[이남수의 富者不動産]商家投資에 關心?… ‘7誡命’ 꼭 參考하세요

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入力 2011年 5月 9日 03時 00分

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不動産市場沈滯와 더불어 供給量이 줄어들었던 商街市場에서도 韓國土地住宅公社(LH) 團地內商街는 높은 人氣를 끌고 있다. 3月板橋와 金浦, 坡州等首都圈新規宅地地區에서 이뤄진 LH 團地內商街分讓成績이 이를 立證한다. 總 11個가 供給된 板橋 A18-2블록 商家는 平均落札率 139%, 最高落札率 161%의 成跡을 記錄했다. 1層基準落札價가 3.3m²當平均 3200萬 원을 넘을 만큼 價格이 높았지만 初期에 分讓이 마무리된 것이다. 金浦漢江 Aa-11블록 1層商街는 落札率이 無慮 240%까지 치솟았다.

LH 團地內商家는 供給主體가 確實한 데다 背後家口數對比商家比率이 낮은 便이어서 商街市場에서 가장 安全한 投資處로 꼽히고 있다.

LH 團地뿐 아니라 固定消費者가 確保된 아파트 團地內商街와 驛勢圈商街는 景氣沈滯로 收益率이 多少 낮아졌는데도 人氣를 이어가고 있다. 反面專門 테마商家, 住商複合商家, 近隣商街는 供給過剩으로 弱勢를 면치 못하고 있다. 不動産沈滯期에는 大型 쇼핑몰이나 專門商街에 對한 投資는 다시 한 番考慮할 必要가 있다.

投資價値가 있는 商街를 고르려면 먼저 商圈分析과 立地分析을 竝行할 必要가 있다. 商圈分析은 商圈全體의 盛衰를 把握하는 것이고 立地分析은 個別店鋪의 成敗與否를 把握하는 것을 뜻한다. 둘째, 背後地域의 家口數와 流動人口를 把握해야 한다. 隣近地域의 背後家口數나 流動人口가 많다고 장사가 잘되고 賃貸料가 높은 것은 아니라는 點을 特히 銘心해야 한다. 例를 들어 運轉免許試驗場이 있는 곳은 流動人口는 많지만 購買力으로 이어지지는 않는다.

셋째, 安全한 投資方法中 하나는 無條件 1層을 選擇하는 것이다. 流動人口가 많은 코너상가면 더욱 좋다. 買入을 考慮中인 商街가 있다면 有名 프랜차이즈 業種으로 賃貸할 수 있는지 事前에 체크해 入店意思가 있는 境遇에만 投資하는 것도 좋은 方法이다.

넷째, 核心業種으로 賃貸할 수 있는 곳을 골라야 한다. 團地內商街의 境遇不動産仲介業所, 24時間便宜店等必須業種으로 賃貸할 수 있는 團地를 골라야 한다. 特히 商家의 獨占可能與否가 重要하다. 驛勢圈商街의 境遇主出入區에 接한 곳을 注目할 必要가 있고 投資對象物件에 賃貸可能한 業種이 어떤 것이 있는지 事前에 把握해야 한다.

다섯째, 商街는 ‘블루칩’만 注目해야 한다. 아파트, 建物等 모든 不動産商品의 富益富貧益貧現象이 加速化되고 있다. 장사가 잘되는 곳과 그렇지 않은 곳의 差異가 크다는 뜻이다. 같은 商權이라도 길 하나 差異로 賃貸料가 크게 差異 나는 곳이 많다.

여섯째, 商權의 變化를 把握해야 한다. 各種開發計劃과 官公署의 移轉等으로 旣存商圈이 沈滯하고 새로운 商圈이 浮上하고 있다. 特히 地方은 그 程度가 甚하기 때문에 地域의 開發計劃에 따른 商權의 變化를 注目해 지는 商圈에서 재빨리 脫出해 새롭게 뜨는 商圈으로 移動할 必要가 있다. 일곱째, 隣近地域의 開發可能性과 分讓價水準, 隣近商街供給與否等 다양한 情報를 比較해야 한다. 分讓事務室에서 하는 말이나 收益率만 보고 評價해서는 안 된다.

2020年頃이 되면 우리나라는 全體人口中 65歲以上老人人口가 14%를 超過하는 高齡社會가 된다. 金融環境이 急激히 變化하는 만큼 老後를 對備해 安定的인 投資收益을 내는 收益型不動産에 關心이 增加할 수밖에 없는 狀況이다. 그만큼 商家價格도 많이 오르고 있기 때문에 現在收益率에 執着하지 말고 未來價値에 注目하되 保守的으로 投資해야 한다.

이남수 新韓銀行不動産팀長 ns22@shinhan.com