[머니 컨설팅]組合員入住權保有時財産稅-綜不稅 내야

東亞日報
入力 2021年 11月 16日 03時 00分

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入住權取得時取得稅 두番 내야…이전-신규주택 모두 稅金適用돼
分讓權, 完工된 뒤 財産稅-綜不稅賦課
入住權, 多住宅者讓渡所得稅 안 내
둘다 짧은기간 내 讓渡視稅金莫大

정태일 국민은행 WM스타자문단 세무사 — 정태일 國民銀行 WM스타諮問團稅務士

Q. 서울에 사는 主婦鄭某氏(68)는 아파트 老朽가 甚해 新築 아파트로 移徙 가야 할지 苦悶하고 있다. 그런데 新築 아파트 價格이 最近 많이 올라 걱정이다. 그러던 次에 知人이 비싼 新築 아파트를 사는 것보다 아직 價格이 덜 오른 組合員入住權이나 住宅分讓權에 投資해 보라고 勸誘했다. 둘 다 未來에 지어질 新築 아파트에 入住할 수 있는 權利인데, 무엇이 다르고 稅金等은 어떻게 내야 하는지 궁금하다.

A. 組合員入住權은 再開發, 再建築事業場의 組合員이 保有한 住宅을 組合에 넘겨주는 代身 새로 지어질 住宅에 入住할 수 있는 權利를 받는 것이다. 住宅分讓權은 一般請約通帳을 活用해 新規住宅을 取得할 수 있는 權利에 當籤된 것을 말한다.

一般的으로 組合員에게 配定된 組合員入住權을 除外한 나머지 物量이 住宅分讓權으로 나오게 된다. 組合員入住權과 住宅分讓權은 取得, 保有, 讓渡段階別로 稅金이 發生하는데 둘 間의 差異點에 對해 알고 投資하는 것이 좋다.

組合員入住權을 取得한 境遇 두 番에 걸쳐 稅金을 내야 한다. 組合員入住權은 예전에 갖고 있던 住宅을 주고 새롭게 住宅을 받는 式이다. 이에 따라 以前住宅과 新規住宅 모두에 取得稅가 適用된다. 이와 달리 住宅分讓權은 分讓權을 取得한 時點에 내야 하는 稅金은 없다. 다만 住宅이 完工되는 時點에 取得稅를 納付해야 한다. 取得稅에 適用되는 稅率은 住宅分讓權을 取得한 時期에 따라 달라지니 注意해야 한다.

保有하고 있을 때 내는 稅金은 財産稅와 綜合不動産稅가 있다. 組合員入住權을 保有했을 때 住宅의 損傷程度가 甚하지 않다면 住宅에 對한 財産稅가, 破損程度가 甚하다면 土地에 對한 財産稅를 내야 한다. 課稅基準日인 6月 1日을 基準으로 住宅損失程度를 判斷한다.

綜不稅度財産稅와 마찬가지로 6月 1日을 基準으로 該當住宅의 破損程度等을 따져 課稅를 決定한다. 住宅이 破損되지 않았다면 住宅에 對한 綜不稅度 함께 賦課된다. 住宅이 크게 破損됐다면 綜不稅는 낼 必要 없이 土地에 對한 財産稅만 내면 된다.

住宅分讓權은 組合員入住權과 달리 保有하는 過程에서 財産稅와 綜不稅가 賦課되지 않는다. 다만 完工된 以後에 財産稅와 綜不稅를 모두 내야 한다.

組合員入住權과 住宅分讓權 모두 1家口 1住宅非課稅惠澤對象은 아니다. 그러나 組合員入住權은 양도일을 基準으로 다른 住宅이 없는 境遇等例外를 둬 非課稅惠澤을 준다.

한 가지 팁은 앞서 말했듯 組合員入住權은 住宅을 取得할 수 있는 權利라는 點이다. 따라서 組合員入住權對象이 되는 住宅이 不動産調整對象地域에 있다 하더라도 多住宅者讓渡所得稅를 낼 必要가 없다. 多住宅者讓渡稅重課規定은 調整對象地域內 ‘實際住宅’을 讓渡할 때만 適用되기 때문이다.

다만 組合員入住權과 住宅分讓權 모두 짧은 期間內에 讓渡하는 境遇莫大한 稅金을 낼 수 있으니 注意해야 한다. 1年未滿保有하면 70%, 2年未滿保有하면 60%의 單一稅率이 適用된다. 또 住宅分讓權은 2年以上保有하더라도 60%의 稅率이 適用된다.

稅金은 計算이 複雜하고 狀況에 따라 負擔額도 달라지기 때문에 本人의 狀況을 正確히 把握하는 게 重要하다. 問題는 不動産稅金이 나날이 複雜해져 個人이 判斷하기 버겁다는 點이다. 必要하다면 專門稅務士와 相談하는 것을 推薦한다.

정태일 國民銀行 WM스타諮問團稅務士

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