[이남수의 富者不動産]海外不動産投資, 나라마다 다른 稅金-費用부터 체크를

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入力 2011年 4月 25日 03時 00分

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海外不動産投資가 다시 關心을 모으고 있다. 海外不動産取得實績은 2007年 2880件, 11億7400萬 달러로 最高値를 記錄한 以後 2009年取得件數 552件, 取得金額 2億2300萬 달러 等으로 글로벌 金融危機以後 곤두박질친 바 있다. 그러나 지난해 取得件數 887件, 取得金額 6億1100萬 달러로 回復勢에 접어들더니 올해 들어서는 1月 111件을 突破한 데 이어 2月 들어 125件으로 2007年以後最大規模를 記錄했다. 投資金額度 1月 7300萬 달러, 2月 7900萬 달러에 達했다. 올해 2月의 去來明細를 보면 個人이 122件을 投資했으며 取得目的도 投資用이 全體의 79%로 住居用보다 더 많았다.

글로벌 金融危機以後 큰 幅으로 줄었던 海外不動産投資家 지난해부터 回復되기 始作한 것은 원貨强勢, 海外不動産回復勢等의 要因 때문이다.

海外不動産投資라고 해서 國內不動産投資基準과 別般 다를 것은 없다. 먼저 市場動向과 展望을 分析하고, 商圈 및 時勢를 把握한 다음 優良賣物을 찾는 것이 重要하다. 이때 重要한 것이 投資하기 前에 該當國家의 不動産法規와 洗劑를 熟知해야 한다는 것. 海外不動産關聯取得, 保有, 讓渡의 段階別內容을 理解할 必要가 있다.

國內居住者가 海外不動産을 取得하는 境遇取得內容이 國稅廳에 通報되고 不動産의 資金出處는 國稅廳管理對象이 된다. 海外不動産을 取得하기 위해 送金한 資金에 對해 職業, 年齡, 所得 및 財産狀態等을 보아 自力으로 財産을 取得했거나 債務를 償還했다고 認定하기 어려운 境遇 다른 사람으로부터 그 資金을 贈與받은 것으로 推定한다. 따라서 取得資金의 出處를 立證하지 못한 金額에 對해 贈與稅가 課稅된다. 이때 申告不誠實加算稅 40% 賦課等不利益을 받기 때문에 所得이 없는 子女나 配偶者名義로 取得하는 境遇正常的인 贈與稅申告節次를 거친 後取得해야 한다.

保有段階에서는 不動産을 他人에게 賃貸해 賃貸所得이 發生하면, 國內所得과 同一하게 取扱해 다른 所得과 合算한 뒤 綜合所得稅를 신고, 納付해야 한다.

現地國家에서 納付한 賃貸所得關聯稅金이 있다면 稅額控除를 받거나 必要經費에 算入될 수 있다. 海外에 所在하는 住宅을 賃貸할 境遇國內의 住宅數에 關係없이 課稅對象에 該當되며, 賃貸保證金을 받은 境遇는 所得으로 보지 않으므로 月貰를 받는 境遇에만 綜合所得申告對象이 된다. 賃貸收益金을 원貨로 換算할 때는 收益發生日 및 費用發生일의 基準換率 및 裁定換率을 適用해 換算한다. 海外不動産保有에 따른 保有稅는 國內에서 課稅하지 않으며 該當國家의 規定에 따라 納稅義務를 진다. 當然히 綜合不動産稅度課稅對象이 아니며, 國內 1住宅者가 海外에 住宅을 取得保有하더라도 2住宅者로 보지 않는다.

國內居住者가 海外에서 不動産을 賣却해 讓渡差益이 發生했을 境遇, 國內에서도 稅金을 申告하고 納付해야 한다. 다만, 現地에서 別途의 讓渡所得稅를 納付하는 境遇에는 國內에서 讓渡稅를 申告할 때 外國에서 낸 稅金은 外國納付稅額控除로 差減된다. 海外不動産을 處分한 境遇에는 處分後 3月以內에 韓國銀行等에 處分內容을 報告해야 한다.

海外不動産投資는 國內不動産과 달리 管理가 어렵다. 따라서 投資用不動産의 境遇先進國의 核心商圈에 比較的管理가 쉽고 空室可能性이 낮은 物件을 選擇해야 한다. 收益型不動産의 境遇 지나치게 높은 收益率을 盲信하면 안 된다. 나라마다 取得稅와 保有稅가 다르기 때문에 稅金과 費用等을 控除한 歲後收益率을 勘案해 投資해야 한다.

不動産物件情報는 現地仲介人이나 紹介한 知人들의 말만 믿지 말고 現場을 訪問해 現地狀況을 꼼꼼히 살펴야 한다. 公信力 있는 컨설팅 業體를 利用하는 것도 리스크를 줄일 수 있다. 現地를 訪問하기 前에 國內에 去來하는 銀行의 海外支店을 통해 情報를 얻는 것도 한 方法이다.

이남수 新韓銀行不動産팀長 ns22@shinhan.com