[이남수의 富者不動産]單獨住宅 보다는 아파트… 地方代身 서울에 投資를

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入力 2011年 5月 16日 03時 00分

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2008年 글로벌 金融危機는 地球村에 家計負債問題의 深刻性을 일깨웠다. 最近韓國銀行에 따르면 지난해 우리나라 家計의 빚 償還能力을 나타내는 可處分所得對比金融負債比率은 146%로 前年보다 3%포인트 늘었다. 이 比率은 2008年 139%, 2009年 143% 等으로 持續的으로 上昇勢를 거듭하고 있다. 이와 달리 美國의 可處分所得對比金融負債比率은 2007年 136%를 頂點으로 2009年 125%, 2010年 120%로 줄어들고 있다. 英國亦是 2007年 170%로 絶頂에 達했으나 2009年 160%로 줄어들면서 漸次各家計의 償還能力이 높아지고 있다.

우리나라 家計負債의 大部分은 住宅과 關聯된 것으로 外部衝擊에 脆弱한 것이 問題다. 貸出金利對比住宅價格이 弱勢를 보이고 있어 隱退以後의 老後對策이 漠漠한 狀況이다. 住宅市場뿐만 아니라 商業用不動産市場도 賣買價格이 急騰해 收益率이 낮아졌기 때문에 어떤 不動産을, 언제 사야 되는지 意思決定을 하기 어렵다. 이런 不動産沈滯期에는 基本的인 原則을 가지고 投資에 臨하는 姿勢가 必要하다.

첫째, 保守的인 接近이 必要하다. 實物資産을 無理하게 늘리기보다는 潛在價値가 높은 不動産을 保有하는 戰略이 必要하다. 住宅의 境遇 ‘똘똘한’ 物量만 남기는 것이 좋고 商業用不動産이라면 安定的인 賃貸收益을 創出하거나, 現在賃貸料水準은 낮아도 向後資産價値가 크게 오를 수 있는 物量에 注目해야 한다. 따라서 保有不動産中相當期間時勢가 오르지 않은 것은 賣渡를 통해 포트폴리오를 再構成할 必要가 있다.

潛在價値가 높은 不動産中 하나로 都心內驛勢圈의 土地를 代表的으로 꼽을 수 있다. 交通이 좋은 地域의 建物이나 多家口住宅의 境遇向後開發價値가 높기 때문에 資産價格은 持續的으로 上昇하기 마련이다. 이때 重要한 것은 用途地域이다. 住居地域보다는 準住居地域이나 商業地域이 價格은 비싸더라도 投資價値가 높다.

둘째, 去來價 잘돼 換價性이 뛰어난 不動産으로 再編해야 한다. 地方보다는 首都圈中學群, 交通, 便宜施設이 좋은 곳을 選擇하는 것이 한 方法이다. 不動産을 投資할 때 싸게 사는 것도 重要하지만 必要한 時點에 잘 팔릴 수 있는 商品을 選擇하는 것이 더 重要하다.

셋째, 立地와 價格에 對한 理解가 必要하다. 不動産價格은 立地가 決定하지만, 投資收益率과 반드시 比例하는 것은 아니다. 投資基準은 立地보다는 價格水準이 더 重要하다. 많은 사람이 江南을 選好하기 때문에 價格이 크게 올랐지만 賃貸收益은 매우 낮은 水準이다. 賣買價格이 높아 優良賣物을 찾기 어렵기 때문에 江北이나 京畿, 仁川의 메인 商圈에 關心을 가지는 것이 必要하다.

넷째, 都心에 注目해야 한다. 高齡化와 人口減少에 따라 先進國의 事例처럼 都心集中化現象이 加速化될 것으로 豫想된다. 住宅과 投資用不動産은 地方보다는 首都圈에, 首都圈內에서도 商圈이 잘 갖추어진 곳을 投資優先順位에 두어야 한다.

다섯째, 住宅에 投資하려면 아파트에 注目해야 한다. 單獨住宅, 田園住宅等의 需要가 늘어나는 게 事實이지만 投資의 觀點에서 본다면 아파트만큼 換價性이 뛰어난 住宅은 없다. 勿論最近住宅市場이 弱勢를 보여 局地的인 差異는 있지만 地域別 아파트 價格은 兩極化現象을 보이게 될 것이다.

마지막으로 人口가 줄어드는 地方土地는 投資對象에서 除外해야 한다. 開發好材나 企業誘致等産業的需要가 있는 地域을 除外하고는 地方土地價格의 上昇場은 다시 오기 힘들 것으로 보인다. 投資關心地域으로 長期的인 觀點에서 首都圈計劃管理地域과 비닐하우스와 工場이 密集한 그린벨트 地域을 注目해야 한다.

이남수 新韓銀行不動産팀長 ns22@shinhan.com