[우병탁의 節稅통통(?通)]分讓 아파트, 殘金 치르고 2年 되면 非課稅

東亞日報
入力 2022年 5月 17日 03時 00分

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不動産取得時期와 稅金關係

우병탁 신한은행 WM컨설팅센터 부동산팀장 — 우병탁 新韓銀行 WM컨설팅센터 不動産팀長

調整對象地域으로 指定되기 前取得한 住宅을 罵倒할 때 讓渡所得稅非課稅를 받기 위한 條件이 따로 있을까. 住宅을 買入한 뒤 2年以上保有하면 可能하다. 調整對象地域에서 取得한 境遇에는 非課稅를 위해 實際居住를 해야 하지만 調整對象地域으로 指定되기 前에 取得했다면 居住는 하지 않아도 된다. 無住宅者라면 調整對象地域指定前契約을 締結하고 契約金을 支給한 境遇, 亦是居住要件 없이 2年保有만으로 非課稅惠澤을 받을 수 있다.

그런데 分讓 받은 아파트의 境遇分讓權當籤後契約日부터 中途金과 殘金納付, 所有權以前까지 相當한 期間이 걸린다. 一般的인 賣買는 契約金과 中途金 1回, 殘金納付의 過程으로 去來된다. 最近에는 中途金 없이 契約金과 殘金納付만으로 去來되는 境遇도 많아졌다. 反面 아파트 分讓은 집이 지어지기 前에 分讓하는 것이어서 契約後殘金까지의 期間이 매우 길다. 中途金을 納付하는 回數가 5∼10回에 이르기도 한다. 그렇다면 이때는 언제부터 讓渡稅非課稅惠澤을 받을 수 있을까?

不動産을 取得한 時期는 稅金과 關聯해 매우 重要한 意味를 가진다. 代表的으로 앞에서 說明한 1住宅의 讓渡稅非課稅를 判斷할 때 非課稅條件에 保有期間이 있다. 該當不動産을 언제 取得했는지에 따라 非課稅與否가 決定된다는 意味다.

一般的인 境遇不動産을 取得한 것으로 보는 時期는 所有權移轉登記日(賣買의 境遇엔 登記接受日)과 殘金日中 빠른 날이다. 그러나 分讓 받은 아파트는 殘金이 먼저 支給되고 그 뒤에 所有權移轉登記가 이뤄진다. 이때는 所有權移轉登記日課殘金日中 빠른 날이 아니라 아파트가 完成된 날에 取得한 것으로 본다. 이때 完成의 意味는 竣工檢査後使用承認日 또는 臨時使用承認일을 말한다. 萬若分讓 받은 아파트가 竣工된 뒤 殘金을 支給했다면 殘金일에 取得한 것으로 본다.

分讓 아파트는 大槪所有權保存登記가 나중에 일어난다. 境遇에 따라선 집이 다 지어지고 殘金을 支給한 後居住한 지 몇 年이 지날 때까지 保存登記가 遲延되는 境遇도 있다. 道路敷地로 寄附採納하기로 한 事業承認의 條件을 充足하지 못해 竣工承認이 나지 않거나 擁壁等安全에 對한 危險으로 인한 境遇가 그렇다. 또 再開發地域에서는 所有權에 對한 訴訟이 進行될 때 亦是保存登記가 늦어지는 境遇가 있다. 이런 境遇實際로 殘金을 치르고 入住해서 살고 있는데도 保有期間으로 認定받지 못하는 矛盾이 發生한다. 殘金一과 竣工日中 늦은 날을 取得일로 보기 때문이다.

따라서 이 境遇에는 竣工日이 殘金日로부터 2年이 經過했을 때 例外的으로 2年以上保有한 것으로 認定해준다. 分讓 받은 아파트의 境遇所有權移轉登記日로부터 2年이 안 된 境遇에도 盞今日로부터 만으로 2年이 지났다면 1家口 1住宅非課稅를 받을 수 있다는 뜻이다. 勿論臨時使用承認이나 使用承認이 나서 이미 使用하고 있다는 것이 前提돼야 한다.

注意해야 할 點은 讓渡稅等所得稅法上의 取得時期와 取得稅等地方稅法上의 取得時期는 다르다는 點이다. 取得稅를 賦課하기 위한 取得時期는 分讓權의 取得時點과 地域, 分讓權 및 所有住宅의 數와 竣工等의 時點에 따라 다르게 取扱되므로 讓渡稅와 別個로 判斷해야 한다.

우병탁 新韓銀行 WM컨설팅센터 不動産팀長

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