“傳貰는 이제 사라지고, 月貰 時代가 到來할 것이다.”

요즘 不動産을 主로 다루는 유튜버나 블로거가 올린 콘텐츠에서 심심찮게 볼 수 있는 얘기다. 實際로 最近 賃貸借 市場에서 月貰 比重이 빠르게 커지고 있어 ‘傳貰 消滅論’에 힘이 실리는 雰圍氣다.

國土交通部(國土部)가 지난달 末 發表한 ‘5月 住宅 統計’에 따르면 全國 專月貰 去來는 總 40萬4036件으로 集計됐다. 이 가운데 月貰가 59.5%(去來 件數 24萬321件)로 傳貰 40.5%(16萬3715件)를 크게 앞질렀다. 한 달 前인 4月(50.4%)보다 9.1%p 늘어난 數値다.

게다가 全體 賃貸借 去來에서 月貰가 傳貰를 뛰어넘은 것은 國土部가 月貰 去來量을 처음 調査한 2011年 以來 올해 4月이 처음이다. 그런데 그 記錄을 5月에 다시 갈아치운 것이다. 또 1~5月 累積 基準 全體 賃貸借 去來에서도 月貰 比重이 51.9%로 折半 以上을 차지했다. 지난해 같은 期間(41.9%)보다 10%p 增加한 것으로 이것 亦是 史上 最初다.

賃貸借 3法이 導火線

傳貰가 月貰로 轉換되는 比率이 늘면서 登場한 傳貰 消滅論은 以前에도 있었다. 金融危機가 한창이던 2008年 直後다. 當時 不動産市場이 下落勢로 돌아서고 집값이 더 떨어질 것이라는 展望이 잇따르면서 無住宅 實需要者들이 賃貸市場에 눌러앉은 게 發端이었다.



집이 팔리지 않자 貸出利子 負擔이 커진 집主人들이 利子 負擔과 時勢差益 損失을 貰入者에 떠넘기기 위해 月貰로 轉換하며 버티기에 突入했다. 特히 2013年 以後 預金金利가 年 3%를 밑돌자 6~8%에 達하는 月貰轉換率(傳貰에서 月貰로 바꿀 때 適用되는 比率)을 노린 月貰 物量이 크게 늘었다. 傳貰保證金을 받아도 큰 利得이 되지 않으니 집主人들이 金融圈 住宅擔保貸出을 利用해 資金을 調達한 뒤 月貰를 받아 收益을 얻는 方式이 人氣를 끈 것이다. 以後 賃貸借 市場이 傳貰에서 月貰로 넘어가는 過渡期에 들어섰고, 머지않아 傳貰가 사라질 것이라는 傳貰 消滅論이 쏟아졌다.

그런데 最近 擡頭된 傳貰 消滅論의 出發點은 金融危機 때와 樣相이 많이 다르다. 于先 집값 急騰으로 傳貰金이 꾸준히 오른 狀態에서 지난해 末부터 始作된 金融當局의 貸出 죄기와 基準金利 引上 基調가 影響을 미쳤다. 여기에 文在寅 政府의 無理한 公示價格 現實化 方針으로 保有稅 負擔이 한꺼번에 늘어난 집主人들이 專月貰를 올려 負擔을 轉嫁하려는 움직임도 한몫했다.

特히 2020年 8月 導入된 傳月貰申告制, 傳月貰上限制, 契約更新請求權第 等 이른바 ‘賃貸借 3法’은 最近 活潑한 月貰 轉換의 直接的인 導火線이 됐다. 旣存 住宅에서 4年 居住를 채우는 賃借人이 늘어나 傳貰 賣物이 줄어든 데다, 집主人들이 4年値 引上分을 한꺼번에 올리면서 上昇分만큼을 月貰로 받으려는 움직임이 急增한 것이다.

