‘똘똘한 한채 戰略’ 有效… 讓渡差益 크다면 子女에 贈與를

東亞日報
入力 2018年 1月 29日 03時 00分

주애진 記者

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[專門家 코칭 投資의 脈] <1>多住宅者讓渡稅重課

《文在寅政府出帆後 ‘8·2不動産對策’ 等 거의 每달 不動産對策이 나왔지만 江南을 包含한 서울 집값은 쉽게 꺾이지 않는 雰圍氣다. 들썩이는 市場을 보고 있으면 집을 가진 사람도, 내 집 마련을 꿈꾸는 사람도 마음이 複雜해진다. 앞을 내다보기 어려운 不動産市場混亂期에 동아일보는 專門家 3人의 助言을 主題別로 듣는 코너를 마련했다. 첫 番째로 4月讓渡所得稅重課施行을 앞두고 賣買와 賃貸登錄의 갈림길에 선 多住宅者들이 어떤 選擇을 하면 좋을지 들어봤다. 》
　

○ 讓渡稅 적은 住宅부터 賣渡… 未來價値도 함께 따져봐야
박상언 유엔알컨설팅 代表

投資價値가 높지 않은 집이라면 4月以前에 파는 게 낫다. 京畿 화성시 동탄新都市, 平澤市, 용인시 等首都圈一部地域은 向後入住量이 폭증해 傳貰金이 떨어지는 집이 늘어날 수 있다. 當然히 賣買價도 調整 받을 수밖에 없다. 反面 서울 江南圈이나 麻浦西大門鍾路 동작구 等都心圈住宅은 實需要뿐 아니라 投資價値도 높다. 前·月貰需要가 豐富해 安定的으로 賃貸收益을 내는 收益型不動産役割도 할 수 있다.

賃貸住宅으로 登錄하면 다양한 인센티브가 주어진다. 2019年부터 年 2000萬 원 以下賃貸所得度分離課稅하기 때문에 事業者의 健康保險料가 크게 오르는데 4年賃貸登錄을 하면 引上分의 40%, 8年賃貸는 80%를 減免받는다. 讓渡稅, 綜合不動産稅減免惠澤은 8年以上賃貸해야 한다.

집을 팔 때는 讓渡稅가 적은 住宅부터 處分해야 한다. 多住宅者에 對해 基本稅率에 10∼20%포인트를 더 賦課하는 讓渡稅重課는 서울, 世宗市, 京畿 과천시, 釜山 7個區等請約調整對象地域內住宅에만 適用된다. 調整對象地域以外의 地域에 있는 집에는 適用되지 않는다.

稅金만 따지지 말고 保有不動産의 未來價値도 따져 봐야 한다. 開發計劃이 없고 敎育環境, 交通與件이 떨어지거나 月貰收益率이 낮은 地域의 집은 優先的으로 賣渡를 考慮해야 한다.

○ 貸出-傳貰 끼고 贈與하면 負債-保證金 빼고 稅金算定
양지영 R&C硏究所長

貸出받아 집을 산 多住宅者中地方과 首都圈에 모두 住宅을 갖고 있는 사람이라면 ‘똘똘한 한 채’ 戰略이 좋다. 地方의 집부터 팔고 讓渡差益이 적은 住宅, 保有期間이 짧은 住宅順序로 파는 것이 유리하다. 讓渡差益이 적은 집을 먼저 팔아서 稅金을 낮추고 讓渡差益이 많은 집은 非課稅對象으로 돌리는 節稅效果를 노려야 한다.

貸出을 끼고 江南再建築 아파트 爲主로 갖고 있다면 똘똘한 한 채만 가지고 가거나 子女에게 贈與하는 것을 考慮하자.

讓渡差益이 클 것 같으면 別途世代를 構成한 子女에게 贈與하는 것이 낫다. 負擔附贈與란 賃貸를 놓았거나 住宅擔保貸出이 있는 狀態로 贈與하는 것이다. 傳貰保證金 4億 원이 들어 있는 5億 원짜리 집을 子女에게 贈與하면 子女는 傳貰金을 뺀 1億 원에 對해서만 稅金을 낸다. 父母는 保證金 4億 원에 對해 讓渡稅를 내면 된다.

資金餘力이 있는 多住宅者가 江南 아파트 爲主로 가지고 있다면 賃貸登錄을 考慮하자. 特히 年 2000萬 원 以下의 賃貸所得을 올리면서 住宅 3채 以上을 가졌다면 登錄이 有利하다. 그 代身賃貸所得稅를 줄일 方法을 생각해야 한다. 3住宅者는 居住하는 住宅外 나머지 두 채를 前世와 保證附月貰로 賃貸하면 保證金比重을 높이고 月貰比重을 줄일 수 있다.

○ 人氣地域이라면 ‘버티기’… 中大型은 處分考慮해야
이동현 KEB하나은행 不動産諮問센터長

多住宅者가 4月 1日以後請約調整對象地域에서 집을 판다면 讓渡稅重課를 避할 수 없다. 하지만 서울 江南等人氣地域의 아파트는 政府의 잇따른 規制策에도 價格上昇勢가 이어지고 賣物조차 찾아보기 쉽지 않다. 섣불리 집을 處分할 수도, 마냥 버틸 수도 없는 그야말로 進退兩難이 아닐 수 없다.

먼저 地域 및 住宅規模에 따라 어떤 집을 保有하고 어떤 집을 팔지 選別해야 한다. 地方보다는 首都圈, 小都市보다는 廣域大都市圈, 같은 서울이라도 江北外郭地域보다는 江南 및 都心圈의 住宅을 長期保有하는 戰略이 必要하다.

例를 들어 서울 江南 3具(江南西草松坡區)와 隣接地域(강동 銅雀區), 서울 四大門內都心圈과 그 隣接地域(麻布城東廣津區) 等需要가 豐富해 價格上昇이 持續될 것으로 判斷되는 곳의 住宅이라면 繼續保有하는 方案을 摸索하는 便이 좋다.

또 1, 2人家口가 빠르게 增加하고 있어 앞으로 住宅規模의 다운사이징이 不可避하다. 市場競爭力이 있는 專用面積 85m² 以下住宅은 可及的保有하고 中大型住宅은 處分하는 것도 한 方法이다.

올해부터 向後 몇 年間 1萬 채가 넘는 大規模入住가 豫定된 一部江南圈再建築團地 및 首都圈外郭宅地開發地域內 아파트라면 入住前後로 價格下落이 豫想된다. 3月이 지나기 前에 處分하는 것을 考慮해야 한다.
　
整理=주애진 記者 jaj@donga.com

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