[都市 競爭力이 未來 競爭力]〈上〉 용산開發 마스터플랜 세우자
開發 時計 빨라진 용산 一帶
龍山 國際業務地球 鳥瞰圖
글로벌 컨설팅社인 AT커니가 全 世界 60個 都市를 對象으로 分析한 글로벌都市指數에서 서울은 가장 最近인 2020年 基準 17位를 記錄하는 데 그쳤다. 2015年 11位와 比較하면 6階段 下落해 上位 30個國 中 下落 幅이 가장 컸다. 最近 K映畫나 K팝 等으로 서울의 文化·立地·經濟的 潛在力이 立證됐지만 都市競爭力은 如前히 낮은 評價를 받고 있는 것이다.
龍山은 서울에서 事實上 마지막 남은 未開發 核心 敷地로 競爭力 업그레이드가 切實한 國內 都市 開發의 모델이 될 수 있는 땅이다. 용산 開發에 積極的인 吳世勳 서울市長이 6·1地方選擧에서 4線에 成功하며 開發 時計도 한層 빨라지고 있다. 동아일보는 專門家 諮問委員團 20名을 構成해 未來 韓國 都市의 밑그림을 그려봤다.
○ 四通八達이지만 鐵道·未開發 敷地로 斷絶
용산의 가장 큰 强點은 立地다. 용산公園과 南山, 漢江 等 綠地와 水邊 空間을 갖추고 있고, 龍山驛 整備廠과 美軍基地 返還 敷地 等 서울에서 마지막 남은 開發 可能한 大規模 土地를 품고 있다. 立地로도 江南과 汝矣島, 光化門 等 主要 業務地區의 中心에 있다.
問題는 용산이 京釜線 等 鐵道와 未開發 敷地로 外部뿐만 아니라 內部도 곳곳이 斷絶됐다는 點이다. 용산 開發이 停滯된 理由도 이 때문이다. 이창무 한양대 都市工學科 敎授는 “용산의 立地 强點을 살리려면 斷絶된 땅을 이어야 한다”고 했다.
강변북로 等으로 斷絶돼 있는 漢江으로의 接近性을 살려야 한다는 意見도 많았다. 漢江 等 水邊空間은 未來 모빌리티 手段인 都心航空모빌리티(UAM)가 道路, 鐵道 等 地上交通과 連結되는 地點이기도 하다. 배웅규 中央大 都市시스템工學科 敎授는 “汝矣島가 서울의 金融 中心이라지만 섬이라는 限界에 갇혀 있다”고 했다. 漢江을 통해 汝矣島와 용산을 連結하면 새로운 글로벌 中心의 可能性을 實驗해볼 수 있다는 것이다.
○ 글로벌 ‘職·週·學·喜’ 一致 都市로
專門家들은 용산이 ‘職(職場)·週(住居)·學(學校)·喜(놀이)’ 一致 都市가 돼야 한다고 助言한다. 글로벌 企業 本社에서 일하는 多國籍 人材들이 아예 定着해서 살 수 있을 程度의 空間으로 재창조돼야 한다는 것이다. 김현수 단국대 都市計劃·不動産學部 敎授는 “용산이 美國 뉴욕의 새 中心地인 허드슨야드에 버금가는 國際業務地區가 돼야 한다”고 했다.
허드슨야드 프로젝트는 뉴욕 맨해튼 허드슨 江邊 鐵道驛과 空터 11萬3000m²에 250億 달러를 投資해 公園, 學校까지 갖춘 ‘都市 안의 都市’를 造成하는 事業으로 글로벌 企業의 本社가 몰리고 있다. 용산도 아이가 다닐 學校와 저녁 餘暇生活 場所까지 갖춘 ‘24時間 살아있는 都市’가 돼야 한다는 意見이 많았다. 業務 後 사람들이 빠져나가는 旣存 都心과 달라야 한다는 것이다.
龍山은 이미 外國 大使館과 外國人 學校 等이 있고 國立中央博物館, 리움美術館, 梨泰院, 경리단길 等도 갖추고 있다. 김덕례 住宅産業硏究院 住宅政策硏究室長은 “大統領 執務室 移轉으로 行政 機能까지 더해져 向後 國際都市로 成長할 潛在力이 크다”고 했다.
○ ‘規制 제로’의 都市 實驗室
專門家들은 이 같은 靑寫眞을 實現하기 위해서는 용산을 ‘規制 제로존’으로 만들어야 한다고 强調했다. 規制에 맞춰 都市를 開發하는 것이 아니라 어떤 都市를 만들지 큰 그림을 그린 뒤 그에 맞춰 制度나 規制를 만들어 나가자는 것이다.
한 地域은 한 가지 用途로만 開發할 수 있는 現 用途地域制가 時代에 뒤떨어진다는 指摘도 나온다. 김도년 성균관대 建築學科 敎授는 “뉴욕의 허드슨야드나 배터리파크시티는 모두 ‘特別都市設計區域’으로 指定돼 旣存 規制에 얽매이지 않았고, 싱가포르 마리나베이는 用途地域을 指定하지 않는 ‘白紙用途地區’(화이트 조닝) 方式으로 開發됐다”고 했다. 박정은 國土硏究院 都市再生센터硏究腸은 “最近 都市 開發은 旣存 線計劃 後開發 代身에 게릴라性의 小規模 都市 開發을 于先 해본 뒤 常設 空間을 늘리는 式으로 바뀌고 있다”고 했다.
○ 民官 協力 中長期 計劃 세워 ‘東北亞 中心’으로
統合 거버넌스 構築과 마스터플랜 樹立의 必要性도 强調된다. 龍山驛 整備廠과 龍山公園 敷地, 鐵道 等 異質的 空間을 조화롭게 統合하는 民官協力 거버넌스가 必要하다는 說明이다. 프랑스 리브고슈 驛勢圈 再生을 이끈 民官合作會社 ‘洗馬派’의 境遇 파리시를 비롯해 中央政府, 파리鐵道廳, 民間企業 等의 持分 投資로 만들어졌다. 關係機關들이 모여 敷地 確保, 土地 所有者들과의 合意 等에 速度가 붙을 수 있었다.
專門家들은 용산 開發에서 가장 警戒해야 하는 點으로 ‘亂開發’을 꼽았다. 龍山은 서로 性格이 다른 地域과 利害 關係者가 얽혀 있는 땅이다. 20∼30年을 내다보는 中長期 마스터플랜이 必要하다는 意見이 나오는 것도 이 때문이다. 短期間에 開發을 끝낼 수 없는 땅인 만큼 龍山은 勿論이고 서울驛과 汝矣島까지 아우르는 마스터플랜을 만들자는 것이다. 손종구 신영 代表는 “마스터플랜이 없으면 住宅 供給에 치우칠 수 있다”며 “東北亞 허브에 걸맞은 開發 計劃이 나와야 한다”고 했다.
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