[오늘과 來日/김유영]‘消滅危機’ 地方까지 多住宅規制해야 하나

東亞日報
入力 2023年 9月 14日 23時 45分

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多住宅一律基準에 서울-地方 집값 兩極化
投機는 막되 地方은 基準合理化로 숨筒을

要塞不動産市場이 다시 들썩이고 있다지만 地方 사람들에게는 ‘딴 나라 이야기’다. 地方不動産市場은 廣域市單位의 大團地 아파트가 아니고서야 焦土化됐다고 해도 過言이 아니다. 人口가 줄면서 大部分 집 사려는 需要가 적은 데다 賣買價 끊긴 곳이 적지 않다. 特히 아파트가 아닌 單獨住宅이나 聯立等이라면 數年째 안 팔리는 住宅들이 不知其數다. 그럼에도 地方住宅 1채와 서울 核心地域住宅 1채를 等價로 볼 것인지는 생각해볼 만한 問題다.

多住宅者規制는 서울 올림픽을 앞두고 低油價低金利低換率等 3低好況으로 집값이 크게 오른 1988年 처음 登場했지만, 2000年代以後集中的으로 쏟아졌다. 노무현 政府 때인 2003年 10月 2住宅以上에는 讓渡所得稅를 重課한 데에 이어 多住宅者住宅擔保貸出規制가 强化됐다. 文在寅政府 들어서도 取得稅와 綜合不動産稅, 讓渡稅가 한層重課되면서 懲罰的課稅를 했다. 多住宅者가 집값을 暴騰시키는 主犯이라는 理念에서였다.

現在까지 多住宅者關聯規制는 22次例 바뀌면서 專門家조차 헷갈릴 程度로 複雜해졌다. 예컨대 取得稅와 讓渡所得稅는 家口가 保有한 住宅을 모두 合算해서 計算하고, 綜合不動産稅는 個人이 保有한 住宅數를 基準으로 한다. 父母와 子女가 各各住宅 1채씩 保有할 境遇取得稅는 2住宅, 綜不稅는 1住宅으로 본다. 讓渡稅는 生計를 달리하는 것을 立證하면 1住宅으로 看做된다. 여기에 多住宅者重課稅率適用排除與否와 住宅數除外項目은 地域과 公示價格에 따라 달라진다.

여러 次例 손본 多住宅關聯規制의 結果는 다들 아는 대로다. 사람들은 地方住宅 여러 채를 保有하며 稅金爆彈을 맞느니, 똘똘한 1채 保有로 整理했다. 投機를 억누르려 했던 政策效果는 達成 못 하고 서울 江南 집값은 暴騰한 反面 ‘똘똘하지 못한’ 地方住宅保有者들은 相對的剝奪感을 느껴야 했다. 多住宅者들은 집값이 더 오를 걸로 보고 집을 處分하기보다는 子女에게 贈與하기를 擇했다.

過去에 ‘別莊重課稅’라는 게 있었다. 維新憲法恐怖直後인 1973年別莊은 奢侈材라는 趣旨에서 別莊에는 取得稅와 財産稅를 重課했었다. 하지만 人口消滅에 시달리는 一部地自體가 ‘別莊에 稅金을 重課할 게 아니라 別莊을 幼稚해서 地域의 活力을 높여야 하는 게 아니냐’며 積極的으로 움직이면서 올 들어서야 別莊重課稅가 廢止됐다. 餘暇가 日常化되면서 別莊이 더 以上少數가 누리던 特權이 아니라는 現實을 反映한 것이다.

多住宅者에 對한 槪念亦是時代 흐름을 反映해 새롭게 定立할 必要가 있다. 國土硏究院設問에 따르면 國民 2名中 1名(48.3%)꼴로 多住宅者基準을 ‘3住宅保有者’라고 봤다. ‘多住宅者基準을 모든 地域에 同一하게 適用해야 하는지’에 對한 質問에 對해서는 56.7%가 그럴 必要 없다고 答했다.

地方人口가 줄고 活力이 떨어지면서 꼭 定住하지 않아도 旅行通學通勤等으로 該當地域과 關係 맺는 關係人口나 生活人口槪念이 떠오르고 있다. 大都市居住者가 週末에 쉬는 시골의 세컨드하우스든 地方에 떨어져 있는 會社 때문에 머물 집이든 또 다른 집이 必要할 수 있다. 모든 多住宅者를 投機勢力으로 볼 수도 없고 多住宅者가 民間賃貸供給者役割을 하기도 한다. 多住宅基準을 一律的으로 住宅數로만 따진다면 租稅衡平性에도 맞지 않다. 投機는 徹底히 遮斷해야겠지만 多住宅者槪念을 該當地域現實을 勘案하지 않고 住宅數로만 따지는 機械的인 잣대를 維持한다면 언제든 市場이 歪曲될 수 있다.

김유영 産業2部長 abc@donga.com

#多住宅規制 #집값 兩極化