政府가 9·13 不動産對策을 發表한 지 두 달 만에 서울 아파트값이 下落勢로 돌아섰다. 特히 지난 2年 동안 서울 아파트값 上昇을 牽引했던 江南圈 再建築 아파트의 呼價가 數億 원씩 떨어지고 있다. 實際로 지난해 管理處分인가 申請을 完了해 再建築超過利益還收制(再超還)를 避한 서초구 반포동 ‘住公1團地(1·2·4주구)’는 專用面積 84.6㎡의 呼價가 9月 한때 38億 원까지 치솟았지만 11月 들어 33億 원에 急賣物이 나오기도 했다.

40餘 次例 主要 再建築 團地 講演者로 初代

이런 가운데 再建築을 이제 막 始作하거나, 한창 進行 中인 團地의 組合들은 갈 길을 잃고 彷徨하고 있다. 지난해 管理處分認可를 申請조차 못 한 團地들은 家口當 最大 8億 원에 이르는 再超還을 負擔해야 하는 데다, 政府가 安全診斷을 强化해 建築된 지 40年을 넘지 않으면 再建築은 焉敢生心 꿈도 꾸지 못하게 됐기 때문이다. 

이에 各 組合은 이미 再建築이 決定된 團地의 組合長을 찾아가 諮問을 求하기에 이르렀다. 特히 1994年부터 18年間 漂流하던 再建築 事業을 성사시킨 서초구 반포동 ‘新반포1次(아크로리버파크)’의 한형기 組合長(60)李 많은 러브콜을 받고 있다. 

한 組合長은 三星物産, 대우건설에서 21年間 勤務하고 建設事業管理會社 副社長으로 지내다 隱退 後 新반포1次 組合長으로 일했다. 三星物産에 勤務할 當時 서울 강남구 도곡동 타워팰리스3次 現場所長으로 일하는 等 建設 關聯 經歷이 相當해 組合長 일을 하는 데 큰 도움이 됐다. 그는 來年 신반포1次 組合 解産을 앞두고 業務를 마무리 짓고 있다. 

한 組合長은 40餘 次例 再建築 總會 特別 講演者로 招待돼 經驗談을 이야기하는 한便, 各 團地가 苦悶하는 問題들에 對해서도 助言하고 있다. 組合들은 그에게서 어떤 答을 찾길 願하는 것인지 들어봤다. 



11月 24日 서울 송파구 방이동 올림픽選手記者村아파트 組合을 相對로 講演에 나섰다. 무엇 때문에 講義했나.
 
“1988 서울올림픽을 앞두고 지어진 아파트다. 30年假量 됐기 때문에 ‘政府가 安全診斷을 强化하고 나선 마당에 再建築을 進行하는 것은 勝算이 없다’고 생각하는 住民이 많은 實情이다. 그런데 再建築推進委員會는 一旦 始作해보자는 쪽이다. 所有主 1000餘 名을 對象으로 只今부터 再建築을 準備해야 하는 理由를 說明했다. 大韓民國 再建築 아파트가 新築으로 바뀌는 데 걸리는 期間은 平均 20年이다. 只今 始作해도 2040年에 이르러야 完成된다는 뜻이다. 게다가 該當 아파트는 피시工法으로 지어졌다. 一般 아파트는 鐵筋콘크리트를 세워 한 層씩 지으면서 올라간다. 그런데 피施工法 아파트는 主要 壁을 工場에서 찍어내 組立式으로 맞추는 形態다. 一體型으로 지은 집과 볼트로 組立한 집은 安全性에서 差異가 날 수밖에 없다. 올림픽 日程에 쫓겨 아파트를 짓다 보니 그렇게 된 것이다. 이미 노무현 政府 때도 安全診斷을 50%로 强化한 바 있는데 13年 된 피施工法 아파트가 安全診斷을 通過하기도 했다. 그런 點을 指摘하며 助言했다.” 

