[6·21 不動産對策]
傳月貰 5%내 올린 ‘착한 집主人’, 稅制 惠澤 擴大
尹錫悅 政府 첫 不動産 對策… 賃貸借 安定-不動産 正常化 焦點
1住宅 計劃 多住宅者도 惠澤, 更新 賃借人 1億8000萬원까지 貸出
‘8月 傳貰大亂’ 막기 위한 趣旨… 專門家 “賃貸借 3法 改編이 根本策”
《政府가 傳月貰 市場 安定과 不動産 市場 正常化 方案을 담은 6·21不動産對策을 21日 發表했다. 새 政府의 첫 番째 不動産 對策으로 文在寅 政府 때 市場 歪曲을 招來한 過度한 規制를 緩和한다는 意圖가 담겼다. 傳月貰 對策으로는 專月貰 價格을 5% 以內로 올리는 집主人(相生 賃貸人)에게 인센티브를 줘서 價格 急騰을 抑制하고, 月貰 稅額控除率을 높여 貰入者 負擔을 더는 方案이 推進된다. 賃貸借 3法 施行 2年을 맞는 7月 契約更新要求權을 이미 使用한 貰入者들이 市場에 나오기 前 法 改正 없이 施行해 ‘8月 傳貰大亂’을 막기 위한 趣旨다. 이창무 한양대 都市工學科 敎授는 “市場 正常化의 첫걸음이지만 市場 安定을 위해 賃貸借 3法을 修正·改編하는 等의 根本 對策이 나와야 한다”고 했다. 傳月貰 對策에서 크게 바뀌는 部分을 整理했다.》
집主人-貰入者 Q&A
―가장 核心인 相生賃貸人 支援 制度는 旣存과 어떻게 달라지나
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“旣存에는 專月貰 契約 當時에 公示價格 9億 원 以下인 1住宅을 保有한 집主人이 相生契約(5% 以內로 賃貸料를 올린 專月貰 契約)을 맺으면 相生賃貸人으로 認定됐다. 이番에는 住宅 價格 要件이 없어졌다. 旣存에는 讓渡所得稅 非課稅를 위한 實居住 要件을 2年에서 1年으로 緩和했는데, 이番에는 實居住 要件을 아예 免除했다. 長期保有特別控除를 받기 위한 實居住 要件도 없어졌다.”
―이番 相生賃貸人 擴大 方案 適用 對象은….
“相生賃貸人 制度가 始作된 2021年 12月 20日부터 2024年 12月 31日 以內 締結한 契約이 對象이다. 旣存에 相生賃貸人 惠澤을 받던 이들도 擴大된 惠澤을 받는다. 이番 對策 發表 前 相生契約을 締結한 境遇 이 期間 內 재계약하며 相生契約을 맺으면 惠澤을 받는다.”
―更新 契約만 適用되나.
“아니다. 집主人이 새로운 貰入者와 傳貰 契約을 맺을 때도 直前 貰入者 專月貰 價格의 5% 以內로 引上해 契約하면 相生賃貸人으로 인정받는다.”
―多住宅者도 相生賃貸人이 될 수 있나.
“契約 時點엔 多住宅者였던 집主人도 집을 팔고 1住宅者 轉換 計劃이 있다면 惠澤을 받는다. 例를 들어 2채를 保有한 境遇 賃貸를 주고 있는 한 채를 相生契約하면 該當 집을 팔 때 實居住하지 않아도 讓渡稅 非課稅 惠澤을 받는다. 3住宅者라면 賃貸를 준 2채 中 첫 番째 집을 팔 때는 惠澤을 못 받고, 집 2채를 處分한 뒤 1住宅者가 되면 惠澤을 받게 된다.”
―住宅擔保貸出을 받으면 반드시 轉入·實居住해야 하는 規制도 緩和되는데….
“旣存엔 規制地域에서 住擔貸를 받아 住宅을 사면 6個月 以內 旣存 住宅을 處分하고, 新規 住宅으로 轉入해야 했다. 이番 對策으로 旣存 住宅은 2年 內에만 팔면 되도록 緩和된다. 轉入 義務는 廢止됐다. 또 傳貰로 居住 中인 1住宅者의 保有 住宅이 9億 원이 넘어도 旣存 傳貰貸出을 延長해 주기로 했다. 政府는 이를 통해 傳月貰 賣物이 늘어나는 效果를 期待하고 있다.”
―貰入者에게 直接 주는 惠澤은….
“年末에 받는 月貰 稅額控除率을 最高 15%까지 높여준다. 政府는 올해 안에 租稅特例制限法을 改正해 올해 月貰額부터 適用되도록 할 計劃이다. 專月貰 保證金 貸出 償還額에 對한 所得控除 限度도 300萬 원에서 400萬 원으로 늘어난다.”
―金利가 올라 傳貰貸出 負擔이 크다. 關聯 對策은 없나.
“契約更新要求權을 消盡한 貰入者 中 向後 1年 內 滿期가 돌아오는 貰入者를 對象으로 버팀木 傳貰貸出 要件이 緩和되고 對象도 擴大된다. 庶民 貰入者(만 34歲 以下, 年 所得 5000萬 원 以下 無住宅者)는 首都圈 基準 保證金 最高 4億5000萬 원에 最大 1億8000萬 원까지 低利로 貸出받을 수 있다.”
