[都市型生活住宅 A to Z] <7> 體系的賃貸管理方案

東亞日報
入力 2011年 12月 5日 03時 00分

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直接管理보다 專門業體에 맡기는게 바람직

Q. 都市型生活住宅을 지어 볼까 하는데 가장 고민되는 것이 賃貸管理問題다. 空室率을 줄이는 同時에 入住者募集·管理, 建物維持管理等의 賃貸管理를 體系的으로 하는 方法을 알고 싶다.

서울 동대문구 휘경동에 들어선 도시형생활주택 ‘수목 마이바움’은 주택 임대관리 전문회사가 체계적으로 건물 및 임대 관리를 해줘 현관 복도 등의 공용공간이 깨끗하고 쾌적하게 유지되고 있다. 수목건축 제공 — 서울 동대문구 휘경동에 들어선 都市型生活住宅 ‘樹木 마이바움’은 住宅賃貸管理專門會社가 體系的으로 建物 및 賃貸管理를 해줘 玄關複道等의 共用空間이 깨끗하고 快適하게 維持되고 있다. 樹木建築提供

A. 都市型生活住宅으로 賃貸事業을 하려는 사람들의 代表的인 苦悶이 空室率을 最少化하고 安定的인 收益을 維持하는 것이다. 이를 위해서는 먼저 競爭力을 갖춘 差別化된 商品을 만들어야 하고 以後에는 持續的인 事後賃貸管理 서비스가 이뤄져야 한다.

賃貸管理는 基本的으로 貰入者의 生活에 不便함이 없도록 建物을 管理하는 日부터 賃借人의 入住 및 退室에 必要한 措置나 各種情報를 提供하는 일, 入住者를 募集하고 賃貸收益을 管理하는 賃貸마케팅까지 모든 活動을 일컫는다. ‘인터넷 連結이 안 된다’ ‘水道물이 제대로 안 나온다’ 같은 入住者의 些少한 民願을 解決하는 것도 包含되며 建物出入口부터 屋上까지 하자 點檢을 하고 郵便函과 閉鎖回路(CC)TV, 消防施設等의 狀態를 確認하는 施設管理도 들어간다.

只今까지는 主로 建物主나 賃貸事業者가 直接 나서 이런 일을 하거나 隣近不動産仲介業所에 最小限의 管理를 委託하는 方式이 一般的이었다. 하지만 最近엔 直接管理하는 不便함을 더는 同時에 體系的이고 專門的인 管理가 可能하도록 住宅賃貸管理專門業體에 맡기는 方式이 趨勢로 자리 잡고 있다. 專門業體를 통해 體系的으로 賃貸 및 建物管理를 함으로써 入住者의 住居滿足度를 높이고 長期的으로 顧客을 確保해 空室率을 最少化할 수 있기 때문이다. 同時에 建物의 壽命을 延長하고 住宅을 賣却할 때 建物價値를 인정받을 수 있다는 長點도 있다.

賃貸管理專門會社가 提供하는 業務의 範圍는 賃借人에게 賃貸料를 督促하는 부담스러운 日부터 賃借人募集, 賃貸借契約과 更新, 賃借人民願解決에 이르기까지 다양하다. 賃貸에 關한 全般的인 業務를 비롯해 建物管理에 必要한 修理, 淸掃도 모두 包含된다. 건물주는 直接賃借人들과 얼굴 붉힐 必要 없이 定期的으로 온라인을 통해 賃貸關聯業務進行內容을 確認하기만 하면 된다.

小型賃貸住宅의 天國인 日本에서는 民間賃貸住宅의 45% 程度를 賃貸管理專門會社가 委託管理하고 있다. 日本建物主大部分은 賃貸管理會社의 브랜드와 認知度를 통해 本人들의 賃貸住宅을 맡기는데, 日本最大住宅賃貸專門會社인 ‘레오팔레스21’은 無慮 57萬 채의 賃貸住宅을 委託管理할 程度다. 賃貸管理會社가 日本小型住宅供給의 重要한 部分을 차지하고 있는 셈이다.

이런 日本市場과 比較하면 韓國의 小型住宅賃貸管理市場은 거의 初期段階로 볼 수 있다. 하지만 國內에서도 事後賃貸管理의 重要性이 漸次 커지면서 이를 겨냥한 專門賃貸管理會社가 登場하고 賃貸管理專門 사이트가 만들어지고 있다. 이 같은 趨勢에 따라 賃貸管理市長과 專門業體數는 갈수록 擴大될 것으로 豫想된다.

樹木建築이 賃貸가 끝난 都市型生活住宅但只 ‘樹木 마이바움’에 入住한 賃借人을 設問調査한 結果, 賃借人大部分은 學生과 젊은 職場人으로 構成돼 있었고 이들은 인터넷을 통해 住宅을 求하는 境遇가 많았다. 賃借人의 68%가 20臺였으며 73%의 賃借人이 仲介業所가 아닌 온라인을 통해 賃貸住宅을 求한 것으로 調査됐다. 젊은층인 入住者大部分이 不動産仲介手數料에 負擔을 느껴 手數料를 내지 않아도 되는 賃貸管理會社를 통해 契約한 것이다.

따라서 온라인에 익숙한 젊은층 顧客을 對象으로 하는 都市型生活住宅의 賃貸管理는 e비즈니스를 통해 더욱 活性化될 것으로 보인다. 賃貸管理專門 사이트를 活用하면 建築主나 賃貸事業者는 온라인을 통해 詳細한 賃貸現況과 管理費, 月貰未納等의 情報를 바로 알 수 있다. 또 貰入者들은 貰入者規則事項과 各種公知事項을 確認할 수 있다. 賃貸住宅을 求하는 사람들도 이 사이트에서 住宅의 外觀과 房配置도, 內部 인테리어 等의 情報와 詳細寫眞을 보고 온라인으로 바로 賃借豫約을 할 수 있다.

서용식 수목건축 代表는 “事業初期段階부터 賃貸管理에 對한 槪念을 定立하는 게 重要하다”며 “賃貸管理는 安定的으로 收益을 維持하고 建物의 附加價値를 持續的으로 올릴 수 있는 賃貸事業의 核心要素”라고 强調했다.

정임수 記者 imsoo@donga.com　　

<8>回에는 都市型生活住宅의 生活 서비스 및 空室率을 줄일 수 있는 方案을 紹介합니다.