[정충진의 競賣 따라잡기]특수물건, 法理 꿰면 收益도 짭짤

東亞日報
入力 2021年 8月 17日 03時 00分

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曖昧한 法知識, 자칫 競賣事故誘發
‘賃借人對抗力’ 있던 南楊州 아파트… 첫 落札者殘金抛棄, 入札金 날려
K氏, 落札後改定法根據意見書 내… 保證金配當問題解決後差益實現

法的으로 複雜한 特需物件을 入札할 때는 正確한 知識이 必須다. 어중간한 知識으로 入札해서는 자칫 競賣事故를 當할 수 있다. 금쪽같은 入札保證金을 날릴 수 있다는 말이다.

最近景氣 남양주시 와부읍 덕소리에 位置한 아파트 한 채가 競賣에 나왔다. 專用面積 85m² 以下의 아파트로 隣近에 初中高校가 모두 布陣한 大團地여서 立地도 나무랄 데 없었다. 時勢는 7億5000萬 원 水準이었지만 最近急騰한 價格을 反映하지 못한 탓에 鑑定價는 4億5100萬 원에 그쳤다.

첫 競賣忌日에 누군가 5億6000萬 원에 落札을 받았다가 殘金을 未納했다. 入札保證金 4500萬 원은 法院에 沒收됐다. 알고 보니 保證金 3億6000萬 원에 對抗力을 가진 賃借人이 있었던 탓이다.

或是賃借人이 配當要求를 했나 싶어 關聯資料를 찾아봤다. 競賣節次에서 配當을 받는다면 그 金額만큼은 落札者가 引受하지 않아도 되기 때문이다. 그러나 賃借人은 配當要求를 하지 않은 것으로 確認됐다. 落札者가 保證金 3億6000萬 원 全額을 떠안아야 하는 物件이라는 意味다. 殘金을 未納한 前落札者의 事情이 理解가 되는 瞬間이었다.

法的인 瑕疵가 있는 物件이지만 이番에는 落札될 것이 분명했다. 最低價가 3億1000萬 원까지 떨어지다 보니 賃借人의 保證金全額을 떠안아도 落札者는 充分한 收益을 낼 수 있는 德分이다. K 氏가 이 物件에 關心을 갖게 된 理由다.

問題는 入札價算定이었다. 物件明細書에 住宅都市保證公社(HUG)가 賃借人의 保證金中一部인 1億6000萬 원을 承繼했다는 內容이 담겨 있었다. 確認해 보니 HUG는 승계된 金額의 範圍內에서 配當要求까지 해두고 있었다.

賃借人이 1億6000萬 원의 傳貰貸出을 받았고, 이 貸出金에 對해 HUG가 保證을 선 것으로 推定됐다. 位保證에 對한 擔保로 같은 金額만큼 保證金을 讓渡받아 뒀던 것이다.

이 境遇 HUG가 賃借人을 代身해 1億6000萬 원을 配當받는다면, 落札者는 賃借人에게 殘額 2億 원만 支給하면 내보낼 수 있는 狀態였다. 그러나 物件明細書의 內容이 模糊했다. 過去大法院判例上賃貸借契約이 解止되지 않으면 配當要求를 할 수 없는데, 賃借人이 配當要求를 통해 賃貸借契約을 解止하지 않았으니 HUG도 賃借人을 代身해 配當을 받을 수 없다는 趣旨였다.

物件明細書의 內容대로라면 落札者가 保證金을 全額引受해야 하는 狀況. 하지만 筆者의 생각은 달랐다. 現行住宅賃貸借保護法은 賃借人의 契約解止 없이도 HUG가 配當받을 수 있도록 改正됐기 때문이다.

K 氏는 4億4000萬 원의 價格을 써내 入札에 나섰다. 法的으로 難解한 物件인지라 入札者는 單 두 名뿐이었다. 다른 入札者는 賃借人의 保證金 3億6000萬 원을 떠안는다는 前提로 낮은 入札價를 써냈고 結局 K 氏가 落札을 받았다.

落札後筆者는 K 氏의 要請을 받아 競賣法院에 配當에 關한 意見書를 提出했다. 過去判例는 廢棄됐으니 現行住宅賃貸借保護法規定에 따라 HUG에 配當이 돼야 한다는 趣旨였다. 結局 이 事件은 HUG에 一部保證金을 配當해주는 것으로 一段落됐다. 그 사이에 該當 아파트의 呼價는 8億3000萬 원까지로 뛰었다.

같은 物件을 놓고 어떤 이는 保證金을 잃고 어떤 이는 牌札을 했지만 K 氏는 正確한 法理를 根據로 落札받아 두 달도 안 돼서 2億 원의 差益을 남긴 셈이다. 競賣는 工夫한 만큼 收益이 나는 正直한 市場이다.

정충진 法務法人 열린 代表辯護士

#特需物件 #收益 #法知識