[정충진의 競賣 따라잡기]유치권 얽힌 땅도 解法만 찾으면 黃金알

東亞日報
入力 2022年 7月 26日 03時 00分

코멘트: 個

좋아요: 個

코멘트: 個

建設社가 50億工事費 못 받자 留置權設定해 現場建物占有
競賣 나온 土地는 거듭 流札
旣存判例分析뒤 12億에 落札
建物撤去-明度訴訟進行하며 建設社에 38億에 다시 팔아

요즘 特需物件競賣價人氣다. 特需物件은 法的으로 複雜한 問題가 얽혀 있다 보니 流札을 거듭하지만 解法만 正確히 熟知하고 있다면 높은 收益을 낼 수 있다. 特需物件中 ‘留置權申告된 物件’을 흔히 찾을 수 있다. 留置權이란 工事業者가 工事代金을 받지 못했을 때 該當建物을 誘致, 卽占有할 수 있는 權利이다. 落札者가 留置權을 넘겨받기 위해서는 工事代金을 全額支給해야 하기 때문에 留置權이 申告된 物件은 많이 流札될 수밖에 없다. 解決이 어려울 것 같지만 留置權申告된 物件도 脈만 잘 짚으면 收益을 얻을 수 있다.

數年前京畿 평택시에 있는 한 工場用地 3299m²(藥 1000坪)가 競賣에 나왔다. 周邊에 類似業種工場들이 몰려 있었고 高速道路 나들목(IC)도 가까워 立地가 꽤 좋았다. 鑑定價는 22億餘 원이지만 두 番流札돼 10億8000萬 원까지 떨어졌다. 賣却物件明細書를 보니 巨額의 留置權이 申告돼 있었다. 國內屈指의 建設社에서 50億 원 가까운 工事代金을 받지 못해 現場을 占有하고 있다는 內容이었다. 落札者가 引受해야 할 留置權金額이 時勢를 훌쩍 넘으니 애初落札이 不可能한 物件이었다.

그러나 K 氏는 賣却物件明細書를 꼼꼼히 살펴보고 快哉를 불렀다. 物件明細書에는 ‘入札外所有者未詳의 建築이 中斷된 3層建物所在’라는 公知가 붙어 있었다. 이 意味는 竣工이 안 된 地上建物을 除外하고 土地만 入札한다는 얘기였다. 地上建物은 判例가 要求하는 지붕과 기둥, 酒癖을 모두 갖추고 있어 建物로 보기에 遜色이 없었다.

物件의 價値에 注目한 K 氏는 該當建物에 땅을 使用할 수 있는 權利, 卽法定地上權이 成立하는지 檢討해 봤다. 이 建物에 法定地上權이 成立된다면 建物撤去를 할 수 없어 土地의 活用度가 떨어진다. 30年間地料(地料)밖에 請求할 수 없으니 土地所有者로서는 狼狽다. 多幸히 法定地上權은 成立되지 않는 것으로 判斷됐다.

問題는 巨額의 留置權이었다. 巷間에 留置權의 90%는 虛僞라는 俗說이 떠돌지만, 留置權者가 國內有數의 建設業體여서 眞正한 留置權으로 推定됐다.

繼續法的檢討를 해보던 K 氏는 이 事案에 딱 맞는 判例를 찾아냈다. 法定地上權이 成立되지 않는 建物의 留置權者는 土地所有者에게 留置權을 主張할 수 없다는 判例였다. 於此彼撤去될 運命의 建物은 留置權을 認定해주지 않겠다는 趣旨다. K 氏는 勇氣 있게 入札에 나섰고 다른 競爭者들을 물리치고 落札받았다. 落札價는 鑑定價의 56%에 不過한 12億5000萬 원이었다.

權利關係가 複雜하다는 理由로 難色을 표하는 銀行을 說得해 落札價의 80%까지 貸出을 받았다. K 氏는 곧바로 建築主와 留置權者를 相對로 建物撤去와 名도 訴訟을 進行했다. 留置權者에게는 따로 接近해 建物撤去를 빌미로 土地를 買入하라고 壓迫했다. 50億 원에 가까운 工事費가 投下된 建物을 抛棄할 수 없었던 建設業體는 結局 38億 원에 土地를 買入했다. 附帶費用을 包含해 大略 13億 원 程度에 該當土地를 買入한 K 氏는 短期間에 時勢差益만 25億 원을 얻었다. 貸出을 除外한 實際投資金은 고작 3億 원에 不過하다는 點을 考慮하면 대단한 成果다.

土地를 時勢보다 훨씬 비싸게 買入했으니 留置權者가 큰 損害를 본 것 같지만, 撤去될 建物을 살렸으니 事實上留置權者度利得이었다. 이것이 바로 特殊物件競賣의 魅力이다. ＜끝＞

정충진 法務法人 열린 代表辯護士

#特需物件 #競賣