코로나19街 實物經濟에 前例 없는 衝擊을 주자 美國 等 先進國을 中心으로 ‘돈 뿌리기’ 基調가 强化되며 유례없는 低金利 狀況이 展開되고 있다. 우리나라 亦是 銀行의 예·적금 平均金利가 1%線이 무너지며(2020년 7月 基準, 貯蓄性 受信金利는 0.82% 記錄) 超低金利 時代를 맞이했다. 歷史的인 超低金利에 對한 反撥로 短期流動性 指標인 M1(協議通貨, 現金 및 隨時入出金 預金의 量)은 前年 同期 對比 無慮 200兆 원이나 增加하며 投資處를 찾아 헤매고 있다.

갈 곳을 잃은 것은 流動性뿐만이 아니다. 社會的 距離두기에 따른 非對面 擴大로 집에 갇힌 消費·餘暇 人口의 疲勞度가 深化되고 있다. 길 잃은 ‘歷代級 短期 流動性’과 ‘消費·餘暇 人口’는 포스트 코로나 時代 收益型 不動産이 機會로 삼아야할 成功 키워드이다. 포스트 코로나 時代, 빅데이터가 알려주는 收益型 不動産의 成功方程式은 무엇일까?

‘投資+實居住’ 可能한 準中型 오피스텔

短期流動性(協議通貨, 以下 流動性으로 表記)은 코로나19 擴散이 始作된 2月 以後 前年 同期 對比 無慮 100兆 원 以上 增加하며 1% 銀行金利를 代替할 投資處를 찾기 始作했다. 겹겹이 쌓인 아파트 投資 規制를 避해 歷代級 流動性이 먼저 찾아간 곳은 親熟한 收益型 不動産인 오피스텔이다. 그 中 원룸에 比해 稀少性이 擔保된 1.5룸 以上의 準中型 오피스텔의 人氣가 치솟았다. 

서울 및 準서울 生活圈의 小型新築아파트 不在와 極甚한 傳貰難에 지친 新婚夫婦의 實居住 買收勢까지 몰리며 準中型 오피스텔은 數千萬 원의 分讓權 프리미엄이 붙어서 去來되고 있다. 7.10 不動産對策으로 調整對象地域의 多住宅者 取得稅率은 最小 8%가 賦課되지만, 오피스텔 分讓權은 登記 時 住宅數와 相關없이 如前히 4.6%의 取得稅가 維持된다. 게다가 6.17 不動産對策으로 競技 主要地域 大部分이 調整對象地域이 되었지만, 그 前에 分讓된 오피스텔 分讓權의 境遇 轉賣가 可能하다. 따라서 小型 新築住宅이 不足한 首都圈에서 6.17 不動産對策 以前 供給된 準中型 오피스텔의 分讓權 强勢는 ‘定해진 未來’ 라고 해도 過言이 아니다. 初有의 低金利, 流動性 場勢에서는 굳이 準中型 오피스텔이 아니라도 ‘일자리’가 增加하는 곳에서 魅力的인 ‘원룸 오피스텔’을 찾을 수 있다. 最近 코로나19 이슈로 ‘新鮮食品 物流센터’가 資産市場에서 脚光을 받고 있다. ‘언택트’가 大勢로 굳혀지면 結局 新鮮食品 物流센터가 密集되어 있는 곳에 일자리가 생길 것이다. 國土硏究院 硏究結果에 따르면 仁川市 富平區와 南洞區, 京畿道 부천시와 시흥시가 新鮮食品 物流센터의 立地 與件 上位 10%에 該當한다고 한다. 卽 該當 地域에서 포스트 코로나 時代의 主要 일자리가 생길 可能性이 높다. 30~40代 高卒 男性 比重이 높은 物流産業 從事者 特性을 勘案하면 統計上 未婚 1人 男性의 住居 占有 形態인 ‘小型月貰’의 需要 增加로 首都圈 西部의 원룸 오피스텔은 投資 魅力이 더욱 높아질 展望이다.

