[김종율의 商街投資]스트리트型商家, 外部需要度 따져야

東亞日報
入力 2019年 12月 27日 03時 00分

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경기 수원시 광교신도시의 한 스트리트 상가의 모습. 화려한 외형과 함께 은행 등이 입주(왼쪽 사진)하면서 상권이 크게 활성화될
것으로 기대됐지만 공실이 생기는 등 당초 기대만큼으로는 상권이 형성되지 못했다. 이유는 아래 사진처럼 인근 주변 아파트 단지에도
상가들이 대부분 입주해 있어 외부 수요의 유입이 적었기 때문인 것으로 추정된다. 김종율 김종율아카데미 원장 제공 — 京畿 수원시 광교新都市의 한 스트리트 商街의 모습. 華麗한 外形과 함께 銀行等이 立地(왼쪽 寫眞)하면서 商圈이 크게 活性化될 것으로 期待됐지만 空室이 생기는 等當初期待만큼으로는 商圈이 形成되지 못했다. 理由는 아래 寫眞처럼 隣近周邊 아파트 團地에도 商家들이 大部分入住해 있어 外部需要의 流入이 적었기 때문인 것으로 推定된다. 김종율 김종율아카데미 院長提供

大槪의 商街投資者들은 商家施行社가 設計 디자인 公募를 한다는 것을 잘 모르고 있다. 어떻게 하면 더 예쁜 建物을 지을지, 좀 더 華麗하고 通路를 예쁘게 꾸미고 異國的인 느낌이 나도록 演出할 수 있을지 말이다. 이 같은 充分한 硏究를 進行한 後商街를 만들어 내는 것이다.

하지만 商家施行社들이 놓치는 것이 있다. 有效需要가 몇 家口程度이니 商家의 供給은 어느 程度가 적합하겠다는 것에 對한 硏究를 거의 進行하지 않는다는 點이다. 정작 核心은 비켜 간 채 엉뚱한 데에 功을 들이는 것이다. 問題는 이런 危險이 고스란히 分讓을 받는 이들에게 轉嫁된다는 데 있다.

設計公募를 통해 만들어진 商家中代表的인 것이 스트리트型商街가 있다. 아파트 1, 2個團地內에 團地外壁을 빙 둘러가며 商家가 늘어져 있는 것이 代表的인데 大部分華麗한 外貌를 자랑한다. 問題는 本質이 아파트 團地內商街인데 供給만 많다는 것이다. 例外的인 몇 個事例를 除外하고는 大部分 그렇다.

이 스트리트 商家(寫眞)를 보자. 銀行이 入店해 있었고 처음엔 꽤나 잘한 商家投資處로 보였다. 距離가 예쁘니 商圈도 덩달아 좋아 보이는 錯視까지 있었다. 하지만 旣存에 있던 銀行은 나가고, 드문드문 空室도 생기게 됐다. 賃貸料亦是 떨어질 수밖에 없을 것으로 보인다.

視野를 넓혀 地圖를 보면 쉽게 理解가 된다. 指導賞 붉은 별標로 標示된 곳이 商街의 位置인데 隣近의 아파트 團地를 보면 規模도 작고, 該當團地內에 모두 商街가 있다. 地圖上에 標示하지 않은 團地들도 規模가 작을 뿐 該當團地內商家가 存在한다. 이로 인해 붉은 別表의 商街는 스트리트 商街가 아니라 그저 但只內商街가 된다. 隣近住民들에게는 예쁘게 생긴 ‘남의 團地商家’인 셈이다.

그럼에도 모든 스트리트 商家가 投資處로 魅力이 없는 곳은 아니다. 바로 外部需要의 流入이 可能한 곳은 營業이 된다. 外部流入이 可能한 스트리트 商街는 예쁘장한 外形에 적합한 業種이 들어선 곳이다. 病院이나 學院보다는 카페나 食堂 같은 食飮業種이 어울린다. 外部需要의 流入이 可能하고 食飮業種이 장사가 잘될 만한 곳이 投資해도 될 스트리트 商街다.

이처럼 둘 다 비슷해 보이는 스트리트 相加라 하여도 外部流入이 있을 만한 立地의 商家여야 좋다. 大部分의 스트리트 商街는 이 같은 外部流入이 別로 없다는 短點을 갖고 있으니 各別히 注意를 하여야 한다. 따라서 周圍立地도 함께 따져봐야 한다.

代表的으로 首都圈新都市의 湖水公園周邊에 스트리트 商街가 들어선 境遇가 種種 있다. 이 같은 立地에 있는 商街는 湖水라는 强力한 集客要因의 도움으로, 成功할 可能性이 점쳐지는 스트리트 商街다. 勿論 이 境遇도 分讓價를 確認해야 하고, 該當商街 안에서도 立地를 分析하여야 成功과 失敗를 正確히 말할 수 있다. 그럼에도 다른 스트리트 商街보다는 確實히 사람들이 붐빌 수 있는 立地이다.

新都市 내 湖水公園을 만들어 놓으면 新都市와 그 周邊 사람들이 어떤 業種을 利用하러 올까. 또 스트리트 商街建物의 外觀이 다른 建物과 어떻게 다를까. 于先家族單位의 外食과 데이트 코스로 자주 利用될 것이고, 식음 業種이 主를 이룰 것이다. 게다가 建物은 外觀은 外觀대로 아주 예쁘게 꾸며 놓는 것이 一般的이다. 스트리트 商街에 投資할 때 考慮해야 할 要素다.

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