[이남수의 富者不動産]원룸住宅賣買價對比賃貸料 60% 넘어야 投資할만

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入力 2011年 4月 11日 03時 00分

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2012年隱退를 앞둔 A 氏는 서울 江南에 집 한 채, 京畿 용인시에 두 채를 保有하고 있다. 龍仁에 있는 中大型 아파트는 2006年貸出을 끼고 購入한 것으로 最近 아파트값이 繼續保合勢를 維持하고 있어 어떻게 處理해야 할지 苦悶이다. 向後 집값이 上昇할 것이라는 期待가 있다면 貸出利子를 負擔하더라도 保有하겠지만 아파트 價格이 오를 幾微가 보이지 않아 賣買決定을 내리지 못하고 있다. 또 팔아버린다고 해도 餘裕資金을 어떻게 運用해야 할지도 妙案이 없다.

最近 A 氏와 같은 多住宅者들이 賣渡資金을 活用할 大體投資處를 찾지 못해 賣渡時機를 저울질하는 事例가 많다. 現代經濟硏究院에 따르면 2010年부터 隱退時點이 始作되는 우리나라 베이비붐 世代는 311萬名에 이른다. 이들이 隱退하면 不動産需要가 더욱 크게 줄면서 讓渡差益이 나는 不動産보다는 賃貸收益이 잘 나오는 不動産이 脚光을 받을 것으로 展望된다.

向後有望한 投資商品은 小型 아파트, 都市型生活住宅, 오피스텔 等小型面積帶의 住居用 원룸住宅이다. 1, 2人家口의 增加뿐만 아니라 隱退後安定的所得을 얻기 위한 方法으로 賃貸住宅事業에 對한 關心이 높아짐에 따라 都市地域 원룸住宅에 對한 需要는 꾸준히 增加할 것으로 보인다. 그러나 이런 趨勢에도 不拘하고 中小型住宅供給은 減少趨勢에 있다. 서울市의 1人家口數는 2000年總 50萬2245家口에서 2005年 67萬5739家口로 約 34% 增加했다. 이는 서울市全體 331萬2500家口中約 20.4%를 차지한다. 2030年이 되면 1人家口數만 全體의 25%에 이르게 돼 ‘싱글라이프 스타일’李普遍化될 것으로 豫想된다.

원룸住宅中小型 아파트는 資産價値와 換金性側面에서 長點이 크다. 그러나 買入價格이 높아 投資收益은 낮다. 따라서 都市型生活住宅이나 小型 오피스텔 投資를 考慮해볼 수 있다. 都市型生活住宅이나 小型 오피스텔 等 원룸住宅은 아파트, 商街, 建物等에 비해 投資金額이 比較的 적게 들고 安定的으로 月貰를 받을 수 있기 때문에 人氣가 많다. 이들 住宅은 立地, 建築年度, 專用率, 地域等에 따라 資産價値가 크게 달라지는 것이 特徵이다.

원룸住宅에 投資할 때 考慮할 事項中 첫 番째 條件이 價格이다. 分讓面積基準이 아닌 專用面積基準으로 隣近小型 아파트 賣買 및 賃貸時勢와 比較해 보아야 한다. 또 賣買價對比賃貸料의 比率을 確認해야 한다. 賣買價對比賃貸料比率이 最小限 60% 以上은 돼야 投資價値가 있다고 할 수 있다. 둘째, 面積이 작을수록 投資價値가 높다. 驛勢圈이나 業務施設密集地域周邊의 원룸住宅은 空室危險이 相對的으로 적어 리스크를 줄일 수 있다. 셋째, 交通與件이다. 원룸住宅은 다른 不動産商品과 달리 地下鐵, 버스 等交通與件이 가장 重視된다. 넷째, 賃貸가 원활하도록 家電品目이 풀옵션으로 갖춰져 있는지 確認해야 한다. 또 需要가 높은 竣工年度 5年未滿의 建物이 有利하다.

원룸住宅은 豐富한 背後需要가 있는 地域을 選擇해 安定的인 賃貸收益을 얻는 것이 投資成功의 지름길이다. 小型 크기는 賃貸收益率이 現在의 金利水準보다 約 2∼3% 높은 水準을 維持하고 있어야 레버리지 效果를 누릴 수 있다. 特히 業務施設이 密集된 江南, 光化門, 鍾路, 麻浦, 汝矣島等의 都心內驛勢圈이나 大學街周邊이 供給量에 비해 賃貸需要가 많아 賃貸收益이 安定的이며 向後에도 賃貸料上昇이 豫想되는 地域이다. 그리고 地下鐵開通等交通狀況이 크게 改善되거나 上岩, 龍山, 蠶室等超高層建物新築等業務施設이 크게 늘어나는 地域도 눈여겨볼 必要가 있다.

이남수 新韓銀行不動産팀長 ns22@shinhan.com