‘언택트 衝擊’에도 通勤 需要는 堅調

社會的 距離두기와 在宅勤務 影響으로 出勤길 大衆交通, 特히 붐비는 地下鐵의 乘客減少는 當然한 結果다. 單, 지난 3月 强力한 社會的 距離두기에도 比較的 乘客減少가 덜했던 驛에 注目한다면 포스트 코로나 時代에도 꾸준할 일자리 需要와 商圈이 어느 곳에 있는지 미루어 斟酌할 수 있다. SK텔레콤의 流動人口 빅데이터 分析에 따르면, 通勤 需要의 衝擊을 알 수 있는 ‘平日 乘客減少率’이 적었던 곳으로 ‘성수역’. ‘加山디지털 單地域’이 꼽힌다.



이 두 곳은 平素에도 平日 乘客이 많은 役으로써 코로나 以後 無慮 30%의 減少率을 보인 江南·을지로와 달리 16~20%의 減少에 그치며 ‘언택트 衝擊’에도 通勤 需要가 比較的 堅調하게 維持되었음을 알 수 있다. 따라서 성수역과 加山디지털團地驛의 堅調한 通勤需要를 吸收할 수 있는 驛勢圈 不動産(오피스텔, 오피스商家)은 포스트 코로나 時代 投資 포트폴리오에 담아 둘 만하다. 週末 商圈需要의 變化는 週末 乘客 減少率을 통해 알 수 있는데, 합정驛과 往十里驛의 週末 乘客 減少率이 比較的 善防한 것으로 分析되었다. 無慮 48%의 減少率을 보인 鍾路3可逆은 젊은 消費 人口가 많은 합정驛과 對備할 때 코로나 致命率의 決定的 變數인 ‘年齡’에서 그 原因을 찾을 수 있다. 高速터미널驛과 往十里驛 모두 코로나時代 忌避對象人 交通結節點이지만 往十里驛의 衝擊이 적었던 理由는 往十里驛 隣近에 들어선 大單位 住居背後需要 德分이다. 往十里驛 商圈은 2015年 以後 大團地 入住가 開始된 왕십리뉴타운과 全農·답십리뉴타운 居住者의 ‘近距離 消費’가 언택트 衝擊을 緩和시켜주었다고 할 수 있다. 驛勢圈 流動人口 빅데이터는 포스트 코로나 時代 成功的인 商圈投資를 위해 다음 두 가지 물음에 答할 것을 要求하고 있다. 廣域商圈은 젊은 消費層을 끌어들일 수 있는 魅力이 있는 곳인가? 近隣商圈은 上位購買力이 密集해있는 뉴타운·再建築의 大團地 背後需要가 存在하는가?

映畫館 저물고 ‘라이프스타일 숍’ 뜬다

지난 5月 社會的 距離두기 緩和에 따른 生活防疫 轉換에도 不拘, 映畫館 觀覽客은 前年 同期 對比 10分의 1 水準에 그치며 商業施設의 단골 ‘키 테넌트(商街나 쇼핑몰에 顧客을 끌어 모으는 核心 店鋪)’로 우대받던 映畫館의 位相이 흔들리고 있다. 포스트 코로나 時代, 映畫館을 代替할 키 테넌트로 ‘라이프스타일 숍’을 꼽을 수 있다. 라이프스타일 비즈니스는 반짝 流行 消費가 아닌 根本的인 삶의 價値觀을 日常에서 具現해줄 消費財를 提案하는 것으로, ‘웰빙, 라곰, 킨포크’가 主된 비즈니스 트렌드이다. 이러한 키워드가 共通으로 담아내는 메시지는 ‘健康, 環境, 餘裕’로 코로나라는 衝擊은 이들을 單숨에 大勢 트렌드의 班列에 올려놓을 것이다. 코로나 事態 以後 홈코노미가 浮上하며 홈퍼니싱(家具, 照明, 인테리어 等) 消費가 急增했고 環境家電, 청결제 및 有機農食品 需要는 꾸준히 增加할 것으로 豫想된다. 이 모든 것을 담아낼 수 있는 賣場이 바로 라이프스타일 숍으로 ‘자주(JAJU), 모던하우스, 無印良品, 이케아’ 等이 代表的인 브랜드다. 

