[김종율의 商街投資]再開發商家, 整備以後價値變化考慮해야

東亞日報
入力 2019年 7月 19日 03時 00分

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재건축, 재개발 지역의 상가에 투자할 때는 해당 지역이 앞으로 어떻게 변화해 갈지 염두에 두고 투자해야 한다. 이 지역의 경우
상가건물 자체는 노후하고 재개발 대상도 아니지만 배후에 대규모 아파트 단지가 들어오면 상권이 완전히 탈바꿈할 가능성이 높다.
김종율 원장 제공 — 再建築, 再開發地域의 商街에 投資할 때는 該當地域이 앞으로 어떻게 變化해 갈지 念頭에 두고 投資해야 한다. 이 地域의 境遇商街建物自體는 老朽하고 再開發對象도 아니지만 背後에 大規模 아파트 團地가 들어오면 商圈이 完全히 탈바꿈할 可能性이 높다. 김종율 院長提供

서울 은평구의 한 商家가 競賣에 나왔다. 이 物件은 응암10住宅再開發區域에 包含됐다 除外된 곳이다. 整備事業에서 말하는 ‘存置區域’이다. 一帶가 再開發될 豫定이지만 이 商街自體는 예전의 老朽한 建物 그대로 남는다. 그럼 이 物件의 價値는 어디에 포커스를 둬야 할까.

再開發地域商街에 投資를 할 때는 整備事業이 進行된 다음에 商圈이 어떻게 變할지, 그리고 그때의 商家價値는 어떻게 바뀔지 評價할 수 있어야 한다. 그런데 그게 쉽지가 않다. 當場은 再開發區域으로 指定되고 긴 時間 동안 新規建築이나 리모델링이 없었던 洞네로 슬럼化가 進行된 골목으로 보일 可能性이 크기 때문이다.

眼目이 있는 投資者라면 地圖와 같은 것을 머릿속에 떠올릴 수 있어야 한다. 物件自體는 老後不良建築物에 있는 옛날 商街다. 背後商圈도 全體 900家口程度로 그리 좋은 便이 아니다. 하지만 整備事業이 進行돼 移住와 撤去를 앞두고 있는 地域으로 이곳에 곧 1300家口의 새 아파트가 들어선다. 상권이 좋아지는 것은 當然한 理致다. 이처럼 再開發以後의 그림을 그릴 수 있어야 이 物件의 價値가 보이는 것이다.

그렇다면 工事期間 동안은 그냥 商街를 놀려야 할까. 걱정할 理由가 없다. 工事하는 期間의 相當部分을 工事場人夫들이 食事하는 食堂으로 賃貸가 容易하다. 卽, 工事場現場食堂을 運營하려는 사람들이 아주 選好할 賃貸空間이라는 것이다. 再開發이 進行中인 地域의 商街에 投資할 때의 注意事項은 整備區域이 或是라도 解除됐을 때 用途地域이 變更되지 않을지를 檢討해야 한다는 點이다.

國土의 計劃 및 利用에 關한 法律에는 住居地域, 商業地域, 工業地域等으로 나뉘는 用途地域이라는 것이 있다. 이 中住居地域은 다시 第1種專用住居地域과 第2種專用住居地域 그리고 第1種一般住居地域, 第2種一般住居地域, 第3種一般住居地域 그리고 準住居地域으로 細分된다.

京畿水原에서 競賣에 나온 商家事例를 들어 이야기해 보자. 該當物件은 整備區域內의 物件으로 當時用途地域은 第2種一般住居地域이었다. 그런데 이 物件에 對한 調査를 하다보니 再開發事業이 매끄럽게 進行되지 않고 있다는 것을 알게 됐다. 市廳에 問議를 해보니 整備區域解除를 檢討하고 있다는 答辯을 받았다.

整備區域이 解除되면 用途地域은 整備區域指定以前으로 되돌아가는 境遇가 많다. 亦是市廳에 問議해 보니 從前의 用途地域이 第1種一般住居地域이라는 答辯을 받았다. 1種一般住居地域은 建築物의 바닥面積을 土地面積對備 2倍까지 建築할 수 있다. 容積率이 200%라는 뜻이다.

反面第2種一般住居地域이 되면 建築物의 土地面積의 2.5倍까지 建築할 수 있다. 卽, 第2種一般住居地域의 價値가 第1種一般住居地域보다 높은 셈이다. 該當地域은 元來第1種一般住居地域이었던 곳을 市에서 再開發事業性을 높이기 위해 組合에 一定條件을 갖추게 하고 第2種一般住居地域으로 用途地域을 變更해 준 곳이었다.

實際로 該當地域은 整備區域解除 뒤 以前의 1種一般住居地域으로 用途地域이 變更됐다. 卽, 將來에 用途地域이 變更될 수 있다는 點을 恒常念頭에 두고 投資決定을 해야 하는 것이다. 이처럼 再開發區域商街投資에 成功하기 위해서는 再開發이 向後 어떻게 進行될지 미리 헤아려 斟酌하는 眼目과 法律的知識이 있어야 한다.

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