開場한다.

釜山의 톱2 自治區 수영구와 海雲臺區의 實去來價 推移를 살펴보자. 水營區가 3.3㎡當 平均 2000萬 원 高地를 先占했다. 센텀地區 開發 等 上昇 모멘텀이 水營區 못지않은 海雲臺區度 下半期 3.3㎡當 平均 2000萬 원에 다다를 것으로 豫想된다. 그 뒤를 쫓는 自治區가 東萊區와 蓮堤區다(그래프3 參照). 앞으로 東萊區 入住 物量이 두드러지게 減少할 豫定이라 蓮堤區에 비해 剛한 上昇 壓力을 받을 것으로 보인다. 동래구는 學群이 優秀한 社稷洞 再建築(1-5區域. 1-6區域)이 進行돼 學齡期 子女를 둔 學群 需要層이 關心을 보일 것이다.

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