國內에 리츠가 導入됐을 때 리츠會社들이 投資者를 모으려고 宣傳할 文句들이다.

果然 이같은 主張을 믿을 수 있을까. 或 誇張된 收益率 計算法을 適用하지는 않았을까. 經營陣이 資産을 透明하게 運營할까.

‘專門家’들이 提示한 宣傳文句에서 個人 投資者가 虛點을 찾아내기란 쉽지 않다.

리츠 早期定着을 위해 解決해야 할 큰 課題는 ‘信賴할 수 있는 透明한 市場 시스템’. 그래야 리츠의 魅力인 ‘安全性’李 保障된다.

그러나 政府의 規制와 團束에는 限界가 있다. 民間 部門에서 透明하고 믿을 수 있는 體制를 정착시켜야 한다. 리츠會社와 投資者, 資産運用子, 리츠株式 發行 證券社 等 리츠 參與者 스스로 監視하고 牽制하는 透明한 시스템이 稼動돼야 한다는 얘기다.

▽리츠會社 內部 透明해야〓리츠 先進國인 美國도 80年代 中盤까지는 리츠會社 經營陣 때문에 골머리를 앓았다. 會社 經營陣이 有望한 不動産을 몰래 買入해 自身들의 배를 채운 것. 이 때문에 運用中인 不動産에서는 收益이 제대로 나올 수 없었다. 리츠의 不實과 大擧 破産으로 이어졌고 投資者들은 큰 被害를 볼 수밖에 없었다.

以後 定着된 것이 社外理事制度와 理事會의 監視機能의 强化다. 뉴욕의 資産流動化 專門 法律會社 ‘브라운 앤 우드’의 利權辯護士는 “리츠會社 經營陣이 個人的으로 不動産을 살 때는 理事會의 承認을 받아야 한다”고 말했다.

리츠 經營陣은 投資者들에게 ‘會社가 亡하면 經營陣도 被害를 볼 수밖에 없어 責任經營을 하고 있다’는 認識을 심어주기 위해 리츠會社에 一定 持分을 出資한다.

年間 5億달러 以上 리츠에 投資하는 ‘에이비엔(ABN)암로’ 副社長 낸시 홀랜드는 “經營陣의 持分이 8% 以上인 리츠會社에만 投資한다”고 말했다. 經營陣에 對한 인센티브 시스템, 卽 리츠 運用收益率이 높을 때 經營陣에 補償을 하는 리츠會社도 ABN暗路의 選好對象.

이처럼 透明性을 높이려는 리츠會社들의 努力은 政府 干涉으로 이뤄진 일이 아니다. 信賴를 얻지 못한 會社는 投資者로부터 버림받는다는 徹底한 ‘市場原理’에 따른 것이다.

▽二重, 三重의 檢證體系〓리츠가 株式을 發行해 돈을 모을 때는 投資者들에게 ‘趣旨書(Prospectus)’를 提示한다. 여기엔 經營陣, 財務會計 狀態, 投資對象, 運用方式 等 리츠會社의 모든 情報가 들어있다. 大型 書籍 몇 卷 分量이다. 會社를 낱낱이 公開하는 셈이다.

美國에서는 리츠會社 스스로 趣旨書를 만들지 않는다. 리츠株式 發行을 맡는 證券會社와 法律會社가 直接 干與해 徹底한 檢證을 거친다. 證券當局은 이같은 過程을 거친 趣旨書를 最終 檢討할 뿐이다.

브라운 앤 우드의 제임스 오코너 辯護士는 “리츠會社 經營陣을 面談해 個人의 財産狀態까지 追跡한다”고 말했다. 分析을 잘못한 法律會社와 證券會社는 投資者들로부터 訴訟을 當하기 十常인 까닭이다. 甚至於 趣旨書를 찍어내는 印刷業體까지 리츠會社 檢證에 關與한다.

美國 最大 法律會社로 꼽히는 ‘데베보이스 플림튼’ 임병권辯護士는 “投資者는 基本的으로 投資損失의 責任을 스스로 지든 지, 投資情報를 提供한 證券社나 法律會社에 問題를 提起한다”며 “이같은 市場原則이 리츠定着의 核心”이라고 强調했다.

▽客觀的 收益率分析 資料 및 시스템 切實〓리츠會社가 提示하는 收益率은 客觀的이고 섬세한 ‘根據’가 있어야 한다. A빌딩에 投資한다고 할 때, 該當 빌딩의 賃貸收益, 空室率(空室率), 收入內譯, 營業警備, 賃貸方式, 資産價値 等 仔細하고 正確한 資料가 있어야 리츠會社가 提示한 收益率을 投資者들이 믿고 돈을 맡길 수 있다.

美國은 不動産受託者協會 前美리츠協會에서, 日本은 日本不動産硏究所 스미토모信託 等에서 이같은 資料를 蓄積해 客觀的인 不動産 投資收益率을 發表하고 있다.

韓國의 現實은 아직 어둡다. 不動産 價格과 賃貸料가 不透明한 것이 現實이다. 年間 不動産 去來件數조차 把握하기 어렵다. 收益率分析을 위한 正確한 資料가 뒷받침되지 않으면 韓國의 리츠는 거품과 投資者 被害, 沒落의 길을 걷게 될 수밖에 없다.

<이은우기자>libra@donga.com