돈 되는 地下 商街의 條件
‘돈 되는’ 地下商街를 고르는 方法 中 하나는 道路邊에서 바로 내려갈 수 있는 進入路가 있는지
與否다. 大田 유성구의 한 슈퍼마켓이 있던 地下商街(危 寫眞)는 企業型슈퍼마켓(SSM)李 새로 들어오면서 建物 밖에 別途의
出入口(아래 寫眞)를 만들어 店鋪의 賣出과 賃貸料가 크게 오른 좋은 例다. 寫眞 出處 다음 로드뷰
김종율 아카데미院長
흔히 商街라고 하면 1層이 가장 安全하다고 생각한다. 이런 생각은 商街 投資 때 正말 危險하다. 상가라는 不動産은 收益型 商品이다. 買入價格 對比 몇 %의 收益率이 나오느냐에 따라 價値가 定해진다. 그런데 싸게 賃貸를 주면 쉽게 賃借人을 求할 수 있다는 생각에 1層만 固執하면 나쁜 立地의 1層 商街를 비싸게 사기 十常이다. 立地가 나쁘면 1層 商家도 賃貸料가 턱없이 낮다. 이런 商家를 사서 老後를 準備하려다가는 자칫 狼狽를 보기 쉽다.
그렇다면 1層 商街의 反對말은 뭘까. 아마 2, 3層 等 위層에 있는 商街를 많이 이야기할 것이다. 正答은 꼭대기 層이 아닌 地下商街다. 商街 投資者들은 地下에 있는 商街라고 하면 아주 나쁜 商街로 생각하곤 한다. 外部로 窓을 낼 수 없고 看板을 걸 곳도 適當하지 않은 데다 空氣 循環이 나빠 손님들이 選好하지 않아서다.
學院 같은 業種은 地下라면 許可 받기도 쉽지 않다. 그러나 이런 短點 때문에 오히려 地下商街는 잘 고르면 돈이 되는 商街가 되곤 한다. 돈 되는 地下商街의 條件을 몇 가지 살펴보자.
첫째, 該當 建物의 1層 商街 賃貸料가 비싸고, 사려는 地下商街의 面積이 큰 곳이다. 地下商街가 成功하려면 于先 1層 商街의 賃貸料가 비싸야 한다. 約 66m²(20坪) 基準 1層 商街의 賃貸料가 月 300萬 원 以上은 되어야 한다. 그 程度 賃貸料를 내는 곳이면 商圈 크기가 제법 큰 곳이다. 商圈이 크면 地下商街에도 다이소, 企業型 슈퍼마켓(SSM), 大型 PC房 等 大型 販賣店의 入店 需要를 期待할 수 있다. 面積도 330m²(100坪)쯤 되면 이것저것 賃貸할 수 있는 業種이 많아진다.
둘째, 建物 內部 階段이 아닌 道路邊에서 바로 내려갈 수 있는 進入路를 確保한 곳이어야 한다. 아무리 商圈이 큰 곳이라도 地下商街는 위層보다 短點이 있다. 이를 克服하는 方法으로 地下로 바로 내려가는 階段을 確保해야 한다. 階段에 에스컬레이터를 連結하면 웬만한 2層 商街보다 훨씬 顧客을 誘引하기 좋다.
셋째, 外部에 看板을 달아 店鋪를 알릴 空間이 確保돼야 한다. 地下商街는 아무래도 看板을 달 位置가 다른 層에 비해 不利하다. 外部로 난 窓이 없으니 窓에 시트地를 붙여 弘報하는 것도 쉽지 않다. 그러니 建物 出入口나 突出看板 等을 利用해야 한다.
實際로 이 같은 條件을 통해 商街 投資에 成功한 事例가 많다. 大田 유성구의 한 地下商街는 約 826m²(250坪) 規模로 個人이 運營하는 슈퍼마켓에 賃貸를 주고 있었다. 周邊에 5000채 規模의 아파트 團地가 있는 等 背後需要가 豐富한 좋은 位置다. 問題는 建物 內部의 出入口로만 들어갈 수 있다는 短點을 갖고 있었다. 面積이 넓고 位置가 좋지만 接近性 때문에 높은 賃貸料를 받기 쉽지 않았다.
그런데 슈퍼마켓 자리에 入店하려던 SSM의 店鋪開發 擔當者가 商街 主人에게 提案하고, 商街 管理團과 協議해 地下로 내려가는 直結 通路를 만들었다. 以後 入店한 SSM의 賣出은 直前에 있던 슈퍼마켓의 2倍로 올랐다. 덩달아 商家 賃貸料도 올랐음은 勿論이다. 이처럼 地下商街度 잘만 고르면 1層 商街 못지않은 收益을 올릴 수 있다.
김종율 아카데미院長
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