初期段階再開發地域 눈여겨보라

東亞日報
入力 2018年 4月 2日 03時 00分

주애진 記者

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[專門家 코칭 投資의 脈]＜8＞請約疏外階層의 내집 마련

《 ‘로또아파트’라는 新造語가 생길 만큼 아파트 請約烈風이 뜨겁다. 하지만 最近 서울에서 分讓한 主要 아파트의 請約加點은 一部大型坪數를 除外하면 50∼60點臺에 이른다. 加點이 낮은 이들에게 新規分讓 아파트는 ‘그림의 떡’이나 마찬가지인 셈이다. 結婚을 하지 않은 20, 30代나 子女가 없는 新婚夫婦처럼 加點이 낮아 請約에서 疏外된 이들이 내 집 마련을 할 수 있는 方法은 없을까. 동아일보가 不動産專門家 3人에게 請約疏外階層을 위한 戰略을 들어봤다. 》
　

○ 入住物量 몰린 首都圈南部… 急賣-美契約分 나올 可能性

請約加點이 낮은 20, 30代未婚이나 新婚夫婦들은 내 집 마련을 위해 比較的 적은 金額으로 投資가 可能한 再開發地域을 눈여겨볼 것을 推薦한다. 于先本人이 願하는 地域과 入住時期를 勘案해 急賣物을 노리는 것이 좋다. 初期段階인 區域指定段階에서 投資하면 價格은 低廉하지만 時間이 오래 걸리는 短點이 있다. 4, 5年內入住가 可能한 집을 願한다면 프리미엄을 주더라도 事業施行認可를 받고 管理處分認可를 앞둔 地域을 찾아야 한다. 投資할 때는 入住權이 나오는 物量인지를 管轄區廳이나 專門家를 통해 반드시 確認해야 한다.

當場入住할 집을 찾는 實需要者라면 首都圈南部等入住物量이 集中된 곳의 ‘急賣’ 物量을 노리는 것도 괜찮다. 特히 傳貰貰入者를 救하지 못해 急하게 處分하는 아파트라면 分讓價보다 數千萬 원 싼 마이너스 프리미엄으로 購入할 機會도 많다. 京畿 화성시 東灘2新都市나 金浦漢江新都市, 龍仁市南部等 올해 入住物量이 몰린 地域을 勸한다. 이 地域들의 入住가 마무리되면 집값도 다시 安定될 것이기 때문에 分讓價以下로 나온 賣物이라면 買收할 만하다.

分讓 아파트의 美契約分은 請約通帳이 없어도 抽籤에 參與할 수 있다. 居住地域도 따지지 않는다. 部(不)資格者等條件이 안 되는데 請約을 申請했거나 當籤된 집이 마음에 들지 않아 契約을 抛棄한 物量이 大部分이다. 普通分讓物量의 10∼20% 程度가 該當된다. 이를 잘 活用하면 請約通帳을 쓰지 않고도 새 아파트를 分讓받을 수 있다.

○ 新婚도 아이없으면 請約不利… 下半期 ‘希望타운’ 大規模供給

子女가 없는 新婚夫婦들은 新規分讓 아파트의 請約當籤을 事實上期待하기 어렵다. 新婚夫婦를 優待하는 特別供給制度가 있지만 이 亦是子女가 있는 夫婦를 더 優先하기 때문에 쉽지 않다.

이들은 올 下半期(7∼12月) 以後供給되는 新婚夫婦希望타운을 기다려볼 必要가 있다. 한꺼번에 大規模로 供給되기 때문에 競爭이 比較的 덜 熾烈해 子女가 없는 新婚夫婦에게도 機會가 돌아올 수 있다. 서울 水西驛勢圈, 京畿 과천시 知識情報타운과 주암地球, 위례新都市等 서울 또는 隣接한 首都圈이 相當數包含된 데다 分讓價가 時勢의 80% 線으로 低廉한 것도 長點이다.

結婚을 하지 않은 20, 30代라면 旣存住宅으로 눈을 돌려보는 것을 推薦한다. 方法으로는 急賣物이나 法院競賣가 있다. 하지만 買收 타이밍은 더 기다려보는 것이 좋다. 不動産市場은 當分間, 길게는 2, 3年間調整局面이 이어질 수 있다.

마음이 急해서 時勢보다 조금 싼 急賣物을 보고 덜컥 샀다가는 價格이 더 下落할 수 있다. 餘裕를 갖고 願하는 地域을 꾸준히 살펴봐야 한다.

競賣도 마찬가지다. 競賣는 感情價格이 언제 策定되었느냐가 重要한데 通商 6個月前時勢로 매겨진다. 不動産景氣下落期에는 現在時勢보다 높게 策定돼서 流札이 된다고 하더라도 時勢差益이 크지 않을 수 있다. 只今은 上昇期에서 調整期에 들어가는 時期라 더 기다려보는 것이 좋다.

○ 加點 낮으면 新規分讓期待말고 旣存住宅-公共賃貸 살펴볼만

이동현 KEB하나은행 부동산자문센터장 — 이동현 KEB하나은행 不動産諮問센터長

現行請約加點制에서 相對的으로 不利할 수밖에 없는 請約疏外階層은 投資方法과 不動産類型側面에서 틈새市場을 活用해야 한다. 따라서 新規分讓보다는 旣存住宅을 買入하는 便이 낫다.

집을 싸게 사는 方法에는 法院競賣물 買入, 急賣物買入, 分讓權買入, 民間賃貸住宅分讓轉換買入等이 있다. 旣存 아파트를 사려면 海外移住 또는 資金事情等으로 期限이 促迫해 값싸게 나온 賣物이 魅力的이다. 急賣物에 對한 情報는 大槪現場仲介業所에서 나오는 만큼 平素 이들과 緊密한 關係를 맺어두는 것이 매우 重要하다.

흔히 時勢보다 싸게 사는 方法으로 알려진 法院競賣물의 境遇 그리 碌碌지 않다. 人氣 많은 아파트는 入札長의 過熱된 雰圍氣로 時勢보다 비싸게 落札받는 事例가 적지 않다. 權利分析을 제대로 하지 않으면 致命的인 損害를 보기도 한다는 點에 留意해야 한다. 아파트보다 競爭이 덜한 單獨住宅이나 빌라는 法院競賣에서 時勢보다 低廉한 價格으로 落札받기 쉽다. 單, 換金性을 勘案해 都心地驛勢圈에 있는 賣物이 좋다.

公共支援民間賃貸住宅에도 關心을 가질 만하다. 時勢보다 낮은 賃貸料水準으로 8年間居住를 保障받고 賃貸料引上分亦是年 5% 內로 制限된다.

39歲以下靑年이나 結婚 7年以內夫婦에게 特別供給하고 8年後分讓轉換을 받을 수 있다는 點에서 내 집 마련을 願하는 20, 30代에게 魅力的이다.

整理=주애진 記者 jaj@donga.com

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