尹政府 첫 住宅供給對策
뉴스1
‘8·16供給對策’은 公共 主導였던 以前 政府의 供給 對策을 民間 主導로 轉換하는 데 焦點이 맞춰져 있다. 供給 걸림돌이었던 各種 規制를 緩和해 民間 供給을 促進하겠다는 趣旨다.
再建築超過利益還收制(再超還) 等 主要 規制 緩和는 法을 改正해야 해서 國會 門턱을 넘을 수 있을지 不透明한 狀況이다. 270萬 채라는 大規模 物量을 어디에 어떻게 供給하겠다는 具體案이 없어 이番 對策이 靑寫眞에 그칠뿐 實現 可能性이 낮다는 指摘도 나온다.
●再建築 規制 푼다…서울에 10萬 채 追加 供給
政府는 먼저 再建築 事業의 발목을 잡았던 再超還 負擔을 줄여주고 安全診斷 基準을 緩和하는 方案을 推進한다. 여기에 新規 再建築·再開發 等 整備區域을 22萬 채(서울 10萬 채) 規模로 追加 指定해 5年 間 整備事業으로만 52萬 채(서울 24萬 채)를 供給할 計劃이다.
再建築 安全診斷은 評價 配點에서 構造安全性 比重을 最下 30%까지 낮추고, 住居環境 및 設備老後度 配點을 높인다. 特히 公共機關 適正性 檢討(2次 安全診斷)를 地自體 要請 때만 施行하기로 해 事實上 廢止할 方針이다.
서울 陽川區 牧童新市街地 9·11團地, 송파구 방이동 올림픽選手記者村, 강동구 고덕住公9團地, 광진구 廣場極東아파트 等이 適正性 檢討 段階에서 줄줄이 탈락했다. 강남구 鴨鷗亭 현대아파트, 蘆原區 상계住公 等도 安全診斷을 받아야 하는 再建築 初期 團地다.
다만 國土部가 “不動産 市場 狀況을 考慮해 適用 範圍와 施行 時期는 年末 提示하겠다”고 밝혀 當場 市場에 미칠 餘波는 크지 않을 것으로 보인다. 陽川區의 한 公認仲介業所는 “住民들 期待感이 크지만 언제 適用될 지 具體的으로 配點이 어떻게 바뀔지 지켜보자는 雰圍氣”라고 했다.
再超還의 境遇 9月 中 ‘再建築利益還收法’ 改正案을 發議하고 具體案을 밝힌다. 再建築 負擔金을 免除받을 수 있는 超過利益 基準인 3000萬 원을 1億원으로 上向하고, 賦課率度 調整하는 方案이 有力하다. 負擔金을 賃貸住宅 供給 擴大로 代替하는 方案도 推進된다. 整備業界 關係者는 “方向性은 肯定的이지만 具體案이 없어 市場 影響을 가늠하기 어렵다”며 “整備事業은 速度가 重要한데 政府가 市場 눈치를 보느라 發表 時機를 미루는 것 같다”고 말했다.
●民間도 超高層 짓도록 容積率 惠澤
元喜龍 國土交通部 長官이 16日 午前 서울 종로구 政府서울廳舍에서 새 政府의 첫 住宅供給對策에 對해 發表하고 있다. 2022.8.16/뉴스1
이番 對策에는 民間 主導 都心複合開發事業 制度를 新設해 旣存에 公共에만 주어지던 容積率 인센티브(最大 500%)를 民間에도 附與하는 方案도 包含됐다.
이 方式을 따르면 土地主 3分의2 以上이 同意할 境遇 民間 專門機關(信託·리츠)李 組合을 代身해 事業을 推進할 수 있다. 用度·容積率·建蔽率 等의 規制가 없는 ‘都市革新計劃區域’(假稱)으로 指定해 特例를 주는 方案도 檢討한다. 老後도 60% 以上인 驛勢圈이나 準工業地域을 開發하면 容積率을 500%까지 許容한다. 國土部는 9月 中 이를 包含한 ‘都市計劃 改編 綜合方案’을 發表할 計劃이다.
旣存 公共主導 開發 對象地 中 同意率이 30% 未滿인 곳은 公共候補地 撤回 後 民間事業으로 轉換하도록 支援한다. 旣存 公共主導 事業에 對한 住民 反撥이 甚해 進陟 速度가 느리다는 點을 反映했다.
●서울 物量 30%는 都市型生活住宅
이番에 서울에 供給하는 50萬 채에는 都市型生活住宅 等 非(非)아파트가 15萬 채 包含돼 있다. 整備事業 外 民間 아파트 物量 5萬 채도 包含됐지만, 具體的인 事業 方式은 對策에 明示돼 있지 않다. 고준석 제이에듀投資諮問 代表는 “50萬 채는 서울에서 2018~2022年 供給된 32萬 채보다 50% 以上 增加한 物量”이라며 “二重 非아파트가 15萬 채인데, 需要者 눈높이와 맞지 않는 住宅이 亂開發될 可能性도 있다”고 指摘했다.
一角에서는 이番 對策이 靑寫眞일뿐 實際 實現 可能性은 疑問이라는 指摘도 나온다. 김승배 피데스개발 代表는 “民間 爲主로의 事業 轉換은 肯定的”이라면서도 “民間이 參與를 擴大할 수 있도록 各種 인센티브 等 誘引策을 서둘러 具體化해야 할 것”이라고 말했다. 서진형 경인여대 敎授(公正住宅포럼 共同代表)는 “統合審議를 導入한다 해도 實際 供給에는 最長 10年이 걸린다”며 “앞으로 市場狀況이 不透明해 民間 參與가 活性化되지 못할 可能性도 있다”고 했다.
최동수 記者 firefly@donga.com
이祝福 記者 bless@donga.com
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