投資 망치는 2가지 心理 벗어나기
① 代表商圈에 對한 無條件的인 信賴
한 新都市의 商街 分讓 弘報館에서 投資者들이 分讓 相談을 받는 모습. 東亞日報DB
김종율 아카데미院長
商街投資를 위해 반드시 알아야 할 것 中 하나가 상권과 立地에 對한 理解다. 商圈은 一帶, 領域, 바운더리의 槪念이다. 反面 立地는 그 商圈 內에서의 優位를 뜻한다. 商街投資에서 상권과 立地 가운데 뭐가 더 重要할까. 正答은 立地다. 新都市 商街投資에 失敗한 분들을 살펴보면 上卷만 보고 投資 物件을 찾은 境遇가 많다. 例를 들면 이렇다.
아래의 地圖는 京畿 하남시 미사강변도시의 商圈을 表示한 것이다. 오른쪽 아래 동그라미는 驛 開通 豫定地 周邊으로 商圈이 크게 形成돼 있다. 反面 왼쪽 上段 동그라미는 住居地 쪽 近隣商圈으로 商權의 規模는 相對的으로 좀 작아 보인다.
오른쪽 아래 동그라미는 京畿 하남시 미사강변도시의 代表商圈 地域으로 商圈이 크게 發達해 있다. 反面 왼쪽 위 동그라미는 住居地에
자리 잡은 近隣商圈이라 代表商圈에 비해 商圈自體는 덜 發達된 便이다. 하지만 代表商圈의 2, 3等 立地보다 近隣商權의 1等 立地가
商街 投資에서는 더 有利하다.
當身이 投資를 한다면 두 個의 商圈 中 어느 쪽을 고를까. 新都市 商街의 特性上 둘 다 商圈이 形成되기 前이라고 假定하자. 筆者의 經驗으로는 大部分 그 新都市를 代表하는 ‘큰 商圈’을 選擇한다.
하지만 큰 商圈, 좋은 商圈 內에서 좋은 立地의 商街는 價格이 그야말로 正말 비싸다. 그럼 當身은 어떤 選擇을 해야 할까. 이 地點에서 그릇된 投資가 始作된다. 좋은 商圈 內에서 2等, 3等 立地의 商街를 고르게 되는 것이다.
書頭에서 밝혔듯이 商街投資는 商圈보다 立地가 重要하다. 商圈 內에서 내가 投資하려는 商家의 等數가 重要하단 意味다. 新都市의 代表商圈에서 1等 立地의 商街를 얻을 수 없다면 냉큼 그 商圈을 벗어나 옆의 좀 더 작은 商圈으로 옮겨야 한다. 그곳에서 1等 立地 商街를 찾아야 한다.
② 1層 商街가 安定的이라는 믿음
많은 사람들은 1層 商街가 좀 비싸도 賃借人을 찾기 수월하다고 믿는다. 果然 그럴까.
例를 들어 1層 商街의 分讓價가 10億 원인데 이 中 5億 원을 貸出받아 投資했다고 假定해 보자. 貸出金 5億 원에 對한 利子가 年 4%라면 每달 166萬 원의 利子(年利子 2000萬 원)를 내야 한다. 이 商街를 月貰 200萬 원에 賃貸하면 한 달에 겨우 34萬 원 남는다.
收益型 不動産은 徹底하게 投資 對比 賃貸 收益이 얼마나 나올 수 있는지를 따져야 한다. 먼저 賃貸收益率을 計算해보고 비슷한 條件이라면 위層보다는 1層이 낫다는 論理로 接近해야 한다.
1層을 固執하다 겪게 되는 危險은 생각보다 크다. 앞서 筆者는 商圈보다는 立地를 强調했다. 萬若 當身이 新都市의 代表 商圈으로 가서 1層을 固執하면 어떻게 될까. 이미 매우 비싸거나 分讓이 끝나 프리미엄이 붙은 狀態로 賣買로 나올 可能性이 높다. 當身은 아마도 代表商圈의 2等, 3等 立地에서 1層 商街를 相對的으로 싼 價格에 分讓받게 될 것이다.
하지만 이런 境遇 大部分의 投資는 失敗한다. 京畿 화성시 東灘1新都市의 北廣場 事例를 分析해 본 結果 2等 立地의 1層 商街의 境遇 分讓價는 1等 立地의 1層 商街보다 10% 程度 낮았지만 賃貸料는 20∼30% 程度 떨어졌다. 分讓價가 20% 程度 低廉한 3等 立地의 1層 商街의 境遇는 賃貸料가 無慮 折半 가까이 낮았다.
商街 投資에 成功하고 싶다면 商圈보다 立地를 따져야 한다. 그리고 1層만 固執하지 말고 立地가 좋은 곳이라면 果敢히 2∼4層 商家도 投資해 볼 만하다. 2等, 3等 立地의 1層 商街보다 훨씬 安定的이다.
김종율 아카데미院長
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