再建築 組合마다 事情이 다를 텐데 그때마다 다른 解決策을 提示하나. 

“蓄積된 노하우를 土臺로 各 團地에 따라 大多數 組合이 滿足하면서 速度도 낼 수 있는 方向을 알려주고자 한다. 記憶에 남는 事例는 서초구 방배동 ‘方背慶南’ 組合에서 3年 前 GS·롯데·포스코 等 3社로 構成된 컨소시엄을 施工社로 選定했는데, 지난해 施工社를 바꿀 수 있는 方法에 對해 諮問을 求해온 일이다. 이미 組合員 90%가 贊成해 選定된 施工社를 바꾸기란 쉽지 않다. 그런데 說明會를 5次例 열어 施工社를 變更했을 境遇 어떤 結果가 發生하는지 알려줬다. 結局 方背慶南 組合은 지난해 旣存 施工社와 契約을 解止하고 施工社를 현대건설로 바꿨다. 또 다른 事例는 강남구 대치동 ‘선경아파트’인데, 이곳은 再建築 事業 初期 段階로 駐車難이 深刻했다. 組合에서는 ‘長期修繕充當金이 있으니 4億 원을 들여 駐車場 擴張 工事를 하겠다’고 했다. 그런데 一部 組合員이 ‘於此彼 再建築하면 다시 工事해야 하니 駐車場 公社는 必要 없다’고 反對했다. 거기에서도 說明會를 열어 ‘大韓民國 再建築 平均이 20年인데 앞으로 얼마나 걸릴 줄 알고 4億 원 아껴 20年을 힘들게 살려고 하느냐’고 助言했다. 그곳은 10月부터 駐車場 工事에 들어갔다.” 

只今 再建築을 推進하는 수많은 組合에게 現實的인 助言을 하자면. 

“一旦 지난해 管理處分인가 申請을 해 再超還을 避한 團地는 뒤도 돌아보지 말고 빨리 推進하라고 勸하고 싶다. 再超還을 避한 것만으로도 큰 利益이기 때문이다. 事實 지난해 政府가 시뮬레이션을 돌려 任意로 計算한 資料를 發表했는데, 적게는 1億 원에서 많게는 8億 원이 나왔다. 時間이 지날수록 金額은 더 늘어날 수밖에 없다. 왜냐하면 再建築의 境遇 團地를 헐고 새 아파트가 들어서는 時點의 鑑定價를 基準으로 計算하기 때문이다. 基準點 價格이 높아지면 中間에 들어간 開發費와 自然上昇分을 除外하더라도 差益이 相當한 것으로 나온다. 송파구 잠실동 ‘住公5團地’가 2023年 竣工된다고 假定할 때 대충 計算해봐도 家口當 5億 원 以上 稅金을 내야 할 것이다. 아마 進行 速度가 느린 서초구 반포동 ‘住公1團地(3주구)’는 8億 원보다 더 나올지도 모른다. 따라서 旣存 再建築 團地는 一旦 順序대로 節次를 밟아나가되, 移住 直前 段階에서 不動産 景氣 沈滯 時 再超還 施行이 緩和될 雰圍氣라면 지켜볼 것을 勸하고 싶다. 勿論 안 될 수도 있지만 不動産 景氣 沈滯期였던 朴槿惠 政府 때 施行 延期된 적이 있어 可能性이 없지는 않다.”

등 떠밀려 始作한 組合長, 解決士처럼 나서서 處理

타워팰리스3次 現場所長으로 일했다고 하는데, 정작 本人은 왜 낡은 再建築을 選擇했나. 

