不動産은 財産 아닌 負債, 日本에선 ‘不動産(負動産)’ 時代
超高齡化·人口 減少…韓國 不動産도 日本 따라갈 것인가
“빈 집, 10萬 엔(약 104萬 원)에 사 봤습니다.”
日本 유튜브에는 이런 題目의 映像들이 적잖이 올라온다. 老人들이 살다가 떠났음직한 地方의 數十 年 된 舊屋(舊屋)들이 10萬 엔, 20萬 엔에 去來된다. 家財道具가 그대로 남아있는 집들도 적지 않다. 집을 산 購買者가 유튜브에 맨 먼저 올리는 映像은 ‘寶物찾기’다. 빈 집을 探險하며 狀態를 살피고, 或是라도 남아 있을 骨董品이나 貴重品도 찾아본다. 이를 테면 100年 된 집에서 강아지 밥그릇으로 使用하던 그릇이 珍貴한 骨董品이었다는 式의 ‘大박 스토리’에 期待를 거는 것이다.
‘빈집, 20萬엔에 社봤습니다’ 類의 유튜브 映像들. 유튜브 캡처
○高齡化 人口 減少로 放置된 빈집들
그도 그럴 것이 日本 老人들은 現金을 選好하고 이를 自身만이 잘 아는 곳에 숨겨두는 일이 적지 않다. 銀行에 맡겨도 金利가 0%臺인 데다, 老人들의 特性上 自身의 손닿는 곳이 가장 安全하다고 믿는다. 그러다가 癡呆라도 오면 資産의 存在 自體를 잊고 放置하게 된다. 老人이 살던 안房 바닥을 뜯었더니 現金다발이 나왔다거나 집을 撤去하다가 壁에서 金붙이가 나왔다는 뉴스가 紹介되곤 했다. 하지만 유튜브에서 보는 現實 世界의 寶物찾기는 옛날 紙幣 몇 張이나 쓰레기더미 속에 섞인 銅錢더미를 發見하는 線에서 끝나곤 한다.
日本 總務省 統計局이 發表한 ‘2018年 土地·住宅 統計 調査’를 보면 日本 全國의 빈집은 846萬 家口로 全體 住宅의 13.6%를 차지한다. 直前 調査人 2013年보다 26萬 家口 늘었다. 노무라總合硏究所는 2033年에는 빈집이 全體의 30%를 넘을 것이라고 展望한다.
빈집이 늘면 집값 等 資産 價値만 떨어지는 게 아니다. 빈집 比率이 30%를 넘게 되면 治安이 惡化되고 슬럼化가 進行돼 地域社會 崩壞로 이어진다. ’빈집=脂肪 肺가(廢家) 또는 別莊地‘라는 公式도 깨지고 있다. 위 統計에 따르면 도쿄에만 81萬餘 채의 빈집이 있고, 그中 70%가 都心 23構內에 있었다고 한다.
日本 도쿄 스기나미區 住宅街의 빈집들. 서영아 記者 sya@donga.com
○팔리지도 않고 버릴 수도 없고
그래서 日本에서 不動産은 이제 ‘財産이 아니라 負債’라는 評價를 받는다. 休養地 맨션이나 別莊地 等은 돈을 얹어주며 處分하는 境遇가 늘었다. 住宅 또는 土地는 “空짜로 준다 해도 싫다”고 손사래 치는 사람들에게 “돈 드릴 테니 가져가주세요”라고 매달리는 市場으로 變했다는 것이다.
“이제야 負擔에서 벗어났습니다. 저 世上까지 들고 가지 않을 수 있어 多幸이예요.”
2017年 8月 아사히신문이 始作한 ’富(負)동산 時代‘ 시리즈에는 도쿄 隣近의 土地 100餘 坪을 10萬 엔에 팔아버린 78歲 A氏 夫婦의 얘기가 紹介됐다. 不動産 버블 末期인 1991年 秒 老後에 別莊을 짓겠다며 1300萬 엔에 사들인 土地였다. 仲介手數料와 稅金 等으로 21萬 엔이 들어 最終的으로는 11萬 엔 赤字였지만 夫婦는 가슴을 쓸어내렸다고 한다. 土地에는 每年 財産稅와 管理費가 5萬 엔 以上이 들어갔는데, 子女들은 相續받지 않겠다고 하고 區廳에 낸 寄附 提案도 拒絶當한 터였다.
