行動經濟學의 碩學 대니얼 카너먼이 世界的인 豫測 專門家로 꼽는 필립 테틀록 美國 펜실베이니아大 敎授는 내로라하는 專門家들의 豫測 實力을 원숭이가 다트를 명중시키는 確率과 比較하는 實驗을 했다. 經濟, 株式, 選擧, 戰爭 等 多樣한 分野에 걸쳐 20年 동안 實施된 이 實驗의 結論은 專門家와 원숭이의 實力은 別般 差異가 없으며 3~5年을 展望하는 長期 豫測에서는 오히려 원숭이가 낫다는 것이었다. 複雜한 世界에서 多數에게 重大한 影響을 미치는 이슈를 豫測할 때 專門家 意見에 큰 比重을 두는 것은 오히려 해가 될 수 있음을 證明한 이 實驗은 2005年 큰 反響을 일으켰다.

‘骨딜록스 존’ 마지노線, 2025年

그런데 17年이 흐른 只今, 우리는 如前히 確信에 찬 專門家의 未來 展望을 渴望하며 그들의 한마디 한마디에 귀를 쫑긋 세운다. 이는 ‘不確實性’을 極度로 꺼리는 人間의 心理 本性 때문이다. 心理學에 따르면 不確實性을 解消하고자 하는 欲求는 生理的 欲求를 充足하고자 하는 것만큼이나 强烈하다고 한다. 專門家에 依支하고픈 人間 本能을 無視할 수는 없는 노릇이겠지만, 적어도 테틀록 敎授의 實驗에서 言及된 ‘원숭이보다 못한’ 專門家는 避해야 하지 않겠는가. 유튜브, 블로그 等 SNS(소셜네트워크서비스)의 發達로 수많은 不動産 專門家가 쏟아져 나오고 있는 狀況에서 行動經濟學이 알려주는 ‘올바른 專門家’에 對한 가이드라인은 不動産 專門家를 選別하는 데도 큰 도움을 줄 것이다.

테틀록 敎授는 著書 ‘슈퍼 豫測’에서 슈퍼 豫測가가 되기 위한 十誡命의 첫 番째 誡命으로 豫測 不可能한 神의 領域과 이와 正反對로 누구나 答할 수 있는 領域 사이에 存在하는 ‘骨딜록스 존’ 難易度의 質問에 集中하라고 助言한다. “12年 뒤 大選에서 누가 當選될 것인가”처럼 豫測이 不可能한 質問은 아예 쳐다볼 생각도 말라는 것이다. 그럼에도 우리는 不確實性이 큰 事案일수록 本能的으로 强烈한 解消 欲求가 치솟아 10年 或은 20年 뒤 不動産 展望을 自身 있게 말하는 專門家에게 끌리기 마련이다. 하지만 不動産 市長은 大選만큼이나 豫測하기 어려운 領域이다. 建設社에서 不動産 展望을 하고 있는 筆者 亦是 不況의 터널 한가운데를 지나던 2010年 當時 10年 後 韓國 各 都市의 집값이 이 程度로 上昇하리라곤 豫想치 못했다.

그렇다면 不動産市場의 合理的 豫測을 위한 骨딜록스 존의 마지노線은 어디일까. 合理的 未來 展望을 위한 마지노線은 ‘確定된’ 未來 統計에 달렸는데, 不動産의 確定된 未來 統計로는 入住量 統計를 꼽을 수 있다. 큰 異變이 없는 限 着工된 아파트는 2~3年 後 竣工되기에 現在 基準으로 最少 2024年, 길게는 2025年 入住量은 確定된 未來 統計라고 할 수 있다(그래프 參照). 또한 地域 住宅市場의 平均 사이클이 3年 안팎임을 勘案할 때 不動産 豫測의 骨딜록스 존은 2025年까지로 보는 것이 妥當하다. 따라서 2025年 以後 不動産 展望을 마치 未來에 直接 다녀온 것처럼 確信에 찬 語調로 이야기하는 專門家는 警戒하는 것이 바람직하다.

女優型 專門家 意見 傾聽해야

마이클 某副腎 美國 컬럼비아대 經營大學院 敎授는 스포츠, 事業, 投資 分野 成果에서 ‘運’과 ‘實力’을 區分해야 未來에 對한 깊은 洞察과 正確한 豫測 結果를 얻을 수 있다고 主張한다. ‘키보드 打字 實力’처럼 主로 身體를 反復해 使用하는 活動成果 豫測은 ‘運’보다 ‘實力’李 剛하게 作用하는 領域인 反面, 投資와 같이 複雜多端한 變數가 作用하는 領域의 成果 豫測은 ‘實力’보다 ‘運’李 剛하게 作用한다. 不動産市場 亦是 豫測하기 어려운 巨視經濟, 心理, 政府 政策 等 運이 剛하게 作用하는 領域이다. 某副腎 敎授는 運의 影響이 큰 領域일수록 豫測 結果보다 結論을 導出하는 ‘過程’에 集中하라고 助言한다. 運의 影響力이 큰 領域이라면 말 그대로 ‘運 좋게’ 豫測이 맞을 수 있지만, 短期的으로 豫測 結果가 틀릴지라도 올바른 思考 過程을 거쳐 市場의 長期的 因果關係를 찾아낸 專門家라면 時間이 흐를수록 그의 展望値가 들어맞을 確率이 높아지기 때문이다.