“타워팰리스 竣工 後 未分讓이 나왔을 때 分讓받으려 했는데, 會社에서 꺼려했다. 職場生活을 하면서 不動産 投資를 이리저리 한 德分에 資金은 調達할 수 있었다. 그런데 一介 部長이 300㎡짜리를 分讓받으면 監査가 進行될 수도 있다고 해 관뒀다. 40代 後半에 會社를 그만두고 다른 일을 하던 中 ‘기러기 生活’을 오래한 내가 안쓰러웠는지 아내가 아이들이 있는 英國으로 오라고 했다. 그래서 몇 年 동안 韓國에 居住할 일이 없으니 再建築 아파트를 사야겠다 싶었다. 여러 但只 가운데 投資 對比 收益性이 가장 높을 것 같은 漢江邊 再建築 아파트가 신반포1車라는 結論을 내렸고 2006年 買入했다.” 

組合長은 스스로 나서서 맡게 됐나. 

“아니다. 2006年 英國으로 건너갔는데 2年 뒤 組合員인 親舊가 問題를 같이 解決하자며 連絡을 해왔다. 當時에도 2006年 9月 25日부터 再超還이 施行될 豫定이었다. 管理處分인가 申請만 하면 避할 수 있어 마감 닷새를 앞두고 組合에서 申請을 했다. 그런데 組合에 疑惑을 품은 非常對策委員會가 西草區廳으로 찾아가 抗議했고, 結局 返戾됐다. 問題가 있어도 普通 ‘保留’를 시키지 返戾하지 않는데 區廳長도 火가 나 返戾한 것 같았다. 組合은 管理處分返戾取消 訴訟을 申請했지만 1, 2審에서 모두 敗訴했다. 大法院 判決을 앞두고 親舊가 함께 解決해보자고 해 2008年 6月부터 組合 일에 뛰어들었다. 

그때부터 물불 가리지 않고 뛰었다. 組合員 歎願書를 받아 大法院에 내는 한便, 非常對策委員會의 마음을 돌리고자 協商을 進行했다. 組合長과 任職員을 解雇하라고 해 그렇게 하게끔 組合員들을 說得했고 要求事項을 들어줬다. 組合員 가운데 判檢事가 相當數였는데, 나에게 ‘大法院에서 뒤집힐 確率은 2%이다. 當身 그러다 원성만 산다’고 助言할 程度였다. 結局 大法院에서 破棄還送시켜 伴侶가 取消됐다. 그 後 非常對策委員會에서 組合長을 選出하고 2年餘 時間이 지났는데 한 발짝도 나아가지 못했다. 結局 2011年 다시 組合長을 選出해야 했고, 아무도 나서지 않아 3次例 總會를 演技한 끝에 등 떠밀려 組合長 일을 始作하게 됐다.” 

組合長으로 일하면서 가장 어려웠던 때는 언제인가. 

“當時 吳世勳 서울市長이 破格的인 提案을 해 寄附滯納 25%를 하는 條件으로 設計案을 다 만들어놨는데 하루아침에 市場이 바뀌었다. 朴元淳 서울市長이 旣存 62層은 안 된다며 35層 以下로 할 것을 注文했다. 漢江邊 計劃을 다시 짜야 한다는 것이었다. 그때 서울市廳 앞에서 示威하고 削髮까지 했다. 죽기 살기로 싸워 結局 우리 團地만 審議를 받았고 多幸히 38層으로 許可가 났다. 未契約이 發生했을 때도 무척 힘들었다. 言論에는 完販이라고 나왔는데 分讓價가 너무 높다 보니 當籤된 사람들이 막상 契約을 하지 않았다. 當時 讓渡稅를 免除해줄 程度로 不動産 競技가 나쁘기도 했다. 結局 55%가 契約을 하지 않았다. 그다음 날부터 JW 메리어트 호텔 서울 最上層에서 ‘앞으로 여기서 보이는 漢江 展望을 내 집에서 누리며 살게 될 것’이라며 프리미엄 마케팅을 大大的으로 벌였다. 多幸히 석 달 만에 全部 팔렸다. 그때만 생각하면 只今도 아찔하다.”

“再建築 끝났다고? 글쎄…”

政府가 9·13 不動産對策을 發表한 後 서울 집값이 下落勢로 돌아섰다. 特히 再建築의 打擊이 크다. 이제는 再建築에 未來가 없는 것 아닌가. 