1年 前 死亡한 兄의 스키場 隣近 맨션을 엉겁결에 相續받은 B氏(61)도 115萬 엔의 費用을 들여 所有權을 털어냈다. 그 費用을 내면 物件을 사겠다는 不動産業者의 提案이 반가웠다는 그는 “돌아간 兄이 남긴 宿題를 이제 다 解決했다”며 “어깨에서 짐을 내린 氣分”이라고 했다. 맨션은 빈 채로 뒀지만 管理費와 財産稅 等이 年 18萬 엔씩 들어갔고, 팔려고 내놔도 問議 電話조차 없었다.
○不動産(不動産)李 ‘不動産(負動産)’으로
시리즈는 “不動産은 이미 마이너스 價格의 ‘不動産(負動産)’이 됐고, 버리고 싶은 쓰레기가 되고 있다. 그러나 土地도 住宅도 制度上 버릴 수 없다”며 너무 높은 固定 資産稅나 複雜해지는 相續 制度도 不動産에 負擔을 준다고 指摘했다.
1985年 도쿄 高級 住宅街에 5000萬 엔짜리 맨션을 購入한 C氏. 2009年 이 집을 팔기 위해 不動産에 見積을 依賴하자 5000~6000萬 엔이라고 通報받았다. 도쿄 不動産이 버블 最高潮에 이른 1991年에는 1億5000萬 엔까지 올랐던 집이었지만 어쩔 수 없었다. 이때부터 이 맨션이 팔리기까지는 4年이 걸렸다. 販賣 價格은 4000萬 엔에 不過했다. 日本에선 집을 내놓은 뒤 一定 期間 지나면 呼價를 낮추는 方式을 쓰는데, 4000萬 엔臺까지 맨션을 願하는 사람이 나타나지 않은 것이다.
이런 現象의 原因 中 하나는 于先은 高齡化다. 高度 成長期 建設 붐 속에 지어진 住宅들이 50餘年이 지난 只今 老朽化돼 再建築과 리모델링이 必要한데, 老人이 된 建物主들은 世上을 뜨거나 病院이나 養老院에 들어가면서 빈집이 크게 늘었다. 子女 世代로서는 相續받은 父母의 집은 팔리지도 않고 稅金과 管理費만 늘어나는 애物단지가 됐다. 日本 國土交通性 調査에서는 土地를 所有하는 것에 負擔을 느낀다는 國民이 40%가 넘는다.
○버블과 함께 꺼진 不動産 不敗 神話
왜 이렇게까지 됐을까. 背景에는 1991年頃 始作된 不動産 버블 崩壞가 있다. 이때 土地 不敗(不敗) 神話가 무너졌다. 그 前까지 日本에서도 土地는 가지고 있으면 반드시 價格이 오르는 資産이었다. 高度成長과 함께 順調롭게 오르던 땅값은 1985年 플라자合意에 따른 엔高 現象으로 流動性이 暴增하면서 거품이 생겨났다. ’도쿄를 팔면 美國 全體를 살 수 있다‘는 말이 나올 程度였다. 銀行들은 앞 다퉈 不動産 價格의 200%~300%까지 貸出을 해줬다.
日本 商業紙 地價變動率
銀行 빚을 안 쓰면 바보였다. 돈이 돈을 불렀고, 日本人들의 傲慢함도 자라났다. 西歐社會를 배우고 따라가려 애쓰던 日本 社會에서 “이제 더 以上 美國이나 유럽에서 배울 게 없다”는 말이 流行했다. 하버드大 碩學 에즈라 보겔의 ’재팬 애즈 넘버원(Japan as Number One : Lessons for America)‘이란 冊 題目이 風靡되며 日本人들의 集團 優越感이 限껏 자라나는 時節이었다.
○거품 崩壞의 傷處, 不動産에 등 돌린 日本人
金利 引上에 이은 日本 政府의 貸出 規制는 흥청망청하던 市場에 찬물을 끼얹었다. 急激한 貸出 規制와 回收는 個人과 企業의 連鎖 破産으로 이어졌다. 以後 資産으로서 土地의 價値는 180도 달라졌다. 天井不知로 올라가는 집값에 都心에서 밀려나 銀行 貸出로 外郭에라도 내 집 마련을 했던 月給쟁이들은 하염없이 떨어지는 집값을 確認하며 그 몇 倍 되는 元金을 갚아 나가거나 貸出 償還을 못해 집을 빼앗기기도 했다.
