• 選好度는 規制 쏟아진 2017年부터 住宅에서 商業用 建物로 變動

• 法人 名義로 買入 땐 稅테크 ‘쏠쏠’, 이름값으로 擔保貸出 늘려

스타 演藝人들의 不動産 投資 패턴에 變化가 感知되고 있다. 몇 年 前까지만 해도 低評價된 地域의 오래된 多家口住宅이나 商街住宅을 리모델링해 再賃貸하는 方式이 主를 이뤘으나 요즘은 商業用 建物 選好度가 相對的으로 높아진 것. 집값을 잡기 위해 文在寅 政府가 쏟아낸 高强度 對策을 避하기 위함으로 보인다. 住居가 可能한 낡은 建物의 境遇 買入과 同時에 多住宅者가 돼 貸出이 쉽지 않고 稅金 負擔이 커진다. 더욱이 리모델링 費用 等 買入 初期 自己 資本金이 많이 든다. 反面 商街 建物의 境遇 政府의 强力한 規制에도 不拘하고 安定的인 賃貸收益과 時勢 差益을 期待할 수 있다는 點에서 投資 需要가 꾸준히 늘고 있다는 것. 전계웅 에이트빌딩不動産仲介法人(週) 팀長은 “景氣 惡化에 따른 空室 增加를 甘受하더라도 貸出 利子보다 높은 賃貸收益과 時勢 差益을 期待할 수 있기에 商家建物에 對한 投資 需要는 꾸준한 便”이라고 말했다. 

實際로 文在寅 政府 出帆 以後 最近 3年 사이 建物主가 된 演藝界 스타가 크게 늘었다. 2017年 以後 現在까지 建物을 買入한 스타는 俳優 전지현 河正宇 권상우 송승헌 이병헌 元嬪 황정음, 歌手 싸이 보아 지드래곤 大聲 지코 세훈 찬열, 放送人 徐章勳 노홍철 等 一一이 列擧하기 힘들 程度로 많다. 왜 演藝界 스타들이 앞 다퉈 建物 投資에 뛰어들고 있는 것일까. 演藝界에서는 “輸入이 일정치 않은 演藝人들이 安定的인 賃貸 收益을 期待할 수 있는 建物 投資에 積極的인 便”이라고 分析한다. 特히 政府의 高强度 不動産 對策으로 아파트 等 住宅 買入에는 制約이 많아진 反面, 建物은 아직 規制가 住宅처럼 甚하지 않아 如前히 魅力的인 投資處로 여겨지고 있다는 것이다.

不動産 富者로 이름난 俳優 전지현은 2007年과 2013年 사들인 두 建物 外에 2017年 3月 서울 江南區 삼성동 空港터미널 맞은便 建物을 325億원에 追加로 買入했다. 垈地面積 1172㎡, 建物 面積 1074㎡인 地下 1層, 地上 2層 規模의 빌딩으로 現在는 ‘黑돈가’라는 食堂이 入店해 있다. 地下鐵 9號線 봉은사驛과 삼성중앙역 大路邊 코너에 자리한 이 建物은 隣近 옛 한전 敷地에 國內 最高層 빌딩인 現代車그룹 新社屋 ‘글로벌비즈니스센터(GBC)’가 들어설 豫定이고 地下4層~地上10層 規模로 再建築할 수 있어 向後 建物 價値가 크게 向上할 것이란 展望이 많다.

河正宇 권상우의 이름값 =一般人보다 높은 擔保貸出比率

河正宇는 2018年 서울 강서구 화곡동과 종로구 관철동 建物을 各各 73億3000萬 원(貸出 47億원)과 81億 원(貸出 57億원)에 買入 後 2019年엔 송파구 방이동 建物을 127億 원(貸出 99億원)에 사들였다. 貸出金은 市中銀行에서 貸出 總額의 120%를 根抵當 設定한다는 前提 下에 登記簿謄本의 記錄을 根據로 産出한 것이다. 

登記簿謄本에 따르면 이 建物들 모두 去來價額의 50%가 안 되는 自己資本金으로 買入이 이뤄졌다. 방이동 建物의 境遇 去來價額의 約 78%를 擔保 貸出로 充當한 것이다. 買受人인 河正宇가 個人賃貸事業者임에도 建物 擔保貸出比率이 通常的 水準인 50%보다 20%포인트 以上 높게 適用된 것이다. 이는 該當 建物의 賃貸收益率이 4~4.5%에 이르고, 河正宇 個人의 信用度와 償還 能力이 勘案된 것으로 보인다. 演藝 活動을 旺盛하게 하는 스타들이 一般人보다 높은 擔保貸出比率로 建物을 買入할 수 있는 것도 같은 脈絡에서다. 金融圈의 한 關係者는 “活動性 있는 演藝人들은 一般人보다 償還 能力이 크기에 擔保 貸出에서도 유리하다”고 말했다. 