“다른 再建築은 어떨지 몰라도 最小限 江南 3具의 主要 團地, 漢江邊 主要 團地는 絶對 끝나지 않았다고 본다. 손이 바뀌는 것을 보면 서울이 아닌 地方 財力家들이 와서 契約하는 實情이다. 再建築 需要는 하루아침에 없어지지 않는다. 現在 浮動資金이 1000兆 원 以上인데 어디로든 흘러가게 마련이다. 그런데 最近 株式, 債券, 預金 等 金融 投資處의 收益率이 형편없다. 只今 需要者들이 市場을 觀望하고 있지만 再建築이 進行되지 않고 새 아파트 供給이 이뤄지지 않으면 언젠가는 또 오를 수밖에 없다. 變數는 金利引上 速度다. 大部分 住宅擔保貸出이 많은데 金利가 빠른 速度로 오르면 影響을 받을 수 있다. 그런데 只今 우리나라 經濟狀況이 金利引上 速度를 높일 狀況은 아니다.” 

再建築은 추진만 하면 價格이 들썩인다. 그럼에도 政府가 再建築 許可를 내줘야 한다고 생각하나. 

“서울에는 새 아파트를 지을 땅이 더는 없다. 再建築을 推進하지 않으면 新築 아파트가 反射利益을 누리게 될 것이다. 再建築 推進을 無條件 막는다고 根本 問題가 解決되는 것은 아니다. 適切히 速度를 調節해 新築 아파트를 供給하는 것이 長期的으로는 집값을 安定化하는 데 도움이 된다.” 

아크로리버파크 呼價가 3.3㎡當 1億 원을 넘겨 話題가 됐다. 하지만 實去來는 없었고, 只今은 呼價가 빠지는 實情이다. 앞으로 어떻게 될 것으로 보나. 

“再建築 前부터 公公然하게 漢江邊 江南圈 再建築 아파트 가운데 3.3㎡當 1億 원짜리가 나올 것이라고 이야기했다. 반포 住公1團地나 新반포3次, 或은 鴨鷗亭 현대 等에서 나올 것이라고 봤다. 그 時期가 생각보다 빨리 왔다. 이를 契機로 敢히 豫想컨대, 앞으로 우리나라 아파트는 兩極化가 더 深化될 것이다. 漢江邊 新築 아파트는 漢江 展望, 層岫, 타입 等에 따라 부르는 게 값이 될 수 있다. 資産家는 아파트값과 相關없이 갖고 싶은 不動産을 果敢하게 買入한다. 海外 事例를 봐도 英國, 홍콩, 싱가포르 等 主要 都市의 高級 아파트 或은 住宅은 3.3㎡當 몇億 원씩 한다. 앞으로 서울에도 그런 時代가 올 것으로 본다.” 

지난 8年間 組合長으로 일하며 迂餘曲折이 많았을 것 같다. 큰 問題없이 再建築 事業을 이끌어온 所懷를 말해달라. 

“너무 고생스러워 只今 누가 組合長을 하라고 하면 絶對로 하지 않을 것이다. 事實 只今도 組合長에 對해 幻想을 가진 사람이 相當히 많다. 10餘 年 前만 해도 組合長을 하면 時空社로부터 몇億씩 받는다는 所聞이 있었다. 實際로 60, 70代 어르신들이 그런 돈을 모르고 받았다 5年씩 實刑을 살기도 했다. 絶對 그렇게 事業해서는 안 된다. 앞으로 經營을 專門으로 하는 最高經營者(CEO)가 再建築 事業을 맡아서 하는 ‘CEO 組合長 制度’가 定着됐으면 좋겠다. 現在 法的으로 可能하지만 組合長이 6個月 空席이어야 하는 等 條件이 까다롭다. 政府가 이런 것을 緩和해 젊고 有能한 經營人이 再建築을 이끌어갈 수 있도록 制度化했으면 한다.”