非對面 時代, 料食業에서 配達의 大勢는 自明한 事實이다. 그렇다면 旣存의 오프라인 賣場은 어떻게 바뀌어야 할까? 賣場에서 옷을 입어보고 온라인으로 注文하는 衣類賣場의 쇼룸化에서 힌트를 얻을 수 있다. 飮食은 먹어 보고 注文할 수 없으니 窓門 넘어 料理 過程을 맛깔나게 傳達하여 ‘보는 맛집’으로 顧客에게 刻印시킨다면 單純 모바일廣告 對比 높은 成功率을 期待할 수 있다. 또한 配達飮食의 弱點인 食材料와 調理過程의 透明性을 保證함으로써 顧客의 信賴度 덤으로 얻을 수 있다. 魅力的인 쇼윈도에 比肩될만한 ‘쿡윈도’가 具現되어 賣場의 쇼룸化에 成功한다면, 無心코 商街 앞을 지나가는 사람들을 ‘테이크 아웃’ 손님으로 誘致할 수도 있다. 小商工人이 大型F&B브랜드처럼 別途의 드라이브스루 空間을 마련하는 것은 不可能에 가깝다. 그러나 最近 한 스타트業에서 運轉者가 豫約한 時間에 賣場에 到着하면 準備된 飮食을 車로 傳達해주는 앱(app)을 開發했다.

賣場 앞 空間이나 道路를 假想의 ‘簡易 드라이브 스루’로 活用할 수 있게 된 것이다. 이렇듯 앞으로도 언택트 支援을 위한 모바일플랫폼 市場이 擴張되면서 小商工人의 活路 摸索에 도움을 줄 것으로 豫想된다. 코로나 以後, 文化센터를 積極的으로 運營하던 大型마트나 公共機關의 셧다운이 頻繁해지며 文化센터 受講生과 關心度가 減少하기 始作했다. 國內 主要포털의 檢索量 推移를 살펴보면 코로나 以後 文化센터 檢索量은 急減한 反面 원데이클래스 檢索量이 急增하며 正反對의 흐름이 展開되었다. 아무래도 多重施設에서 多數의 受講生이 數個月동안 함께 모여 進行되는 文化센터는 언택트時代에 負擔이 될 수 밖에 없다. 反面에 하루만 進行되고, 少數 豫約制로 運營되는 원데이클래스는 코로나블루를 克服할 수 있는 趣味·餘暇 生活의 한軸으로 浮上하고 있는데, 이를 連繫해주는 온라인플랫폼의 支援으로 ‘우리 洞네’에서 ‘내가 願하는 時間’에 趣味를 즐길 수 있게 되었다. 원데이클래스의 聯關檢索語를 살펴보면 서울/仁川/水原 等의 地名이 包含된 키워드가 높은 檢索順位를 차지하는데, 이는 포스트 코로나 時代를 맞아 우리 洞네에서 適時에 즐길 수 있는 것을 찾아가는 ‘로컬 趣味’ 의 負傷을 豫告하는 것이다. 또한 베이킹, 陶瓷器부터 도마까지 다양한 聯關檢索語가 나타나는데, 이는 원데이클래스 아이템이 擴張되며 다양한 趣味·餘暇 需要를 吸收할 수 있는 底邊이 擴大되고 있음을 뜻한다. 언택트에 지친 剩餘空間을 小商工人의 노하우가 傳達되는 ‘원데이클래스’로 채우고 더 나아가 코로나블루가 治癒되는 우리 洞네 힐링존으로 탈바꿈 시킨다면 自然스레 忠誠顧客度 增加할 것이다.