허윤경 韓國建設産業硏究院 硏究委員이 最近 發表한 報告書 ‘賃貸借 3法 導入 後, 서울 傳貰比重 6.5%p 減少’에서 이런 樣相이 잘 드러난다. 이 報告書는 서울地域에서 賃貸借 3法 導入 前 20個月(2018年 12月~2020年 7月)과 以後 20個月(2020年 8月~2022年 3月)의 去來 內容을 比較 分析했다.

結果를 보면 賃貸借 3法 導入 以後 20個月 동안 그 前 20個月보다 去來量은 8.1% 增加했다. 契約 形態別로는 傳貰가 3.0% 줄었고 準傳貰(50.7%), 準月貰(18.2%), 月貰(27.0%)는 모두 늘었다. 特히 아파트만 보면 傳貰價 6.1% 줄어든 反面 準傳貰(69.3%), 準月貰(26.0%), 月貰(32.9%)는 모두 큰 幅으로 增加했다. 이에 따라 서울 賃貸借契約에서 比重도 傳貰는 62.8%에서 56.3%로 6.5%p 減少했다. 그리고 그 자리를 準傳貰(3.5%p), 準月貰(2.2%p), 月貰(0.7%p)가 채웠다.

이 같은 傳貰의 月貰化는 當分間 繼續될 展望이다. 韓國銀行이 物價를 잡기 위해 앞으로 몇 次例 더 基準金利를 引上할 方針임을 밝혔기 때문이다. 貸出金 負擔을 貰入者의 月貰로 充當하려는 움직임이 늘어날 수밖에 없다.

여기에 文在寅 政府 때 다락같이 오른 집값도 原因으로 作用했다. 집값 上昇幅을 勘案해 無條件 傳貰金을 올리기에는 집主人이나 貰入者 모두 負擔이다. 結局 傳貰保證金에 맞게 數億 원을 한꺼번에 調達하기보다 數十萬~100萬 원臺 水準의 月貰를 選好할 蓋然性이 크다.

田稅制도 사라질 可能性 낮아

하지만 市中 豫想대로 傳貰制度가 消滅할 確率은 그다지 높아 보이지 않는다. 金利가 오르면 傳月貰轉換率(基準金利+2%)도 結局 上昇하게 되고 그만큼 月貰 負擔이 커질 수밖에 없어 傳貰 物量이 다시 늘어날 것이기 때문이다.

前世의 여러 長點이 如前히 有效하다는 點도 빼놓을 수 없다. 于先 大規模 投資資金 調達 窓口로서 魅力이다. 首都圈 等 主要 地域에서는 擔保認定比率(LTV)李 40% 以下로 制限돼 있어 金融市場에서 住宅 買入에 必要한 資金을 充分히 調達하기 어렵다. 그 빈틈을 傳貰價 메울 수 있다.

賃貸料 滯納 리스크도 없다. 집主人에게 貰入者의 賃貸料 滯納은 큰 事業 리스크다. 滯納했다고 貰入者를 마음대로 쫓아내는 것도 不可能하다. 하지만 傳貰는 每달 賃貸料를 神經 쓸 必要가 없다.

賃借人 立場에서도 傳貰가 月貰보다 低廉하다. 最近 金利가 오르고 있지만 市中銀行의 傳貰資金貸出 金利는 年 3~4%臺 初盤에 머물러 있다. 反面 한창 때에 비해 많이 떨어졌다고 해도 專月貰轉換率은 全國 平均이 5%臺 中盤이고, 地域에 따라 10%에 肉薄한다.

傳貰의 境遇 保證金을 내 집 마련 手段으로 使用할 수도 있다. 賃貸借契約이 滿了되면 돌려받을 수 있기 때문이다. 反面 月貰는 貰入者 立場에서 每달 내는 金額이 相對的으로 적다 해도 집主人에게 고스란히 넘겨주는 費用에 不過하다.

_{*유튜브와 포털에서 各各 ‘매거진東亞’와 ‘투벤저스’를 檢索해 팔로剩하시면 記事 外에도 動映像 等 多彩로운 投資 情報를 만나보실 수 있습니다.}