그렇다면 信賴할 만한 不動産 專門家는 어떤 思考 過程을 거칠까. 테틀록 敎授는 20年에 걸친 專門家 實驗을 통해 ‘고슴도치型 事故’보다 ‘女優型 思考’를 가진 專門家가 豫測 正確度에서 壓倒的 優位에 있음을 證明했다. 世上을 本人 信念에 符合하는 ‘한 가지 觀點’으로 固執스럽게 連結시켜 斷定 짓는 ‘고슴도치型’과는 反對로, ‘女優型’은 現實의 複雜性을 認定하고 關係가 없거나 甚至於 矛盾되기도 하는 觀點들을 統合해 確率的으로 結論을 내린다(표 參照). 하지만 우리는 ‘더욱이’ ‘게다가’ 같은 府使를 使用해가며 ‘이곳은 100% 上昇한다’ 或은 ‘下落한다’고 콕 짚어주는 사람을 專門家라고 생각하기에 發生 可能性이 ‘70% 水準’이라고 말하는 懦弱해 보이는 여우型 專門家는 言論에서 찾아볼 수 없다.

不確實한 不動産市場에 一旦 발을 디뎠다면 不動産 不敗론자(極端的 樂觀) 或은 不動産 必敗론자(極端的 悲觀)와 같이 한 가지 觀點만 줄기차게 主張하는 고슴도치型 專門家를 쫓기보다, “上昇 可能性이 70%로 높지만 30% 下落 可能性도 點檢해야 한다”며 不確實한 變數도 함께 짚어주는 女優型 專門家에 注目해야 한다. ‘確率의 저울’로 上昇과 下落 可能性을 가늠하는 여우型 專門家는 누구나 檢證 可能한 根據로 展望을 내놓기 때문에 不動産 初步者는 스스로 팩트 체크를 하면서 自然스레 實力을 쌓을 수 있다.

卓越한 女優型 專門家는 市場 局面에 따라 重要하게 봐야 할 變數를 柔軟하게 變更해 짚어주는데, 이는 ‘오디오 이퀄라이저’가 音樂장르에 맞춰 特定 周波數를 增幅하거나 減殺시키는 것에 比喩할 수 있다. 이를테면 供給 過剩 局面에서는 ‘未分讓 統計’를 注目하라고 助言하거나, 긴 下落 局面에서는 ‘去來 回轉率 回復’에 注目하라고 助言하는 式이다. 卓越한 女優型 專門家는 테틀록 敎授가 主張하듯이 ‘情報 均衡感覺’李 뛰어나 最新 情報에 너무 敏感하게도, 너무 둔감하게도 反應하지 않으며 오래된 情報와 適切히 調律할 줄 안다. 무엇보다 基底율(事件이 發生할 一般的인 確率)을 바탕으로 情報를 分析한다.

尹錫悅 政府 以後 ‘安全診斷 規制 緩和’에 對한 期待感이 부풀고 있다. 來年 上半期가 되면 安全診斷 規制 緩和가 施行된다. 이에 맞춰 安全診斷을 推進 中인 再建築 團地들이 많은 뉴스媒體를 통해 報道될 것이다. 普通 그런 뉴스는 該當 團地의 집값이 急騰할 것이라는 結論으로 끝을 맺는데, 實際 서울 再建築 團地가 安全診斷 通過 後 管理處分까지 平均 10年이 걸린다는 ‘基底율’을 勘案하면 ‘安全診斷 通過’ 이슈가 長期的인 好材가 되기엔 無理가 있음을 어렵지 않게 判斷할 수 있을 것이다.

週期的으로 展望해야 ‘眞짜’ 專門家

行動經濟學者들은 “良質의 피드백을 週期的으로 받는 環境에 있나”를 훌륭한 專門家 選別을 위한 1順位 基準으로 꼽는다. 1年에 한 番꼴로 自身의 豫測을 두루뭉술한 말로 表現하는 不動産 專門家는 自身의 過去 展望이 現在와 얼마나 들어맞는지에 對한 피드백이 느릴 수밖에 없다. 또한 맞고 틀림의 基準을 ‘말의 語感’에 依存하기 때문에 恣意的인 解釋에 휘말려 不實한 피드백을 받을 수밖에 없다. 이와 反對로 月, 分期 單位로 展望을 내놓으며 判斷 根據와 結論을 檢證 可能한 데이터로 說明하는 專門家는 展望値에 對한 피드백을 迅速하고 明確하게 받기 때문에 自身의 豫測 論理에 對한 信賴性을 向上시킬 수 있다.

SNS가 高度化됨에 따라 刺戟的인 콘텐츠와 메시지가 客觀的이고 信賴性 높은 展望을 내놓는 專門家들을 밀어내며 눈을 ‘偏向의 眼帶’로 가리고 있다. 이럴 때일수록 骨딜록스 존에 集中하면서 女優型 思考를 가지고 週期的으로 展望을 내놓는 不動産 日氣豫報官을 스스로 찾아나서야 한다.

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