1期新都市中容積率最高 ‘富川中東’…特別法藥발 안 받네

뉴시스
入力 2024年 3月 11日 15時 45分

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中東新都市平均容積率 226%…5個新都市中最高
“1期新都市特別法 없인 再建築 못 해” 同意書速度
“위치, 周邊環境關係없이 容積率一括上向不適切”

老後計劃都市의 再建築規制를 緩和하는 ‘老後計劃都市整備 및 支援에 關한 特別法(1期新都市特別法)’이 通過돼 오는 4月末부터 施行을 앞두고 있지만 中東新都市等一部 1期新都市에서는 오히려 아파트 價格이 下落勢를 記錄하고 있는 것으로 나타났다.

11日國土交通部實去來價公開시스템에 따르면 1993年에 竣工돼 再建築軟한 竣工 30年을 넘긴 富川中東 미리내마을 銀河水타운 專用 54㎡은 지난달 3億9000萬원(15層)에 去來됐다. 이는 지난 2021年 11月記錄한 5億2700萬원(8層)의 最高價對比 1億3700萬원(26%) 떨어진 價格이다.

또 같은 時期竣工된 銀河마을 待遇東部아파트 專用 134㎡亦是 지난 1月 8億2800萬원(9層)에 去來됐다. 지난 2022年 3月의 最高價(11億원)보다 2億7200萬원(24.7%) 下落했다.

再建築住民同意率이 80%를 넘어 中東新都市內에서 先導地區指定이 가장 有力한 錦江마을 專用 84㎡의 境遇 지난해 11月 6億4800萬원(7層)에 去來, 지난 2022年 11月記錄한 5億5000萬원(13層)의 最低價보다는 約 1億원 假量上昇했다. 그러나 이 亦是 2年前인 2021年 11月記錄했던 7億2500萬원(8層)의 最高記錄에 비하면 아직도 7700萬원 낮은 價格인 것으로 나타났다.

中東新都市는 京畿道 부천시 원미구 中東과 상동 一帶, 地下鐵 7號線 신중동驛과 富川市廳驛 사이에 造成된 1期新都市다. 正中央에 位置한 富川市廳을 中心으로 한라·雪嶽·錦江·銀河·中興·葡萄·미리내·무지개마을 等 18個 마을 總 49個團地로 構成돼 있다.

그동안 業界에서는 다른 1期新都市中에서도 中東新都市가 가장 容積率이 높고, 地區單位計劃으로 묶여 있어 분당, 一山等地域에 비해 相對的으로 再建築의 魅力度가 높지 않은 地域으로 評價받아 왔다.

實際 1期新都市容積率을 보면 ▲一山 169% ▲분당 184% ▲평촌 204% ▲산본 205% ▲중동 226% 水準으로 中東新都市가 5個新都市中 가장 높은 狀況이다. 容積率은 垈地面積對備建築物의 延面積比率로, 業界에서는 旣存容積率數値가 높을수록 再建築에 따른 事業性은 떨어진다고 본다. 一般分讓家口를 確保하기 어려워 工事費를 組合員分擔金으로 充當해야 하기 때문이다.

그러나 政府가 1期新都市特別法을 통해 現在 200% 안팎인 老後團地의 容積率을 最大 500%까지 높이는 인센티브를 提供하겠다고 밝히자 中東新都市를 비롯해 平均容積率이 높은 老後團地들에서는 特別法을 利用하지 않고는 再建築이 不可能하다고 判斷, 統合再建築과 先導地區指定을 위해 부지런히 同意書를 걷고 있다.

그러나 一角에서는 이미 容積率이 높은 地域들에 對해 무턱대고 容積率을 500%로 上向할 境遇 또 다른 問題가 發生할 수 있다며 憂慮의 목소리도 보내고 있다.

변서경 住宅産業硏究院副硏究委員은 “위치, 周邊環境과 關係없이 新都市全體에 容積率을 一括上向하는 것은 不適切하다”며 “基本一括上向容積率(50~100%포인트)을 附與하고 여기에 追加로 地域特性別差等上向容積率(50~100%포인트)을 주는 方案等을 深層的으로 檢討해야 한다”고 했다.

한便國土部는 最近 이러한 1期新都市特別法의 對象地域을 旣存 51個에서 約 110곳으로 더 擴大했다. 5個 1期新都市를 除外한 다른 老後團地들度該當特別法의 受惠를 받도록 支援한다는 次元이다.

政府는 當初法律에서 老後計劃都市를 宅地造成事業이 完了된 後 20年以上經過한 單一宅地 100萬㎡以上인 境遇만 適用對象으로 定義했지만, 施行令案은 單一宅地 80萬㎡以上으로 舊都心·遊休敷地를 包含해 100萬㎡以上인 地域, 連接한 行政洞內에 位置한 多數宅地面積의 合이 100萬㎡以上인 地域等도 對象地域으로 包含시켰다.

이상주 國土交通部國土都市室長은 “5個 1期新都市(분당·一山·평촌·中東·산본) 外에도 多數의 地自體가 올해 또는 來年中老後計劃都市整備基本計劃樹立에 着手하는 方案을 檢討하고 있는 것으로 알고 있다”며 “向後基本計劃을 樹立하는 地自體와는 常設協議體를 構成하고, 總括企劃가 指定, 基本計劃樹立支援, 未來都市支援센터 設置等을 支援해 全國의 老朽計劃都市가 住民의 뜻에 따라 迅速하게 整備될 수 있도록 地自體와 協力해 나가겠다”고 말했다.

[서울=뉴시스]