公示價 10億원 집 相續해 2住宅 됐다면 綜不稅 2144萬원 → 300萬원으로 줄어
一時的 2住宅者 Q&A
脂肪 公示價 3億以下 집, 住宅數 除外
1住宅者 綜不稅 課稅基準 11億→14億
올해 限時的으로 ‘特別控除’ 惠澤
野 協助없인 綜不稅法 改正 어려워
政府가 21日 내놓은 ‘3分期(7∼9月) 推進 不動産 正常化 課題’에는 理事와 相續 等의 理由로 一時的 2住宅者가 된 境遇 綜合不動産稅(綜不稅)를 減免하는 方案이 담겼다. 또 지나친 綜不稅 重課 事例로 指摘됐던 地方 低價住宅 買收의 境遇에도 惠澤을 주기로 했다. 綜不稅 賦課 改編案을 Q&A로 알아본다.
―갑작스럽게 住宅 1채를 相續받아 2住宅者가 됐다. 綜不稅 負擔이 어떻게 달라지나.
“調整對象地域에서 5年 동안 집(公示價格 15億 원)을 保有해 온 사람(만 65歲)李 같은 地域에서 집 1채(公示價格 10億 원)를 相續받았다고 假定하자. 只今까지는 2住宅者에 該當돼 2144萬 원의 綜不稅를 내야 했다. 하지만 改編案을 適用하면 綜不稅가 大幅 줄어들어 300萬 원을 내면 된다.”
―相續者는 平生 1住宅者 惠澤을 받을 수 있는 것인가.
“아니다. 住宅 價格과 持分에 따라 期間이 다르다. 公示價格 6億 원(非首都圈 3億 원) 以下 住宅이거나, 40% 以下 持分을 가진 境遇에는 期限 制限 없이 1住宅者 惠澤을 받는다. 하지만 이보다 비싼 住宅이나, 더 많은 持分을 相續받았다면 5年 동안만 住宅 數에서 除外된다.”
―홀로 계신 어머니를 위해 軍 單位 시골에 公示價格 1億 원짜리 住宅을 追加로 샀다. 2住宅者가 됐는데, 綜不稅 減免을 받을 수 있나.
“그렇다. 只今 1住宅者라 하더라도 首都圈과 世宗市, 廣域市가 아닌 곳에 公示價格 3億 원 以下 住宅을 산다면 住宅 數에서 除外된다. 다만 綜不稅를 計算할 때 利用하는 課稅標準에는 合算하기 때문에 旣存 住宅 價格에 따라 負擔하는 稅率은 달라질 수 있다.”
―다른 집을 買收해 ‘갈아타기’ 하려는 1住宅者다. 어떻게 해야 綜不稅를 減免받을 수 있나.
“다른 住宅을 산 뒤 2年 內에 以前 住宅을 팔면 된다. 그렇게 할 計劃이라면 9月 16∼30日 國稅廳에 綜不稅 合算排除申告를 해야 한다.”
―2年 內에 旣存 住宅을 讓渡하면 綜不稅를 얼마나 줄일 수 있나.
“調整對象地域에서 5年間 집(公示價 15億 원)을 保有했고, 滿 65歲로 高齡者 控除를 받는 사람이라고 치자. 같은 地域에서 같은 價格의 집을 샀고, 2年 內 旣存 住宅을 팔았다면 427萬 원의 綜不稅만 내면 된다. 이 惠澤을 받지 못한다면 3254萬 원의 綜不稅를 내야 한다.”
―6月 末에 다른 住宅을 買收해 2住宅者가 됐고, 올해 末에 旣存 집을 팔 計劃이다. 그럼 올해와 來年 모두 綜不稅 減免 惠澤을 받을 수 있나.
“綜不稅는 每年 6月 1日을 基準으로 매기고, 12月에 綜不稅를 實際로 낸다. 올해 基準일 當時 1住宅者였기 때문에 올해 綜不稅는 1住宅者 基準으로 낸다. 또 2年 內 旣存 住宅을 판다면 來年 12月 綜不稅를 낼 때 減免 惠澤을 받을 수 있다.”
―萬若 旣存 住宅을 2年 以內에 處分하지 못하면 어떻게 되나.
“減免받은 綜不稅와 利子 加算額을 모두 내야 한다.”
―1家口 1住宅者에게 주어지는 綜不稅 惠澤도 있나.
“있다. 올해 限時的으로 ‘特別控除 3億 원’ 惠澤을 받을 수 있다. 卽, 1住宅者의 綜不稅 課稅基準 公示價格이 現行 11億 원에서 14億 원으로 올라가는 것이다. 公示價格이 13億 원이라면 올해 綜不稅를 내지 않아도 된다.”
―이 制度가 올해부터 施行되나.
“國會에서 綜不稅法이 改正된다면 그렇다. 政府는 올 11月 綜不稅 告知부터 適用하기 위해 3分期에 法 改正을 推進한다. 野黨의 協助가 必須다.”
최동수 記者 firefly@donga.com
강유현 記者 yhkang@donga.com
世宗=박희창 記者 ramblas@donga.com
世宗=최혜령 記者 herstory@donga.com
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