‘賃貸料 1位’ 북창동에 밀린 明洞…무슨 일이?[황재성의 黃金알]

東亞日報
入力 2024年 3月 16日 08時 00分

황재성 記者

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1: 明洞, 通常賃貸料 1位 자리 북창동에 내줬다
2: 코로나19 餘波로 觀光客激減하면서 直擊彈
3: 商街空室率 2021年 4分期에 50% 넘어서기도
4: 商家保證金은 如前히 鳴動一帶가 最高水準

< 黃金알: 황재성 記者가 選定한 今週에 알아두면 좋을 不動産情報 >

每週數十件에 達하는 不動産關聯情報가 쏟아지는 時代입니다. 돈이 되는 情報를 찾아내는 玉石 가리기가 決코 쉽지 않습니다. 동아일보가 讀者 여러분의 수고를 덜어드리겠습니다. 每週 알짜 不動産情報를 찾아내 그 意味를 整理해드리겠습니다.

서울시가 지난 6일 발표한 2023년 상가임대차 실태조사에서 중구 북창동 일대 상가의 월평균 통상임대료가 처음으로 1위를 차지해 눈길을 끌었다. 사진은 이날 오후 북창동 음식거리 입구 모습이다. 황재성 기자 jsonhng@donga.com — 서울市가 지난 6日發表한 2023年商家賃貸借實態調査에서 中區 북창동 一帶商街의 月平均通常賃貸料가 처음으로 1位를 차지해 눈길을 끌었다. 寫眞은 이날 午後北倉洞飮食거리 入口 모습이다. 황재성 記者 jsonhng@donga.com

‘北倉洞이 鳴動을 제쳤다’

지난 6日 서울市街報道資料와 함께 公開한 2023年商家賃貸借實態調査最終報告書(以下最終報告書)에 對해 大部分의 言論社들이 뽑은 헤드라인입니다. 서울 中區 북창동의 月平均通常賃貸料(以下賃貸料)가 史上 처음으로 明洞보다 비싸졌다는 事實이 言論의 큰 注目을 받은 것입니다. 여기에서 賃貸料는 保證金을 月貰로 轉換한 金額(保證金x12%/12個月)에다 月貰와 共用管理費를 더한 金額입니다.

서울市에 따르면 지난해 북창동의 賃貸料(1㎡基準)는 18萬 700원으로 堂堂히 1位에 이름을 올렸습니다. 北倉洞賃貸料가 1位를 차지한 것은 서울市가 關聯調査를 實施한 2015年以後 처음입니다. 이는 서울 全體平均(7萬 4900원)을 2倍以上 웃도는 金額입니다. 이어 明洞거리(17萬 3700원)-明洞驛(15萬3600원)-강남구 압구정동 로데오驛(14萬 800원)-江南驛(13萬 7900원)의 巡으로 뒤를 따랐습니다.

이러한 結果가 눈길을 끈 것은 名實相符하게 大韓民國을 代表하는 商圈인 鳴動이 1位 자리를 내줬다는 事實 때문입니다. 實際로 明洞은 땅값과 賃貸料가 비싸기로 定評이 나있습니다.

于先鳴動에 位置한 네이처리퍼블릭 敷地는 21年째 全國에서 가장 비싼 땅이라는 타이틀을 保有하고 있습니다. 國土交通部가 지난해 12月發表한 ‘2024年標準地公示地價’에서 서울 中區 충무로 1街 네이처리퍼블릭 敷地(169.3㎡)의 1㎡黨公示價格은 1億 7540萬 원으로 가장 높았습니다.

또 지난해에 이어 올해에도 全國上位 8곳이 모두 鳴動에 있습니다. 中區明洞2街 우리은행 鳴動支店(392.4㎡)李 1億 7400萬 원으로 2位에 이름을 올렸고, 忠武路2街의 옛 유니클로 敷地(300.1㎡·1億 6530萬 원)-忠武路 2街 토니모리(71㎡·1億 5770萬 원) 等의 順序대로 上位 자리를 차지한 것입니다.

賃貸料도 마찬가지입니다. 서울市調査에서 2020年부터 2022年까지 連續해서 賃貸料 1位 자리를 차지했습니다. 2022年의 境遇鳴動거리의 1㎡當月賃貸料는 20萬 5500원으로 2位를 차지한 江南驛(14萬 3600원)과 큰 差異를 보였습니다.

2021年과 比較하면 明洞과 2位以下地域과의 賃貸料隔差는 더욱 큽니다. 當時鳴動거리의 月賃貸料는 21萬 원 水準인 데 反해 仁寺洞(9萬 500원)-江南驛(8萬 9900원)-千戶驛(8萬 8800원)-汝矣島驛(8萬 8700원) 中溪洞學院街(8萬 1300원) 等은 모두 10萬 원을 밑돌았습니다.

