[김종율의 商街投資]知識産業센터內便宜店收益計算 어떻게… 建物延面積 보면 賣出豫想可能

東亞日報
入力 2019年 10月 11日 03時 00分

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筆者는 商街投資와 關聯된 質問을 많이 받는 便이다. 相當數는 便宜店이나 커피 專門店等有名 프랜차이즈와 入店契約을 했다며 商家의 收益을 물어보는 境遇다. 大槪分讓價와 保證金, 月貰等價格을 提示하면서 收益率을 單純하게 計算해 相談을 依賴한다.

왜 商街投資를 計算器로 하려 할까. 商街投資의 核心은 分讓後商家가 成熟期에 접어들었을 때도 分讓事務室에서 提示한 收益率을 達成할 수 있는지 與否다.

最近商街分讓業界로부터 한 知識産業센터(옛 아파트形工場) 1層에 A 便宜店과 入店契約을 했다며 該當物件을 受講生들에게 推薦해달라는 連絡을 받았다. 分讓價格은 11億 원 程度였고, 한 곳의 便宜店만 入店하는 條件으로 保證金 8000萬 원에 月貰 430萬 원이었다.

이 같은 條件을 보고 商街投資를 決定할 때 가장 重要한 것은 知識産業센터의 入住가 完了된 後該當便宜店의 賣出이 月貰를 堪當할 수 있는지 與否다. 月貰 430萬 원으로 收益率을 計算하는 것은 그 다음의 일이다.

아직 入住도 하지 않은 商街의 賣出을 어떻게 豫測하느냐는 質問을 할 수도 있다. 서울 九老區나 衿川區에 가면 수많은 知識産業센터가 있다. 이들 商家에 하루쯤 들러 便宜店을 運營하는 店主를 인터뷰해 賣出을 물어보고, 該當知識産業센터의 延面積을 求하면 大略의 賣出豫測이 可能해진다.

筆者는 2007年京畿 수원시에 便宜店店鋪開發을 위해 隣近의 儀旺, 軍浦, 安養市等地의 知識産業센터를 두루 訪問하고, 몇 가지 原則을 세울 수 있었다. 知識産業센터는 延面積 33m²黨 1名程度勤務하고, 하루 賣出은 1名當 1000원 程度라는 것이다. 週末과 平日의 差異는 있지만 平均賣出은 비슷하다는 것을 여러 知識産業센터에 入住한 便宜店을 訪問하며 알 수 있었다.

知識産業센터 商街는 自體需要에 依한 賣出이 거의 大部分인 境遇가 많다. 옆 建物의 居住者나 一般通行客의 訪問도 있지만 다른 類型의 商街에 비해 그 數가 적다. 따라서 自體需要, 卽建物의 延面積을 살펴보고 여기서 나올 賣出을 計算해 내는 것이 重要하다.

相談內容을 보고 該當知識産業센터를 確認했더니 延面積이 地下를 包含하여 4萬4000m² 程度였다. 이 規模라면 豫想勤務人員을 1300名程度로 豫想할 수 있다. 便宜店의 賣出은 하루 平均 130萬∼150萬 원假量으로 볼 수 있다. 이 規模로 月貰 430萬 원을 堪當할 수 있을까?

하루 賣出을 150萬 원이라고 假定했을 때 便宜店損益을 求해보자. 月賣出은 4500萬 원이 나온다. 여기에 商品 마진 27%假量을 떼면 月刊營業利益은 1215萬 원이 나온다. 이 가운데 便宜店本部가 25% 程度의 로열티를 받아서 本部運營費와 物流費, 인테리어와 什器等에 對한 支援費用으로 쓴다. 經營主에게는 911萬2500원이 돌아간다. 이 돈으로 아르바이트 人件費를 支出해야 하고, 營業에 따른 기타費用도 支出해야 한다.

하루 14時間基準으로 人件費를 支給하면 한 달에 378萬 원假量이 든다. 여기에 電氣料 40萬 원, 消耗品費와 歲武器匠料, 維持補修費等에서 50萬 원 程度의 支出이 固定的으로 나간다. 911萬2500원에서 이 모든 費用을 控除하고 나면 443萬2500원이 남는다. 이 돈에서 月貰를 내야 한다. 商街投資를 決定하기 前에 이 程度의 計算은 해보고 進行할 것을 勸한다.

#商街投資 #知識産業센터 #便宜店 #商家收益