요즘 日本人들의 常識은 집이란 사기만 하면 그때부터 價格이 下落하는 資産이라는 것이다. 中古住宅 價格은 自動車처럼 軟式(年式)에 따라 價格이 다운된다. 勿論 올림픽을 앞둔 도쿄 都心 等 특별한 好材가 있다면 땅값이 오르기도 한다. 다만 도쿄조차 公示地價 基準으로 1983年을 100이라 했을 때 버블期에 341.3까지 치솟았다가 2005年에는 71.3(商業紙 基準)이 돼 있는 狀況이다.
이렇다보니 내 집 마련보다 月貰를 選好하는 사람이 적지 않다. 35年間 月貰를 내든, 같은 期間 貸出로 집을 장만해 元利金을 納入하고 稅金을 내든, 費用은 비슷하다는 것이다. 여기에 더해 내 집이라면 地震이나 火災 等 災害 負擔도 떠맡아야 한다. 中古住宅을 選好하지 않는 風潮도 한 몫 하는데 오래된 住宅일수록 地震에 對한 對備가 제대로 돼 있지 않다.
○韓國 不動産은….일본과 닮은 點, 다른 點
하루가 다르게 오르는 韓國 不動産 價格이 結局 日本처럼 暴落할 것이라는 展望이 쏟아져 나온다. 流動性에 依한 價格 急騰이 이어지는 點이나 不安에 빠진 사람들이 ‘靈끌’해서 내 집 장만을 하고 있는 點, 도쿄에서 人氣 地域의 오름勢가 더 가팔랐듯 韓國에서도 江南 等에 需要가 集中된다는 點, 急速한 高齡化와 人口 減少가 기다리고 있다는 事實은 韓國 不動産이 日本의 前轍을 밟는 것 아니냐는 豫測을 하게 만든다.
全南 谷城郡 農村의 빈집을 重裝備로 撤去하는 모습. 東亞日報 DB
다만 크게 다른 點도 있다. 日本의 境遇 負債로 만들어진 巨大한 거품이 明白하게 存在했다. 이 狀態에서 政府가 갑자기 政策을 바꿔 金利를 올리고 銀行들에 住宅貸出 限度를 조이게 하자 連鎖倒産이 일어날 수밖에 없었다. 韓國의 境遇는 LTV(擔保認定比率) DTI(總負債償還比率) 制限을 통해 이미 貸出 比重을 制限하고 있다. 또 多住宅者에 對한 各種 規制도 無理한 投資를 制限하는 效果가 있다.
여기에 더해 日本은 供給 過剩이 住宅 價格 下落을 부채질했다는 指摘이 있다. 버블이 꺼진 以後 住宅 過剩 狀態에서도 新規 住宅이 繼續 供給됐다. 아사히新聞은 이를 ‘新築(新築)主義’라고 指摘했다. 日本人들이 워낙 新築 住宅을 選好하니 빈집이 늘어도 新規 住宅 供給이 줄지 않는다는 것이다. 實際로 日本의 住宅去來量 中 中古 住宅의 比重은 2018年 基準 14.5%에 不過할 程度로 構築은 市場에서 찬밥 身世다.
○韓國도 빈 집 늘어
韓國의 빈집 推移
韓國에서도 日本처럼 빈집이 늘고 있다. 2019年 人口住宅總調査에 따르면 全國의 빈집은 151萬7000號로 全體 住宅의 8.4%를 차지한다. 30年 以上 老朽化된 住宅의 比重이 30% 以上이다. 새 집, 特히 새 아파트 選好 現象은 우리 不動産 時勢에서도 일찌감치 나타났다. 韓國에도 老後에 對備해 投資한 不動産이 애物단지로 轉落하는 일이 일어날까. 아예 집을 所有하지 않겠다는 젊은이가 늘어나는 時代도 올 수 있을까. 日本 社會를 뒤흔든 不動産 市場 崩壞의 衝擊과 被害를 참고삼을 必要가 있다. 日本의 事例를 거울삼아 韓國 不動産 市場의 軟着陸을 摸索해야 할 때다.
| ※人生 後半, 더 重要해지는 ‘돈 健康 幸福’
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| 豐饒로운 100歲 人生을 맞기 위해서는 반드시 지켜야 할 것이 돈과 健康, 그리고 幸福입니다. 이 모든 것은 어느 날 갑자기 갖춰지는 게 아니고 30~40代부터 차근차근 조금씩 準備해나가야 합니다. ’100歲 카페‘에서는 特히 人生 2幕을 잘 맞이하기 위해 미리미리 準備해야 할 돈과 幸福 이야기를 나눠보고자 합니다.
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서영아 記者 sya@donga.com
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