그런데 不過 1年 만에 狀況이 크게 바뀌었습니다. 都大體明洞에 무슨 일이 생긴 걸까요. 또 職場人들이 즐겨 찾는 中低價食堂密集地域인 북창동에 어떤 일들이 있었던 것일까요. 두 商圈의 變化를 통해 重要한 不動産投資商品 가운데 하나인 商街의 特性을 理解할 수 있는 힌트를 얻을 수 있습니다. 서울市報告書(‘2023年商家賃貸借實態調査’)를 꼼꼼히 되짚어 보려는 理由입니다.

● 明洞, 住居地에서 大韓民國代表觀光名所로 거듭나다

조선시대 선비들의 주거지역였던 명동(당시 명칭은 ‘남촌’)은 시대 변화에 따라 발전을 거듭해 현재는 대한민국을 대표하는 관광명소가 됐다. 사진은 1983년 8월에 촬영한 명동의 전경 모습이다. 동아일보 DB — 朝鮮時代 선비들의 住居地域였던 明洞(當時名稱은 ‘南村’)은 時代變化에 따라 發展을 거듭해 現在는 大韓民國을 代表하는 觀光名所가 됐다. 寫眞은 1983年 8月에 撮影한 明洞의 前景 모습이다. 東亞日報 DB

明洞의 變化를 理解하기 위해선 商圈特徵을 알아야 합니다. 이에 對해서는 서울歷史博物館이 2011年發行한 두 冊(‘空間의 形成과 變化明洞’+‘明洞이야기’)에 잘 整理돼 있습니다. 두 冊에 따르면 明洞은 朝鮮時代에는 疏外된 兩班들의 住居地로서, ‘明禮坊’으로 불렸습니다.

오늘날과 같은 모습은 19世紀後半 프랑스(明洞聖堂), 中國(中國大使館) 日本等帝國主義列强들에 依해 都市構造와 모습이 近代的으로 바뀌면서 始作됐습니다. 特히 明洞의 本格的인 變化는 日帝强占期에 이뤄졌습니다. 충무로 一帶와 明洞에 몰려든 日本人들을 위한 料理點, 다방, 洋裝店等이 생겨난 것입니다. 以後 서울에서 가장 繁華한 商業가로이자 文化와 慰樂의 中心地로 成長하게 됩니다.

以後 6·25 戰爭으로 明洞聖堂과 中國大使館近處等一部를 除外하고 廢墟가 됐지만 復舊過程에서 金融, 文化, 商業, 慰樂等의 中心機能을 擔當하면서 明洞은 서울과 大韓民國을 代表하는 거리로 자리매김합니다.

以後 1970年代에는 江南과 汝矣島開發에 따른 金融, 商業等一部機能이 離脫했지만 패션 과 文化의 中心地로 變身했고, 1980年代에는 明洞聖堂을 中心으로 民主化運動의 聖地가 되기도 합니다.

이어 1990年代부터는 저가 보세 옷집이 몰려들고, 百貨店과 有名 브랜드 賣場들이 密集하면서 明洞은 패션 中心地로서 다시 한 番鎭火합니다. 이런 過程을 거쳐 鳴動은 地名自體가 하나의 브랜드로 使用될 만큼 우리나라 全地域에 새로운 流行과 文化를 傳播하는 中心地로 우뚝 섭니다.

周邊地域에 位置한 大型百貨店과 競爭하면서 外國의 다른 都市들에 견주어 뒤지지 않는 步行者쇼핑몰이 됐습니다. 實際로 鳴動에는 事故, 먹고, 놀고, 자고, 쉬고, 꾸밀 수 있는 다양한 施設이 걸어서 5~10分 거리 안에 모두 있습니다.

값비싼 名品부터 低廉한 衣類賣場과 露店까지 多樣한 商品을 아침부터 늦은 밤까지 便利하게 쇼핑할 수도 있습니다. 大韓民國最高의 地價로 象徵되는 最高의 商圈에서 營業하고 있다는 象徵性까지 더해지면서 世界有數의 글로벌 브랜드와 國內 브랜드의 新商品이 陳列된 賣場들도 쉽게 볼 수 있습니다.

周邊 다른 地域으로 移動하기도 便利합니다. 地下鐵과 수많은 市內버스 等大衆交通網과 四方에서 接近可能한 道路網이 갖춰져 있기 때문입니다. 또 크고 작은 建物들과 좁고 넓은 길, 搖亂하고 시끄러운 카페, 閑寂하고 조용한 聖堂等이 30㎡程度의 블록 안에 끝없이 펼쳐져 있습니다. 이런 特長點들이 浮刻 되면서 現在鳴動은 韓國人과 外國人 모두가 가장 많이 訪問하는 觀光名所로 자리 잡았습니다.