演藝界 스타의 높은 認知度 뿐 아니라 演藝人이 所屬된 法人 名義로 建物을 買入했을 때에도 不動産擔保貸出比率이 去來價額의 70% 以上 可能한 것으로 나타났다. 또한 法人이 設立된 지 5年이 지나 建物을 買入하면 節稅 效果도 톡톡히 누릴 수 있는 것으로 나타났다. 法人 設立 5年 以內에 首都圈 等 過密地域에서 不動産을 買入하는 境遇 賃貸 目的에 關係없이 取得稅가 重課되지만 5年이 지나면 取得稅 重科 對象에서 除外되기 때문이다. 不動産 專門家인 전계웅 팀長은 “個人所得者는 7月 綜合所得稅를 낸다. 經費를 除하고 所得의 最大 50%를 내기도 한다. 個人事業者로 賃貸業을 해서 1億 벌었을 境遇 經費를 制限 所得이 6千萬~7千萬원이면 이中 40% 가까이를 稅金으로 納付해야 한다. 反面 法人은 같은 所得을 올렸어도 法人稅로 20% 程度밖에 내지 않는다. 設立 期間이 5年 以上이면 세테크가 可能하다”고 말했다. 

最近 法人 名義로 建物을 사들인 代表的인 俳優는 이병헌과 권상우다. 이병헌은 서울 영등포구 양평동4街에 있는 地下 2層, 地上10層 規模의 建物을 2018年 3月 家族法人 名義로 買入했다. 建物 所有主는 그의 母親 박재순 氏가 運營하는 不動産 管理?컨설팅 專門會社 ‘프로젝트費’라는 法人이며 去來價額은 260億원에 이른다. 프레젝트비는 양평동 建物을 買入할 때 去來價額의 23%에 該當하는 60億원을 貸出받았다. 

財테크 孤樹로 有名한 권상우는 2018年 240億원 假量을 貸出 받아 280億원에 서울 강서구 등촌동에 있는 建物을 本人이 運營하는 엔터테인먼트會社인 ‘케이지비필름’ 法人 名義로 사들였다. 資本金 40億원을 投資해 地下 4層, 地上 10層 規模의 建物主가 된 것이다.

아이돌도 建物主 隊列 合流

歌手 兼 프로듀서 이수만, 梁鉉錫, 박진영이 各其 設立한 SM?YG?JYP 엔터테인먼트 社屋도 모두 法人 所有다. 2017年 6月 박진영이 運營하는 ‘JYP엔터테인먼트’가 202億원에 社들인서울 강동구 성내동 建物은 全面的인 리모델링을 거쳐 地下 4層, 地上 10層 規模의 親環境 신사옥으로 거듭났다. 江南區 청담동에 있던 예전 社屋은 2014年 최태원 SK會長의 女同生인 최기원 幸福나눔財團 理事長에게 76億원에 팔렸다. 박진영은 2001年 20億원에 買入한 이 建物로 13年 만에 56億원의 時勢 差益을 거둔 것이다. 

이들이 만든 國內 3代 演藝奇劃社에 籍을 둔 아이돌 가운데도 建物主가 意外로 많다. YG엔터테인먼트 代表 아이돌 그룹인 빅뱅 지드래곤, 大聲 等에 이어 最近 SM엔터테인먼트 所屬 인 엑소 멤버 찬열과 세훈度 그 隊列에 合流했다. 

스타 演藝人들의 不動産 投資 패턴은 年齡에 따라 큰 差異를 보인다. 나이가 지긋한 中年 스타는 建物을 長期 保有하는 傾向이 强하고, 2030 아이돌 스타는 建物 買入 後 新築이나 리모델링으로 建物 價値를 높여 賣却하는 趨勢다. 걸 그룹 카라 出身 歌手 兼 俳優인 고(故) 具하라가 좋은 例. 그는 2012年 서울 江南區 청담동 所在 2層 住宅을 11億5600萬 원에 買入해 2013年 5層으로 新築 後 2015年 20億8000萬 원에 팔았다. 

年齡과 性別을 不問하고 演藝人이 가장 選好하는 投資 地域은 강남구다. 俳優 元嬪 이나영韓藝瑟, 歌手 윤아 지코 等 많은 스타가 2018年 以後 서울 江南 所在 建物을 買入했다. 最近 서울 地價 上昇과 景氣 不況이 겹치며 높은 賃貸收益을 期待할 수 없게 됐지만 消費性向이 剛하고 트렌드에 敏感한 젊은층 流動人口가 많이 몰린다는 點에서 投資價値가 높다고 보기 때문이다.