[고준석의 實戰投資]競賣에 租稅債券 있다면 注意해야

東亞日報
入力 2022年 2月 11日 03時 00分

정순구 記者

코멘트: 個

좋아요: 個

코멘트: 個

流札돼 30% 싼 物件 살펴보니 賃借人保證金 빼도 差益豫想
1~3順位에 租稅債券 들어있어… 落札後稅金 물어주게 될 危險
落札展滯納規模確認 힘들어, 더 꼼꼼하게 權利分析할 必要

競賣로 내 집 마련을 꿈꾸는 會社員金某氏는 한 次例流札된 아파트를 發見했다. 京畿 파주시 금촌동에 있는 A아파트(專用面積 75m²)였다. 最初鑑定價(3億1000萬 원)보다 30% 낮은 2億1700萬 원에 賣却期日을 앞둔 狀態였다. 賣買時勢는 4億 원, 傳貰는 最大 3億4000萬 원 水準. 1次鑑定價水準에 落札받아도 時勢差益約 9000萬 원을 期待할 수 있는 셈이었다.

金氏는 競賣에 參與할 생각으로 權利分析에 들어갔다. 登記簿謄本上權利關係는 꽤 複雜했다. 權利關係가 1順位假押留, 2順位押留(京畿軍浦市), 3順位押留(安養稅務署), 4順位賃借權, 5順位假押留, 6順位競賣開始決定(强制競賣), 7順位押留(國民健康保險公團), 8順位押留(坡州市) 順으로 나타났다.

特히 4順位賃借權者는 對抗力과 優先辨濟權을 갖추고 保證金(2億3500萬 원) 配當要求까지 했다. 賃借人이 保證金을 全額配當받지 못하면 買受人이 引受해야 했다. 金氏는 入札價 3億 원을 써낼 境遇賃借人이 保證金全額을 配當받을 수 있을 것으로 判斷했다.

하지만 金氏가 看過한 部分이 있었다. 租稅債券優先原則에 따라 稅金은 對抗力과 優先辨濟權을 갖춘 賃借人보다 配當에서 앞선다는 것이다. 配當順位를 보면 1順位費用償還請求權, 2順位少額保證金·賃金債券, 3順位黨해歲(國稅, 地方稅), 4順位根抵當權·傳貰權·對抗力과 優先辨濟權을 갖춘 賃借人巡이다. 租稅債券보다 앞서 對抗力과 優先辨濟權을 갖춘 賃借人이 配當要求를 하더라도 租稅債權이 먼저 配當을 받는다는 意味다.

金氏計劃대로 3億 원에 落札을 받으면 1順位押留(군포시), 2順位押留(安養稅務署), 3順位押留(坡州市), 4順位賃借人(保證金 2億3500萬 원)의 巡으로 配當이 이뤄진다. 3件의 押留金額이 1億 원이라면 賃借人은 保證金 2億 원만 配當받을 수 있고 나머지 3500萬 원은 買收自認金氏가 引受해야 한다. 3億3500萬 원에 落札받는 것과 다를 바 없다.

租稅債權人當해세는 賣却不動産自體에 賦課된 稅金으로 國稅와 地方稅로 나뉜다. 國稅는 相續稅, 贈與稅, 綜合不動産稅가 該當한다. 地方稅는 財産稅, 自動車稅, 都市計劃稅, 共同施設貰, 地方敎育稅等이다. 當해세는 押留等機 날짜와 相關없이 法廷期日이 賃借人의 優先辨濟權(確定日子)보다 빠르면 于先配當을 받는다.

勿論競賣開始決定登記前에 押留登記를 해야 한다. 萬若競賣開始決定登記以後에 押留等機가 이뤄졌다면 賣却期日까지 配當要求로서 交付請求를 해야 配當을 받을 수 있다. 參考로 當해세가 地方稅法改正(2010年 3月 21日) 前의 것으로 法廷期日과 關係없이 根抵當權에 于先해도 配當要求腫氣까지 交付請求(配當要求)韓金額만 配當받을 수 있다.

問題는 당해세인 國稅나 地方稅의 押留金額은 配當要求腫氣以後에도 確認하기 어렵다는 點이다. 競賣法院이나 管轄稅務署, 區廳等에 確認해 본다 해도 正確한 答辯을 듣기는 쉽지 않다. 落札後에는 곧바로 書類閱覽이 可能하지만, 이미 落札받은 後押留金額을 確認하는 것은 事後藥方文이니 操心해야 한다. 所有者가 占有하고 있거나 賃借人이 對抗力이 없는 境遇에는 租稅債券의 危險은 考慮하지 않아도 된다. 하지만 賃借人이 對抗力과 優先辨濟權을 갖추고 配當要求를 한 住宅이나, 住宅에 租稅債權이 있는 境遇買受人은 權利分析에 더 큰 注意를 기울여야 한다는 點을 잊지 말아야 한다.

정순구 記者 soon9@donga.com

#競賣 #租稅債券 #賃借人保證金