● 코로나 19街 몰고온 後暴風

일제강점기 이후부터 승승장구하던 명동 상권은 코로나 19에 발목이 잡히면서 침체의 늪에 빠지면서 한때 공실률이 50%를 넘어서기도 했다. 사진은 코로나19가 기승을 부리던 2020년 10월 경 명동일대 모습이다. 동아일보 DB — 日帝强占期以後부터 乘勝長驅하던 鳴動商圈은 코로나 19에 발목이 잡히면서 沈滯의 늪에 빠지면서 한때 空室率이 50%를 넘어서기도 했다. 寫眞은 코로나19街氣勝을 부리던 2020年 10月警鳴動一帶 모습이다. 東亞日報 DB

鳴動이 갖고 있던 長點은 높은 地價와 賃貸料로 이어집니다. 그런데 新種 코로나바이러스 感染症(코로나19) 事態가 乘勝長驅하던 明洞商圈의 발목을 잡습니다.

外國人觀光客이 急減한 것입니다. 韓國觀光데이터랩에 따르면 2019年 1750萬名으로 頂點을 찍었던 外國人觀光客은 코로나19 發生 첫해인 2020年 252萬名으로 急減했고, 2021年엔 97萬名水準으로 墜落합니다. 2022年에 反騰하는 데 成功하지만 그 數字는 320萬名에 不過합니다. 그리고 코로나19 終了를 알렸던 지난해 1103萬名水準으로 回復했지만 2019年과 比較하면 63% 水準이어서, 正常化까지 갈 길이 멉니다.

여기에 國內流通業界에 큰손으로 불렸던 中國人觀光客이 예전 水準을 크게 밑도는 것도 惡材입니다. 2019年中國人觀光客은 602萬名으로 全體의 34%를 넘습니다. 하지만 지난해에는 202萬名으로 3分의 1 水準으로 쪼그라든 狀態입니다.

그 結果鳴動地域商家空室率이 暴發的으로 치솟습니다. 統計廳에 따르면 코로나19 發生直前인 2019年 4分期(10~12月)에 8.9%에 不過했던 鳴動地域商家空室率(中大型商家基準)은 2020年 4分期(22.3%)부터 오르기 始作해 2021年 4分期(50.1%)에는 50%를 넘어섰습니다. 全體商家의 折半以上이 빈 狀態였다는 뜻입니다. 當時全國(13.5%)과 서울(10.0%)의 空室率이 10% 初盤에 머문 點을 勘案하면 狀況의 深刻性을 斟酌할 수 있습니다.

以後에도 40%臺에 머물며 高空行進을 이어가던 鳴動商街空室率은 지난해 1分期(1~3月)에 접어들어서 30%臺로 내려앉았고, 지난해 4分期에 27.3% 水準까지 낮아졌습니다. 하지만 이 亦是도 全國(13.5%)과 서울(8.4%)과 比較하면 매우 높은 數値입니다.

小型商街度 마찬가지입니다. 2021年 4分期에 50.3%로 頂點을 찍었습니다. 當時全國(6.8%)과 서울(6.4%)보다 7倍以上 높은 것입니다. 지난해 4分期에 小型商街空室率은 19.7%로 크게 낮아졌지만 如前히 全國(7.3%)과 서울(5.3%)과 比較하면 深刻한 狀況입니다.

서울市의 이番調査에서 明洞商圈의 沈滯가 두드러진 原因 가운데에는 2年單位로 再契約이 이뤄지는 賃貸借契約度 빼놓을 수 없습니다. 이番實態調査의 調査時點이 지난해 8~11月 사이에 이뤄졌습니다. 卽明洞商圈의 商家空室率이 最惡으로 치닫던 2021年 3分期와 4分期에 契約이 이뤄졌던 物件들이 再契約된 時點입니다.

調査方式도 눈여겨봐야 합니다. 서울市는 이番에 서울市內 145個主要商圈의 1層店鋪 1萬 2531個를 對象으로 調査를 實施했다고 밝혔습니다. 明洞의 1層商街는 大部分衣類 및 패션用品賣場이 차지하고 있습니다. 外國觀光客減少에 따른 需要萎縮이 直擊彈이 될 수밖에 없는 條件입니다.

