[김종율의 商街投資]分讓價 비싸도 全面地商家 사는게 利得

東亞日報
入力 2019年 11月 15日 03時 00分

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新都市商街投資成功하려면

最近商街와 關聯된 뉴스는 大部分否定的이다. 그中에서도 新都市商街는 더욱 그렇다. 서울 강서구 마곡新都市, 松坡區慰禮新都市, 京畿 하남시 미사新都市等 가릴 곳이 없다. 最近住宅價格上昇과 함께 新都市 아파트는 投資處로 人氣를 끌었지만 商街는 안 좋은 消息만 들린다.

그렇다면 新都市商街를 分讓받으면 다 損害를 보는 것일까. 그렇지 않다. 한 不動産學博士는 “競賣는 썩은 沙果 사이에서 성한 沙果를 고르는 게임”이라고 말했다. 新都市商家야말로 이 表現이 가장 잘 들어맞는 곳이다. 新都市商街는 100個中 80個程度는 썩은 沙果라 해도 無妨하다. 上位 20% 以內의 物件을 골라내는 게 關鍵이다.

新都市의 特徵은 모두 都市計劃에 依해 造成됐다는 點이다. 서울 都心商圈은 日帝强占期부터 사람이 오가고, 車馬가 오가며 動線이 形成돼 自然스레 商圈으로 發展했다. 하지만 新都市商街는 都市計劃에 依해 만들어졌으니 이 計劃만 잘 理解하고 原理에 立脚해 썩은 沙果는 버리고 성한 沙果만 골라 담으면 된다.

위쪽 地圖를 보자. 指導賞 빨간色 긴 直四角形으로 表示한 位置가 京畿 화성시 동탄新都市의 한 商街位置다. 都市計劃을 짤 때 누가 利用할 것을 豫想하고 위와 같은 商家를 配置했을까. 바로 파란色點線으로 標示한 區域의 사람들일 것이다. 이곳은 大部分 아파트와 單獨住宅等住居地다. 該當住居地 사람들이 어떤 業種을 利用하려고 商街地域으로 오는지부터 把握해야 한다. 住居地 사람들이 찾는 業種은 酒店, 遊興商家가 아니다. 學院, 病院, 銀行, 마트, 빵집과 같은 業種을 찾으려 할 것이다.

이 같은 立地의 商街에 投資한다면 住居地에서 選好하는 자리를 골라야 한다. 더 깊이 들어가자면 이들 業種이 選好하는 面積과 賣出, 支給可能한 賃貸料水準까지 把握하면 더 좋다. 低廉하게 分讓物件이 나온다 해도 이들이 忌避하는 立地는 避해야 한다.

이들 業種이 選好하는 立地는 바로 前面지다. 작은 地圖上 빨간色實線으로 標示한 곳이 全面이고, 파란色實線으로 標示한 곳이 後面地이다. 商街分讓事務室 같은 곳에 訪問해 보면 後면지는 全面지에 有名 프랜차이즈가 入店을 끝내고 나면 新規 프랜차이즈가 들어온다고 說明하는 境遇가 많다. 쉽게 말해 前面에 ‘○○떡볶이’ 같은 有名 프랜차이즈가 들어선 後新規 프랜차이즈인 ‘○○쥬스’가 생긴다면 이들은 前面에 빈자리가 없으니 後面으로 入店한다는 論理이다.

그럴듯해 보이지만 이는 틀린 이야기다. 新規 프랜차이즈는 全面지에 權利金을 주고라도 入店하면 했지 絶對로 後面으로 入店하지 않는다. 設令賃貸料가 싸더라도 말이다. 理由는 이 商圈에 하나 들어가는 프랜차이즈店인데 後面으로 入店해 버리면 隣近의 아파트 團地外에는 該當立地에 어떠한 業種이 入店해 있는지 알지 못하기 때문이다. 이러한 理由로 該當商圈에 하나 들어가는 프랜차이즈는 後面 자리를 忌避한다. 빵집도 마트도 銀行도 病院도 有名學院도 모두 忌避한다.

後面地商街의 分讓價가 低廉해 前面을 分讓받는 金額에 조금 보태 後面에 2個를 받으면 어떻겠느냐는 質問을 받은 적이 있다. 全面商家對比後面商街는 分讓價가 20∼25% 낮은 便이다. 成熟期가 되면 後面誌의 賃貸料는 全面誌의 折半밖에 받지 못하는 것이 普通이다. 新都市商街는 有效需要를 보면 어디가 주동선이고 사야 할 곳인지 보인다.

#김종율의 商街投資 #不動産 #新都市商家