집값 불붙인 江南去來絶壁인데… 江北은 繼續 뛸까?

東亞日報
入力 2018年 2月 12日 03時 00分

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[專門家 코칭 投資의 脈] <3> 서울 非江南圈 아파트 投資

《 하루가 멀다 하고 치솟는 서울 江南 집값에 負擔을 느낀 投資者들 가운데 非江南圈 아파트로 눈을 돌리는 사람이 많다. 하지만 쉽사리 投資를 決定하기는 어렵다. 姜濫發(發) 上昇勢가 江北都心等非江南圈에까지 퍼지면서 이들 地域 아파트들마저 價格이 많이 올라서다. ‘追擊買收’를 했다가 價格이 떨어지지는 않을까? 非江南圈中에서도 어떤 地域을 눈여겨봐야 할까? 이런 궁금症을 가진 사람을 위해 동아일보가 專門家 3人의 助言을 紹介한다. 》

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○ 서울 全體下落可能性… 新規 아파트 投資는 OK

政府가 江南 집값을 잡겠다고 나서자 隣接한 銅雀區, 廣津區, 城東區, 麻浦區等으로 ‘風船效果’가 나타나고 있다. 中小型團地中心으로 6個月 동안 1億∼2億 원假量呼價가 오른 團地도 많다. 最近에는 용산구 漢南뉴타운, 銅雀區黑石뉴타운 같은 超過利益還收制等再建築規制와 無關한 整備事業地度反射利益을 얻고 있다.

하지만 追擊買收는 禁物이다. 政府規制로 이미 江南에서는 아파트 ‘去來絶壁’이 나타나고 있다. 이 흐름은 姜濫發 집값 上昇勢를 原動力으로 삼고 있던 非江南圈에서도 똑같이 나타날 것이다. 서울 全般的으로 去來가 줄고 價格이 떨어질 可能性이 크다. 여기에 金利引上과 神(新)總負債償還比率(DTI) 導入等强化된 貸出規制도 危險要素다.

勿論有望投資處는 있다. 바로 非江南圈에서 分讓을 앞둔 新規 아파트다. 資金餘力만 된다면 노려 볼 만하다. 올해 上半期에는 서울 西大門區, 永登浦區, 麻浦區等에서 新規分讓團地가 請約을 募集한다. 서울이 아니더라도 京畿 과천시 知識情報타운, 하남시 甘一地區等江南接近性이 좋은 公共宅地物量을 눈여겨볼 만하다.

○ 江北人氣地域度 많이 올라… 서두르지 말고 기다려야

所謂 ‘미친 上昇率’을 보인 江南 집값에 가려지긴 했지만 江北亦是 같은 期間 집값이 크게 올랐다. 一例로 서울 마포구 아현동 ‘래미안 푸르지오 4團地’ 專用面積 84m²는 지난해 7月 7億8000萬 원에 去來됐지만 올해 1月에는 10億4000萬 원으로 實去來價가 뛰었다. 江北에도 中型 아파트 ‘10億 원 時代’가 온 것이다.

非江南圈에 投資를 考慮中인 사람이라면 서두르면 안 된다. 느긋하게 기다려야 한다. 當場의 上昇勢가 當分間 이어질 수 있지만 이 오름勢가 實際去來金額에 反映될 可能性은 크지 않다.

韓國鑑定院에 따르면 지난달 서울 아파트 去來量(1萬6955件)李 2006年以後 1月去來量으로는 歷代最大値를 記錄했다. 이는 品貴現象이 이어지는 가운데 4月讓渡稅重課施行을 避하려는 多住宅者의 賣物이 市場에 풀렸기 때문으로 보인다. 多住宅者賣物이 持續的으로 풀리는 가운데 大氣買收者가 줄어들면 自然스레 價格이 떨어질 것이다. 城東區, 廣津區, 汝矣島等漢江邊이나 京畿果川, 판교 等康男과 가까운 地域을 中心으로 急賣物을 잘 살펴보면서 느긋하게 기다린다면 만족스러운 價格帶의 賣物을 찾을 수 있을 것이다.

○ 廣津-動作-城東區有望… 10年未滿團地 노려볼만

이동현 KEB하나은행 부동산자문센터장 — 이동현 KEB하나은행 不動産諮問센터長

中長期的觀點에서 江北은 魅力的인 投資處다. 特히 廣津區, 銅雀區, 성동구 等 이른바 ‘廣東省’으로 불리는 地域이 그렇다. 理由는 簡單하다. 經濟學의 基本原則인 ‘需要供給의 法則’ 때문이다.

新規分讓物量은 적은 데 비해 投資需要를 包含한 全體需要가 꾸준한 곳은 市場價格이 오를 수밖에 없다. 광진구와 銅雀區, 성동구는 江南 3具(江南, 西草, 송파구)와 隣接해 있으면서도 漢江邊을 끼고 있다. 非江南圈中에서도 核心地域인 셈이다.

勿論最近의 價格急騰勢가 부담스러울 수는 있다. 하지만 團旗가 아닌 中長期的觀點에서 봤을 때 아직 이들 地域의 追加上昇餘力은 充分해 보인다. 不動産114에 따르면 지난週廣津과 銅雀區 아파트값 上昇率은 各各 0.35%, 0.27%로 서울 平均(0.57%)에 비해 낮다.

다만 1, 2人家口가 늘어나는 趨勢이기 때문에 專用面積 85m² 以下 아파트를 推薦한다. 아울러 再建築 및 再開發要件이 漸次 까다로워지고 있기 때문에 當分間 아파트의 老朽化 걱정을 하지 않을 수 있는 入住 10年未滿 새 아파트가 老後團地보다 有望하다.
　
整理=강성휘 記者 yolo@donga.com

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