反面北倉洞은 商街店鋪 1層은 大部分中低價飮食店들로 채워져 있습니다. 觀光客보다는 周邊地域職場人들이 主要顧客이라 할 수 있습니다. 여기에 ‘遊興街의 象徵’처럼 여겨졌던 北倉洞一帶에 最近中低價 비즈니스 호텔이 大擧 들어선 것도 影響을 미쳤습니다. 結果的으로 職場人들의 固定需要에다 外國人觀光客需要가 더해지면서 코로나19의 影響을 相對的으로 빠르게 克服했을 可能性이 높습니다.

● 商街主人 나이 48歲…平均 11.3時間營業

명동은 외국인 관광객뿐만 아니라 국내 관광객도 즐겨 찾는 대한민국의 대표 관광명소이다. 사진은 2000년대 초반 인파로 붐비는 명동 일대 모습이다. 동아일보 DB — 明洞은 外國人觀光客뿐만 아니라 國內觀光客도 즐겨 찾는 大韓民國의 代表觀光名所이다. 寫眞은 2000年代初盤人波로 붐비는 鳴動一帶 모습이다. 東亞日報 DB

한便 서울市가 이番에 發表한 最終報告書에는 注目할 만한 情報들이 적잖습니다. 一旦商街運營州의 性別은 男子가 49.6%, 女子가 50.4%로 엇비슷했습니다. 하지만 前年과 比較하면 男子(50.7%)와 女子(49.3%)의 比率이 逆轉된 것이어서 눈길을 끕니다.

年齡은 50代(24.8%) 60代以上(24.3%) 40代(19.8%)의 巡이었고, 平均年齡은 48歲였습니다. 前年(49.9世)과 比較하면 1.9歲以上 젊어졌습니다.

營業期間은 5年以上~10面未滿(22.1%)이 가장 많았고, 平均營業期間은 前年(7.9年)과 엇비슷한 8年이었습니다. 從事者數는 平均 2.7名으로 前年(2.4名)보다 若干 늘었습니다. 하루 平均營業時間도 11.3時間으로 前年(11時間)보다 小幅增加했지만, 休日은 月 2.3日로 前年(2.6日) 對備 오히려 줄었습니다.

調査對象의 69.7%가 駐車場을 갖추지 못한 것으로 나타났습니다. 또 66.3%는 出入口基準으로 버스 通行이 없는 狀態였습니다. 全體調査對象의 平均專用面積은 60.2㎡였습니다. 하지만 全體의 折半以上이 49.5㎡의 小型店鋪였습니다.

調査對象의 71.6%는 個人이 運營하는 獨立店鋪였습니다. 業種別로 보면 韓食飮食店이 24.4%로 가장 많았습니다. 이어 酒店/非알코올 飮料業(18.2%)-簡易飮食店業(10.8%)-서비스業(10.4%)-外國式飮食店業(9.7%)-家庭/通信用品販賣店(9.1%)-食料品/醫藥品販賣業(8.6%)-패션/衣類販賣業(8.6%)의 巡이었습니다.

初期投資費用은 店鋪當平均 1億 7000萬 원으로 前年(1億 1500萬 원)보다 14.8% 增加했습니다. 初期投資費는 事業을 始作할 때 支出해야 할 項目을 合算한 것으로, 保證金과 權利金, 施設投資費等이 包含된 金額입니다.

1㎡當平均保證金은 96萬 6100원이었습니다. 地域別로는 明洞驛이 310萬 8500원으로 가장 높았고, 明洞거리(306萬 3400원)-北倉洞(242萬 6400원)-江南驛(193萬 9300원)-狎鷗亭 로데오驛(193萬 3900원)의 巡으로 뒤를 이었습니다.

1㎡當平均共用管理費는 2900원이었습니다. 汝矣島驛(2萬 3200원)이 가장 비쌌고, 교대역(法院,檢察廳·1萬 4400원)-國會議事堂驛(1萬 4200원)-芒履단길(1萬3000원)-光化門驛(1萬2800원) 等이 上位圈을 차지했습니다.

1㎡黨月平均賣出額은 46萬 3000원으로 前年(37萬 2000원)보다 25.5% 增加했습니다. 시청역 1番出口 앞이 96萬 600원으로 1位를 차지했고, 신촌역(신촌로터리·95萬 7700원)-東大門歷史文化公園驛(94萬 4000원)-대치역(88萬 5300원)-上水驛(86萬 8500원) 等의 巡으로 뒤를 따랐습니다.

보다 仔細한 內容은 서울市公正去來綜合相談센터 누리집(sftc.seoul.go.kr)에서 確認可能합니다. 2022年實態調査最終報告서도 公開돼 있어 여러 가지 指標의 變化推移等을 볼 수도 있습니다.

황재성 記者 jsonhng@donga.com